北京楼市：如果你的房子具备这5个特征，恭喜你，要升值了

我放心你带套猛

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变：1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？4.塔楼比板楼应该折价多少？5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？
回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值?
1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。
3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上
5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的



提问：房姐您好！新人首问。读过您很多指导意见，信任您专业能力！计划买首套房自住，工作在北师大附近，考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性，未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多，想去西北或北部杏，选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w，最多可贷款300w。目前看了奥森附近京师园 融域嘉园，上林世家，青河的橡林郡，世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘，万分感谢！
回答：橡林郡一个小开发商的小盘，不太建议入。首选奥森板块吧，上林世家和京师园都还不错，还有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾


提问：首问。您好，我17年在杭州投资买了个阿里巴巴边上的商品房，现在涨的挺好的，据说还会涨。目前住朝阳老破小，想以后还是在北京常住，换个北面居住舒服的新房2-3居，现在看上北五环外的奥海和奥森one，想挑一个。因为都说以后限竟房就没有了，现在换是不是好时机？目前卖了杭州的正好付北京这两个盘之一。再等又怕北面项目少，也不想太远，东小口能接受。北京未来商品房的价格您怎么看？未来五环边的商品房会不会都是大户型？家里人少，不想太大的，也没那么多钱(500到600)。谢谢
回答：限竟房价格是优势，缺点就是较长的限售期以及不能抵押。 北京商品房长期看好，这是城市的基本面决定的，创新型产业+人才集聚程度都是全国第一，买房就是买这个城市干股，现在没能大涨是需求压制，现在有购房指标坚决入，然后拿住。


提问：房姐，北京有哪些小区过万户吗？密度太大是不是不能买？
回答：融泽嘉园，天通苑西2和东1好像也接近万户 密度或大是缺点，按照缺点衡量对应的价值即可 小区的体量太大，出房多，对于价格的修正会很强，淘笋和评估不占优势。


提问：房姐您好，本人男，42岁，和家属共有两个购房资格，现广安门外有一套100平左右两居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小联排一套（近几年几乎没住过），目前租房五栋大楼四居，每月2.5W，家庭年入100W左右，我户籍在西长安街派出所，家属外地，社保己够资格，现大宝在西城区实验二小，马上上五年级，二宝两岁，明年幼儿园，因今年疫情又偶生三胎（女）！ 本人在官园桥上班，家属上班不必考虑时间地点，还有一位老人和一个保姆一起住！ 想一步到位，在西边买套四居，目前己备子弹2000+，不想贷款可一次性付，看过西府大院，金府大院，钓云台，大苑海淀府，钓鱼台禧园，紫辰院等，合适的二手房也可以考虑，五环外暂不想考虑，本人目前对未来房价迷茫，不知什么时候入手合适，还是继续做理财租房居住，心里非常纠结，也考虑过买门对门两套小的，方便将来出手，不知是否可行 买房心理目标保值，交通方便，孩子上学方便，居住舒适 恳请您推荐，指导！
回答：西府大院价格贵 标准CEO盘，不推荐看 紫辰院靠近海淀。因为部队大院的存在，产业和商业偏少，适合自住 升值一般。 这里面推荐看 金府大院、天悦壹号、大苑海淀府 二手看看 西城红山世家、海淀万泽御河湾 “买门对门两套小的，方便将来出手” 这个考虑的有问题，买房是项长期投资，位置选择最重要，选筹是最关键的。时间上 现在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被压制，反倒是选筹的好机会。


提问：房姐您好，公众号潜水很久，觉得您很专业也很直率，想征询您的买房意见： 我的情况： 1.京户，夫妻都是独生子女，父母快70了。夫妻名下婚前房产各一套，贷款均已还清：望京南湖东园一区一套123平的大两居（夫妻自住），北七家燕城苑96平两居（男方老人住）; 2.2018年入手廊坊上善颐园152平三居一套，商贷180万未还清，贷款30年月供12000，目前刚装修完给女方老人住; 3.我父母10年前投靠入京户，无房，因此有买北京政策房的资格; 4.我工作稳定，月工资两万四，我老公刚刚创业，年收入40万-50万，但需要保持资金流水; 5.手头现金大概200万，孩子上小学四年级，有要二胎的计划，想置换一套三居（考虑学区因素，目前望京的学区是陈经纶分校也还可以，如果置换学区别越换越差）或者再买一套两居投资兼供老人居住，现金不多要不要买共有产权房？如果抵押现有房产，能获取多少子弹？ 请不吝赐教、直言不讳，谢谢！
回答：1. 建议置换嘉铭桐城的三居 ，学区好，房子新，交通也OK 除了嘉铭桐城，上京新航线也可以，有望京陈经纶的初中。共有产权房没有投资属性，只能居住，非必要不建议买。 2. 能抵押出6成左右


提问：请问房姐，《法拍房实操技巧》如何查看呢？
回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。 法拍未必真便宜，如果想买法拍房，做好交一次学费的准备。


提问：房姐好。 新人首问。 我是刚毕业，在金融街央企上班，工作了1年多，单身未婚，sfsd，子弹460左右，有户口，想尽快在北京买房，主要还是自住，也想尽量兼顾一些升值潜力以及学区。平时工作很忙，看房的时间不多，目前主要看中的是石景山的新盘中海天钻，通勤时间40分钟，看了您的很多回答，现在特别纠结于： 1. 石景山古城区块的发展前景如何？相比丰台区臻御府、诺德春风合院所在位置如何？ 2. 中海天钻这个盘价格本身相对于石景山二手房较高，已经到了7.6-7.8，后续是否还有升值潜力？ 3. 购房后我和我父母刚好能维持上月供，身边朋友有的认为一定要买学区，有的认为sfsd一定要尽量买大，中海天钻目前考虑117三居，压力会比较大，10年内不考虑换房，是否需要提前布局考虑学区，转而在其他区域买二手房？ 4. 买房的主要是刚需自住，综合通勤时间（尽量在1小时以内）、居住舒适度、升值潜力、学区等因素，是否有更好的选择推荐？
回答：1. 石景山古城会产业匮乏是一个问题，加上周边生态保护 ，和其它城区相比没什么竞争力。规划也是以宜居为主，偏睡城的定位。房价不会大的涨幅，跟随城区为主。丰台相比更好点 2. 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 3. 不需要提前考虑。 4. 可以看看丰台 的角门、马家堡、草桥、丽泽板块


提问：美丽的房姐好，新人提问 1.家庭一共三套房子，世纪村老破小两居（父母）\/青年路都市经典两居（岳父名下，带岳父一起）\/常营经适房（我名下无贷款）空闲 2.想改善住房，置换购买三居室，考虑常营的万象新天和苹果派顶复和望京，或者有自住兼投资，请房姐帮忙指定小区，单价多少可以入手，另外万象新天二\/三\/四区那个小区环境和物业还有保值 3.四年后考虑东城和平里学区 4.我的思路是世纪村卖掉，换到常营改善三居室，常营经适房父母住，不知道是否可行，或者把经适房卖掉后还是sfsd
回答：经适房卖掉sfsd会更合适，优先看望京（7+） 例如 宝星，慧谷，大西洋 。苹果派、万象新天 单价5左右才有性价比，万象新天高尔夫会好一些


提问：你好房姐，新人首问。 大概有以下几个问题： 1.sfsd手头首付大概180w，目前在成寿寺这边住，就顺便看了华芳园的房子，老公房两居450w左右，一平米5w，好像就正好满足需求，这里的房子值得买么？（上班一个在亮马桥，一个在五道口，房子是刚需，为了生孩子后家人能过来。购房优先级：两室>交通>电梯>学区） 2.目前180w首付有没有比较推荐的二手房，接下来着重去看一波 3.我是15年毕业的，2015年8月开始有纳税（中间有一个月换工作纳税为0），五险一金交的晚2015年11月才开始交（未断过），我是不是可以从纳税这方面来证明购房资格，听人说60个月里有57个月纳税大于0即可，想求证一下是否有这回事。 4.公积金交了4年零8个月，公积金贷款是不是能贷出来50w 新人刚开始买房，有些问题提的比较小白，希望多多帮忙谢谢。
回答：成寿寺位置一般，不太建议。 南面可以看下 马家堡 草桥 宋家庄板块，东面看 十里堡、甘露园、石佛营、团结湖 个人所得税断月可以，只要没断年就行 差不多50万


提问：房姐您好，新人首问 目前状况：38岁已婚，女北京户口，男外地户口，无子女且无此计划 工作地点：国贸 房产情况：北京公积金贷款自住房产一套（西城区荣丰2008月供3000，未还本金53万），昆明商贷闲置房产一套（恒大玖珑湾月供5000） 手头资金：160万 还贷能力：总还贷能力2万\/月 目的：45-50岁后计划离开北京，常住昆明，但需要留住北京户口，现在购房主要目的就是投资，自住其次 问题： 1、荣丰的房子是留还是卖？未来的升值潜力还有多少？昆明的房子是否值得继续持有（内心不想卖掉） 2、荣丰的房子如果卖掉，手头资金总额大概有550万左右，剩余还贷能力1.5万\/月 方案一：直接贷款买一套贵点的自住，离京后如缺钱，卖掉换套小的出租及放户口 方案二：现有资金全款买一套自住，然后dyd再买一套小的出租增加还贷能力，以及未来可能的放户口用 3、如果荣丰的房子不卖，现有资金就160万，剩余还贷能力1.2万\/月，应如何使用 4、是否有其他的推荐方案 以上各方案求房姐帮忙分析及推荐可看区域、小区、参考价格 另请指导dyd的相关等等，谢谢
回答：1. 荣丰卖掉，没有长持的必要，昆明看你自己，卖不卖都可以 2. 投资角度 方案一自住和投资都更好，高总价脱离红海区，然后放大杠杆。 你可以选择一套900左右的标的，推荐看 双井、四惠、望京。首城国际、风度柏林、东恒时代二期、融科橄榄城


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