许家印走了：楼市拐点已现，下半年买房逻辑有变

落败的青春阳落s

曾经的利润有多高，最终的结局就有多寒碜。



房地产开发企业，有多少个得以“善终”的？屈指可数。
有这么一句话：步子跨得太大，容易扯着蛋；跑得太快停不下来，容易闪着腰。王健林属于前者，许家印属于后者，前者属于肌肉拉伤，休息几个月还能恢复元气，后者可能伤筋动骨，有可能导致终身残疾。
为什么许家印要仓皇离场？不少人能说出各种名目繁多的理由，比如现阶段案件缠身，让恒大自顾无暇、也有人提出负债过高，以至于现金流和资金面流通不畅，最终债务逼近，只能选择甩卖资产自救和换人重新来过。



然而恒大还有多少机会重新来过？大概率没有这个“回头”的机会了，从董事长继承人的身份和履历就可以看出，新任董事长简直就是一个背锅侠，身上压着超过18个被法院强制执行的破产案件，与此同时还是法院定位的失信老赖人，找这么一个人来接盘，可以说恒大已经做好了“沉舟”的打算。那么，许家印离场，给买房人什么启示？



中间为许家印



赵长龙
回顾过去四年多，楼市调控“组合拳”频发，从三道红线的发布到土地两集中出让制落地到今年多地二手房指导价机制、打击经营贷违规流入楼市等政策的实施，都在为达到坚持落实“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济的手段的目的而落实，房地产作为资产增值的套利的工具时代即将结束。



面对当下楼市拐点，作为购房者只有变通自己的买房逻辑，才能避免出现资产缩水的情况。小记给大家四个忠告：
一、城市等级优选，决定房产“抗跌能力”
城市等级，主要是指的是当前城市的一个划分，比如会有一线城市、新一线城市等多个等级。普遍来说，城市等级越高，产业结构越完善，GDP的经济能力越好，城市配套的发展越成熟，人口虹吸能力越强，市场经济普遍越活跃。而楼市作为市场经济的一部分，自然活跃度更有保障。



合肥首次跻身新一线
更简单的说法就是，我们以常住人口和户籍人口的比例来算的话，假设常住人口比户籍人口高得多，那说明这个城市的吸引力强，可以吸收户籍以外的人口，人口净流入多，对于住房的“租、住”需求自然也更旺盛。
二、资金有限，首先拥有“置换思维”
城市的发展不停在进步，对于优质地段和房源的判定，也不是一成不变。想要买到合适满意的房源，作为购房者首先就应该拥有“置换思维”，让手里的资产滚动起来，从置换中去达到最终目的。



资金滚动
购房者将手里有限的资金，合理利用“处女贷”完成首次置业以后，后面才有机会享受地段、城市发展带来的溢价增值空间。比如从老破小置换为次新房，从远郊置换到近郊，从郊区置换到中心地段。
尤其是对于刚需购房者，如果无任何高溢价的投资渠道，将手里有限的资金置换为房产一方面可以优先满足居住需求，一方面还可以算作一次中长期投资行为。
三、商业地产，不能轻易触碰
大部分的商业地产并非当下的主流产品，一个很明显的特点就是，流通性不佳，从而导致涨幅有限，而二次交易税费较贵，使得很多人不愿意接手。



公寓写字楼
其中一个最明显的商业地产类别就是公寓。虽然目前市场上很多开发商将公寓包装成“商住”两用项目，而且通过申请可以享受“民水、民电”的价格来降低生活成本，但是未来在二次交易的时候仍将会按照商业地产交易的税费来执行，几乎全部算完的话占比达到全额的30%上下。
所以，这也是目前很多城市同地段内，部分商业地产单价低于住宅售价却仍旧去化困难的原因。
四、面对概念宣传，先看城市实力
城市发展，概念和规划都是先行一步，而规划、概念的落地，也可以反映出一个城市的发展实力。其中，大到新区规划、小到商业蓝图，有些概念被开发商过度炒作，十年过去，一点实质发展都没有。然而，没有落地进度的规划，对于购房者来说，不具备实际意义。



比如有些三四线城市，本身城市实力有限，却又规划了大量的产业新城概念来“圈地造城”，在产业结构规划无任何问题的情况下，由于人口虹吸能力不足，导致落地进度缓慢，配套建设一拖再拖，从而出现大量“空城、鬼城”。这样的房产置业，除非是自住需求，对于投资来说，基本就是“打水漂”。
目前全国有超过3500个所谓的新城和新区，但是在实际发展中，基本只有一线城市和强二线城市的规划概念在后期发展中体现了赋能的实际经济价值。
[size=1.412em]结语
总之，目前房地产的发展需要长期坚持“房住不炒”以保障基本性居住需求。那么在拐点出现的时候，买房的逻辑大方向要明确，宁愿不买也不要买错，才能保障当前所持有的资产不会出现缩水的情况。
当然楼市高增长的年代已经一去不复返了，不要抱有任何希望。跟不上节奏，要抛弃你的时候，连说声“再见”都来不及！

崔炫俊献

恒大现在还能买吗？