楼市惨遭“定向爆破”学区房限购？

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合肥一直是个有奇思妙想的城市，而这次楼市调控的政策上，它又一次发挥了想象力。


据每日经济新闻报道，8月24日，合肥住房保障和房产管理局连发两条新政，分别是《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。


具体内容上，就是从8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房，同时，还将建立热点学区房价格指导机制。


哦哟，罕见，居然还有专门针对学区房的限购？？？







从去年到现在，各地针对学区房的政策并不少见，有的只是监督不能炒作，有的则往更根本的层面前行，比如要随机分配，比如刚刚北京表示要大面积教师轮岗之类的，措施力度上有小有大，东一榔头西一棒子，基本不会直接攻击学区房。


而合肥这次，似乎异常直白：

我就是要针对学区房，甚至直接把要针对的名单列出来，定点爆破！

被点名的学校 都是何方神圣？

在这样一个调控政策中，能直接被点出名字，这些学校无疑都有一个特点——名校。


4所学校中，2所小学2所初中，分别来自包河区和瑶海区。如果搜索合肥小学、初中的排名，不管是纯粹凭感觉排的那种榜单，还是根据考试分数分档的那种，这4所学校，都是处在各自分类中的前十的强者。


根据合肥一中合肥高升学共建班1月汇总的2020年合肥各校中考成绩对比数据，总分750分，四十八中本部第一名有736分，而三十八中本部第一是726分，瑶海区第二。


水平的确可以啊。


既然是名校，自然会产生相应的学区房，这些个学校都是本部+分校一大堆的主，那产生的学区房自然是多的一塌糊涂。


根据文件的附件，4个学校的学区分别如下：

四十八中，包河区，学区范围是巢湖路以西，屯溪路以北，金寨路以东，环城马路以南。


屯溪路小学，包河区，学区范围是徽州大道向西经香港街至桐城路向南，过屯溪路经曙光新村围墙以西至曙光路以西，曙光路经九华山西路向西延伸至宿松路以北，黄山路以北，金寨路以东，环城马路以南。


三十八中，瑶海区，学区范围是东至铜陵路，南至南肥河，西至胜利路至南涨河，北至淮南铁路(含华润紫云府)。


和平小学，瑶海区，学区范围是东至铜陵路，南至滨河路，西至一环路至明光路，北至和平路(含省直和平花园)。

根据政策，学区范围也就是往后的限购范围，没跑了，既然现在发这么个政策出来，那就说明一个情况，这些学校的学区房，而且是二手房，走势一定很感人。


通过安居客的房价显示，瑶海区目前的均价大概在1万3一平的样子，在长三角来说，并不算很高。

图片来源：安居客

但是，三十八中所对应的华润紫云府，挂牌均价则达到了2万5一平左右！


好家伙，直接翻了个倍？！


再来看看和平小学对应的省直和平花园，你猜怎么着？

图片来源：安居客

也是2万5一平左右，而且还是2000年的老小区，上边紫云府好歹还是个12年的次新小区。


和瑶海区均价对比一下不难看出学区房的魔力有多大，当然这俩小区都有着区位、地铁和配套等优势，但是在作用上，恐怕难以和名校学区相匹敌。


而且一个学校的学区是很大的，包括的也不止一个小区，数量庞大的小区群体集体因为学区房的效应产生远高于均价的房价增幅，傻子也知道，整个区域走势都会被影响。







这么看，合肥把这几个学校拎出来当成典型，似乎很合理，我这里看不到具体的数字，或许近几个月这几所学校所包括的学区房，是涨幅最高的吧。


有人可能想说，其他学校就不管了？那肯定不会。


这次发布的《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》的附件中，就附上了实施范围，一共16个区域32所小学+初中被纳入其中，等待指导价的公布。


虽然不知道结果会咋样，但是这次合肥针对学区房价格的行动，的确别出心裁，手段也显得最为直接，很莽，但是很有激情。

房价涨了一年 为何只针对学区房？

上边说了一大堆，感觉合肥这次玩了把大的，似乎又做了一件惊天动地的事。


但是回味一下，又觉得不对劲，合肥其实很是收敛。


为啥这么说？


首先这个政策看似咬紧了学区房，但似乎没这个必要，直接像其他城市一样整体调控不就行了，何必分类呢？讲起来是枪打出头鸟，然而就是没必要。


其次，“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭再在限购区域买二手房”，这个水分其实还挺大的，上限很高，要已经在市区内有两套的本地家庭才会受到限制，而且强调了二手房。


也就是说，这一大堆限定下，其实还是有很大操作空间的。


这么看来，合肥表现下手狠辣，但实际上，却避开了要害的样子。


讲来讲去，可能还是舍不得目前涨势喜人的房价吧。

图片来源：诸葛找房

结合诸葛找房的数据，这一年来，合肥的二手房价可以说是突飞猛进，从1万6涨到了1万9，增幅将近19%，很对得起它“炒房三幻神”之一的名头，和深圳、杭州旗鼓相当。


其实回头看看过去1年里合肥给自己的宣传造势，不难看出那强烈的“推销”气质，比如10年来，合肥GDP增长达到272%，全国第二，还有合肥神机妙算，投资把把成功，培育出各种产业，堪比赌神，以及从前都没怎么被拿出来当噱头的中科大，近一年来在各类自媒体中曝光率急速上升，简直成了合肥经济发展的引擎。


诚然，合肥成绩惊人，不过这种大肆宣传+落户政策，配合开发区的建设，可以看出推高房价本身就是目标之一。


不可否认，合肥近年来在企业和产业上下足了功夫，而且布局很明显，虽然大多数人只知道一个蔚来，但实际上合肥土壤上培育的好企业很多，有成名已久的江淮，有半导体巨头兆易创新的最牛逼的子公司合肥长鑫，国内内存芯片做得最好的大概就是它了，还有第三代半导体的先锋玩家露笑科技。


芯片，新能源车，先进制造业并进，这就是合肥的宏伟蓝图。


目前的合肥，你硬要说实力有多强，我觉得是在捧杀它，生在长三角怪物房，它目前还没办法出类拔萃，它真正值得吹的，是潜力，是眼光！


说回调控，虽然看起来狠辣，但实际上可能还是收敛了不少，合肥不是长三角其他已经成熟的大城市，在楼市上，想要的只多不少，而且它也不是能够左右区域房价的风向标，没那么显眼。


个人觉得，合肥楼市的火，还得再烧一阵子，这一时半会儿，是不会熄灭咯。

-- END --

寒郁轩良

这几所在合肥还不算最顶级的学校，最顶级的在第一批限购名单里，都是历史悠久的名校，南门小学，红星路小学，六安路小学，45中，42中，50中

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这个做法最愚蠢，应该不承认有学区房的说法才对，这就是说承认了学区的价值了