作者：张奥
学区房头上的“金箍”，又紧了！
8月24日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局官网接连发布《关于深化学区房调控政策的通知》、《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。
规定暂停市区内拥有2套房户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房，同时宣布建立热点学区房价格指导机制。
“学区房单独限购”外加“学区房指导价”，一手劝退“房多多”，一手按住“房炒炒”，面对学区房合肥的态度可谓强硬。
01
今年4月，合肥市发布房地产“八条新政”，其中就有针对滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和部分指定学校的学区范围的限购政策。
但当时的调控依旧有漏洞，很多投资客就把目光转移到价格较低，又不限购的瑶海、包河等地的学区房，导致这几个地区学区房房价在短短几个月内直接暴涨。
比如瑶海区学区房恒盛豪庭的房价，一下子从18000—19000元/平方米，涨到了22000-25000元/平方米，短短的 3、4个月学区房价竟然涨了4000元－6000元/平方米，粗略算一下平均每套涨了30-50万，就连旁边的拆迁小区来安花园都从13000/平方米涨到了16000—20000/平方米。
出台新政后，这些在几个月内“暴涨”起来的学区房房价大概率会像市区的学区房一样进入冷静期，去年涨了多少，今年要你全吐出来都有可能。
当然，和扩大限购区比起来，此轮调控杀伤力最大的还是学区房指导价。
文件指出，二手房学区房指导价政策，定价是参考近两年小区成交情况。注意，是参考近两年的价格，不是最近的成交价。
这说明合肥政府认为今年的二手学区房成交价已经明显不合理了，所以大概率要参考之前几年的学区房价格，如果真是这样，指导价将会大大低于目前的市场价。
同时除了瑶海区、庐阳区等一些热点区域的学区房要纳入价格指导范围之外，文件里面也有提到，对二手房交易价格出现异常的区域，也将会适时出台二手房指导价。
也就是说，这一轮合肥只是先把几个热点学区房拎出来示众，接下来要是市场还没平稳，就要把其余热门区域全都纳入指导价范围内。
二手房指导价的威力通过今年几个先行城市比如深圳、成都的例子，大家也有所了解，合肥新政落地后，这些学区房的首付成本将大大提高，要是业主急卖的话，恐怕就不是降价十万二十万这么简单了。
而从今年以来各地对待学区的态度来看，学区房的风向真的变了。
02
今年4月30日，政治局召开会议，在重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的同时，着重强调了“防止以学区房等名义炒作房价。”
这是 1998 年住房商品化改革以来，高层会议决策首度对准了学区房，道理很简单：稳定楼市，擒贼先擒王。
“学区房”一直是楼市的“带头大哥”，不管是一二线还是三四线城市，此前每一轮的楼市上涨，学区房都是上涨领头羊。
更不用说，学区房炒作问题已经影响到我国人口政策的施行。
第七次人口普查显示，中国开始进入少子化、老龄化的时代，人口红利终结，为了应对这种情况，国家开始推行“全面三孩”政策。
但是年轻人生育欲望低是一个很大的问题，没有相应的政策配套，三孩政策很有可能就得像之前的二孩政策一样，效果半路缩水。
国家今年开始，下重手整顿课外培训行业，“推动课后服务全覆盖”，借此降低育儿的资金成本以及时间成本，同样的逻辑，打压学区房炒作也是解决育儿家庭教育成本问题的重要手段。
在“住房不炒”以及人口趋势的双重压力之下，国家对于学区房问题下定了整改决心，各个城市，也都在根据自身情况，尝试一些新的做法。
比如深圳刚刚写入《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》的“大学区制度，教师轮岗”。之后，深圳福田百花片区顶流学区房法拍单价直接跌破10万，纵向对比3个月前，这个片区的国城花园学区房单价还在17万。
北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策，此后，北京西城区学区房价格明显松动，有德胜学区内的学区房降价超过 100 万元。
7月杭州出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，提出推进名校集团化办学、推进双向等额招生。出台不久，学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍成交，比市场评估价直接缩水近400万元。
此外还有，5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制；5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”等等。
多地严打，集中说明一个问题，学区房风向已变！学区房，也正在慢慢丢掉投资属性的帽子。
03
最后，关于学区房有这几点需要注意：
第一点，长期来看学区房的概念不会消失，但是优质学区的价值会被周边地区共享。
第二点，没有实行大学区制度的顶级学区投资风险很大！
如果一个地区还没有实施大学区制，那么顶流学区房，尤其是独享学区、双学区、超强学区的学区房，风险是最大的。如果是已经实施了大学区制学区房，那么接下来对他的冲击最大的将会是“教师轮换制”。
第三点，学区房的选择应该和当地实际情况、发展政策吻合。级别越高的城市、教育资源越矛盾越突出的城市，受到政策调控的风险越大，选择时更应该谨慎。
考虑城市发展方向也很关键，优质的教育资源也是积累下来的，片区政策会吸引优质人才注入，优质的人才带来优质的生源，优质的生源帮助教育资源的提升。
第四点，学区房真要降温，“教育均衡”才是根本。“多校划片”、“大学区制”的意义是削弱超强学区的影响，而真正触及学区房炒作的核心应该是如何解决教育资源均衡。
比如彻底的“教师轮换制”，把好的老师、好的校长调配到弱质学校，公办中小学教师在不同的学校轮流教学，只有教育资源真正做到均衡，学区房才会炒无所炒，涨无所涨，这方面的探索，还需要时间沉淀。 | 
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发表于 2021-9-26 08:54:30
