“炒房之城”遭遇持续重锤，中国楼市的投机时代，要彻底结束了？

我心如烟卸

这是熊猫贝贝的第625篇原创文章：


专栏内容提要：

复盘几个“炒房风气”盛行的代表城市，在本轮调控之下的真实情况。中国炒房投机的时代，真的要彻底结束了吗？


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。



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导读：对“炒房之城”政策捶打的本质思考



在中国楼市和行业圈子中，有三个城市是出了名的“炒房之城”，排名有先后，性质都一样。
那就是：深圳，杭州，合肥。
有一篇我的文章里面笔误了，把合肥写成了西安，可能给有些读者朋友带来了误会，其实回头想想，基于2021年8月份出炉的7月份全国房价数据，西安的房价已经连续上涨了64个月，指数表现堪称坚挺：

7月西安新建商品住宅销售价格指数，
环比（上月）上涨0.7%
同比（上年同月）上涨8.1%

只是西安的房价表现，和真正意义上上面所说的“炒房三城”是不一样的，主要还是供需挤压和前几年全国“抢人”落户暴涨带来的持续购买力红利导致的，西北地区，还真的没有南方地区这种明目张胆的资产炒作风气，所以在这篇文章，给上次的误会道个歉，西安不算炒房风气盛行的城市，当然有炒房心思的人肯定有就是了。
三个城市，能被冠以“炒房风气盛行”的帽子，不是空穴来风，其实只要对这三个城市有所了解的人都应该知道，这三个城市虽然基本面和经济发展方向不仅相同，但是一定是有投资活跃，金融发达，效率很高的共性和特点的。
深圳就不用多说，房子资产化，市场金融化，毗邻中国香港，是中国全国房地产经济运营的范本城市；
杭州的崛起得益于过去几年野蛮成长的互联网经济，作为互联网巨头，资本大玩家阿里巴巴和蚂蚁金服的大本营所在城市，杭州的民间资本和市场情绪也被渲染上了浓厚的互联网思维和高效率逐利的色彩。
合肥是过去几年政府牵头进行大手笔招商引资，政府亲自下场干起了风投的生意来发展经济，客观来说，很有魄力，眼光运气都不错，一度被冠以“风投之城”的名号，以敢赌敢拼迅速被全国所认知，连城市管理层都如此豪迈，对应的城市投资环境和风气，也就可想而知了。当然，合肥炒房也是有历史的，合肥炒房客横扫上海滩，折戟长沙的历史过程中，总是在炒房子赚大钱这件事上是吃过甜头的。
只可惜，一路狂奔的三个炒房城市，迎头撞上了2021年中国房地产经济底层逻辑改写之年。
出得了风头，名声在外，自然就成了首当其冲要被整治捶打的标杆和代表。这很公平。
所以，进入2021年下半年，三个炒房之城的调控情况和政策环境，没有丝毫利好的好消息和好兆头，反而是在层层加码，持续监管，顶层意志的压力之下，接连被锤。
事实上，说底层逻辑复杂吗？一点也不复杂：
2021年中国房地产经济调控的本质，其实就是体制力量，政策威力对楼市投机群体和资本力量的“二次教育”，注意这个用词，是教育，是碾压，是权威，社会主义铁拳教资本做人，就是这么简单，搞清楚谁说了算，不要得意忘形。
没有博弈，只有压倒性的教育管制，持续加码，意思也很清晰：不要有侥幸心理，别再想着避风头，这一次，要一步到位。
这篇文章，就对三座炒房城市进入2021年下半年，所面对的政策环境和调控情况，进行一次复盘，基于复盘和实际市场的情况，对后续这些城市的楼市房价，进行分析和研判。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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1

深圳：趋于冰冻的楼市，还是没有逃过调控的铁拳追击



时间进入2021年下半年，深圳可以说是名副其实的全国楼市调控示范城市了。
“二手房指导价”的威力，直接让高度金融化，长期被资本幻觉支配的深圳楼市体验到了政策铁拳的真正威力，没有悬念，就地躺平不带商量的。
楼市直接冰冻，成交量不是腰斩，而是往脚脖子去砍，大批中介生意惨淡，生存唯艰。
这是现实，相关的数据和情况都没有罗列的必要和意义，事实就是这样的，国家经济示范城市，荣誉和责任对等，这就是结果。
更令深圳资本力量和投机群体出乎预料的是，调控铁拳，似乎并没有就此住手，而是盯准了，准备接着往死里锤：
8月19日下午，深圳市住建局和深圳市规划自然管理局发布一则《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。





哦豁，漏网之鱼，市场当红小生，长期以为自己在最安全的“政策灰色地带”，整天得瑟张扬的小产权房，也迎来了调控的铁拳，这下子，在深圳倒腾房子的资本和投机群体，可以说的上是穷途末路了吧？
这个通知内容并不复杂，简单总结一下要点，就是深圳的小产权房，从灰色产品，直接被定义成“四无违规品”，够狠：

交易再无第三方机构见证认可；
项目再无第三方宣传、撮合；
协议再无备案；
交易再无贷款。

总之，卖是违规的，买是不受保护的，撮合交易是禁止的，交易行为是不受金融和法律承认和支持的。
结果显而易见，这种被政策和规则清晰定义的灰色产品，存不存在如何清理是另一回事，恐怕在接下来的时间和市场里面，流动性彻底清零了吧？
昨天香饽饽，今天手榴弹，还是引线冒着烟的那种。
资本和投机可以为了利润去冒险没错，但要是明知道是悬崖还要跳，那就不是冒险了，那就是自取灭亡了。
小产权房乱象在深圳长期都有，为什么类似于“深房理”这样有组织，有规模的炒房群体和代表，从来不碰？
深圳炒房，炒成房东还算是好的，这个调控管理的出台，恐怕很多心存侥幸的投机资本，要担心钱房两空了。
形势很清晰，深圳炒房，被围追堵截。而且这个趋势没有放松和转向的任何可能。



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2

杭州：8月5日，接连几轮，终于“到位”



杭州的调控，其实可以看做地方政府过国家高层最典型的央地博弈范本。
墨迹，小心思，还有扭扭捏捏的杭州楼市调控，把地方政府对土地财政的依赖和执着，表现得淋漓尽致。
2021年以来，为了进一步稳定市场的预期，杭州楼市调控不断。
但是态度不坚决，执行不到位，事实上杭州的调控颇有表态意味，打雷不下雨，虚张声势。
杭州调控，越调越涨，越调越热，调了寂寞？

1月27日，杭州在原有限售的基础上，将中签率低于10%的批次房源纳入限售5年的行列。

3 月末，土地端“供地两集中”政策落地。5 月、6 月，个人住房贷款利率经历2次上调，杭州个人首套住房贷款利率涨至6.25%，为5年来的历史高位。7 月 13 日，杭州市规划和自然资源局又发出内部通知，喊停杭州十区"宅地商墅"。

接连调控之下，杭州的新建住宅市场热度并未因此冷却，主城区热点项目仍一房难求。
据本地数据显示，近 6 个月来，杭州市新建住宅始终保持供小于求的态势，5 月份成交骤增之下，供求比更是创出0.27的罕见新低。
这种花式调控，只要在杭州的都懂，当然高层也懂，于是乎，一系列调研，约谈（当然肯定还有不公开的敲打教育）之后，在8月5日，杭州终于迫于压力，出台了“史上最严”调控新规：
8月5日上午，杭州对外发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，开启了新一轮限购标准。



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根据通知，落户杭州未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。而外地户口的购房者所需社保缴纳年限从2年升至4年。
不仅如此，新建商品住房项目公证摇号、公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。



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这可能算是杭州楼市有史以来最严格的调控了吧？至于效果，还需要时间和市场趋势给出答案，不过这个态度表达，也算是到位了。
目的诉求也很清晰：对投机炒房者进行精准封堵，不仅打掉的是红盘和热点楼盘的抢房效应，同时切断对市场预期的冲击，避免传导到二手房市场，进而起到稳定市场的作用。
炒房第二城杭州，恐怕也炒不动了吧？



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3

合肥：风口之下，逼出大招，“学区房指导价”出台



合肥楼市，着实魔幻，但是有格外合理。
魔幻是因为这个城市其实是有过房价泡沫破裂的经历，但是市场信心和价值认知并没有塌陷，短暂的低迷以后，从2017年，一路上涨，重回高点，不断刷新房价新高。
合理呢？这就要说说合肥的“炒房文化”了，“温州炒房团”的衣钵和精髓，继承的最好的，合肥说第二，那就没有第一的存在了。在一个炒房风气盛行的城市，合肥房价后疫情时代持续上涨，是不是很合理？
但是和政策趋势和高层意志的诉求背道而驰，显然这种情况持续不了。
和杭州一样，合肥楼市同样被列入监管，调研约谈座上常客，调控也就接踵而至了：



态度，力度到位，合肥楼市应声开启“降温模式”，成交量和价格逐渐企稳，但是这事显然还没完：
合肥市住房保障和房产管理局网站8月24日公布《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，扩大二手住房限购范围，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。
指导价首批涉及16个双学区
《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》明确，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。根据房地产市场交易监测情况，对二手住房交易价格出现异常的区域，将适时调整交易指导价实施范围。



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此次合肥调控打出的组合拳，将学区房限购与限价绑定到了一起。《通知》规定，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。
简单总结一下这次合肥新政，就是学区房指导价，学区房限购，超精准打击以学区房为炒作对象的投机群体。
针对合肥楼市的炒作打击和治理，可谓是一步到位，面面俱到了吧？
炒房第三城，数万炒房客被套牢，警示意味可以说是很到位了。



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写在最后：

该如何用理性客观的态度去理解这几个“炒房之城”接下来的楼市和房价？



当然，这个世界上绝对没有什么空穴来风，目光所至，一切动静，皆有因缘。
对于三个具有代表性，也是公认的炒房之城，在当前所面对的调控和政策环境，其实虽然可以说有意料之外，但本质上还是情理之中。
首先是看趋势，2021年，调控和政策的底层逻辑和目标诉求不一样了，以前打地鼠，打游击，搞轮动，讲排场的形式主义风气和规律没有了，取而代之的，是势大力沉，是态度坚决，是施压到位，说明什么问题？
如果在如此强度的体制力量发挥之下，还有小心思或者漏网之鱼，甚至顶风作案的，那就是对体制力量的挑衅，在中国，这是不能接受的。
决心和态度，已经很清晰，这一次，哪怕经济下行压力，抗疫成本，还有经济恢复需求，不再依赖房地产去刺激经济。
地方政府和城市要对土地财政依赖失去，过苦日子，要有觉悟。


其次是对调控之下的城市，房产价值的认知，要客观，虽然并不容易。
什么是客观，以炒房三城为例，实实在在的现实，是成为了本轮调控之下，楼市降温的代表城市，成交和房价都出现了明显的调整表现。
但是可以说降温，可以说调整期，但是要说彻底凉了，或者可能崩盘，那这样的言论和观点，不是坏就是蠢。
楼市金融化的城市，基本面在那里放着的，最多就是阶段性挤泡沫降杠杆去泡沫的调整，传递到房价上面有波动，但是这些城市的房子，底层价值还真的不是流氓无产和极端思维群体能去否定的。
深圳的楼市就算彻底冰冻，深圳的房子也有城市基本面托底的价值。无论是居住价值还是资产价值，也不可能出现“鹤岗化”的情况。
对于杭州和合肥也是一个道理，唱衰这些城市房价，说楼市要崩盘的人，基本上在这些城市都没有一席之地，这话比较讽刺扎心，但是绝对符合现实。


最后是关于买房的分析。
这个话题就比较敏感和功利了，特别是在当前中国楼市“伪刚需伪投资”群体充斥，“投住融合”根深蒂固的情况下，浮躁，又充满戾气的信息环境，谈买房还真的不好说。
事实上，在中国，买房根本就不是一个纯粹的满足居住使用需求的消费行为，牵扯的价值层面的考量，太多太多。
所以，这里只谈几点硬核的：
1、短线炒作的时代是没有了，是彻底没有了，不要有什么侥幸心理，大环境大趋势和市场规则，从当下和未来可见很长时间周期里面，对于炒作投机，价差套利的管制，不可能放松。
2、中国的政策调控，讲究的是又托又打，对于购房者来说，理解政策的能力水平高低，直接决定买房的结果，比如深圳二手房指导价，按着指导价去买就不会错，这可是官方托底价格，稳赚不赔，（官方出价，还有重新定价的权力，市场定价时代和环境，没有了）。
不愿意按照指导价卖的？完全不用浪费时间，炒房炒成房东，嘴硬也是死鸭子。
资本力量和政策博弈，无脑选政策，和国家站在一起，在中国还没有敢和体制叫板的人或事物出生的。
3、调控越严，也是城市价值的一种保护和承认。
有些没有调控，甚至金融依然放松的城市，不用多说了吧？纯消费，喜欢就好。
而调控越严的城市，城市的价值和潜力更有保障，不管是城市选择，择业和商业经营，甚至是出于资产配置目的的买房，就越要往这样的城市去挤。
调控的目的不是要打垮楼市和摧毁房价，让流氓无产，极端思维还有价值生产力不匹配的群体出来摘桃子，捡便宜，反而是对目标房产价值的一种保护，避免被投机和炒作的群体和资金提前过多的透支房产价值，制造泡沫，酝酿风险。
把未来房产的价值增长，留给对这个城市未来发展有贡献价值，有价值回报的群体，才是调控的真实目的。
以上三个逻辑，那么到底应不应该买，答案就很清晰了。


总之，中国楼市短进快出，炒作套利的时代可以说已经彻底结束了，但是优质城市的房产，依然价值坚固，这样的政策环境也是好事，慢慢赚的钱，才踏实嘛。


文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

勇敢的树袋熊1

#合肥发布深化学区房调控政策#
#杭州调控#
#深圳调控#
进入2021年下半年，三个炒房之城的调控情况和政策环境，没有丝毫利好的好消息和好兆头，反而是在层层加码，持续监管，顶层意志的压力之下，接连被锤。

事实上，说底层逻辑复杂吗？一点也不复杂：

2021年中国房地产经济调控的本质，其实就是体制力量，政策威力对楼市投机群体和资本力量的“二次教育”，注意这个用词，是教育，是碾压，是权威，社会主义铁拳教资本做人，就是这么简单，搞清楚谁说了算，不要得意忘形。

没有博弈，只有压倒性的教育管制，持续加码，意思也很清晰：不要有侥幸心理，别再想着避风头，这一次，要一步到位。

这篇文章，就对三座炒房城市进入2021年下半年，所面对的政策环境和调控情况，进行一次复盘，基于复盘和实际市场的情况，对后续这些城市的楼市房价，进行分析和研判。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

我心如烟卸

讲到我们合肥了！
本人在合肥热门区域已有一套全款改善型房子，另还有一套安置房，但还是不希望涨价离谱[呲牙]
搞的人心惶惶！！！

芊芊551

杭州到处都是万人摇号楼盘

王俊杰2017

对于二手房，很多房东根据以往的经验，还是坚信政策不会持久。

寒郁轩良

杭州应该学学深圳，出台二手房指导价，否则杭州人不炒房一个字：难。

hecgdge4

合肥楼市仍然热火朝天的

清风吹袭断

作者的隐含的意思是西安还能接着涨[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

寒郁轩良

看看有多少出租房，再看看又有多少租房子的人，房价上涨也就不难理解了

晓望爷

刚需朋友的利好时机。