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万万没想到，当一批城市在加码楼市调控，抑制房价过快上涨的同时，另一批城市在阻止房价大幅下降。
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1
楼市下行，特价房涌现，降价成必然。
但，房价不是你想降，想降就能降。
最近，沈阳沈北新区某盘推出了一批特价房，原价11000的住宅，特价房直接降到8000。
同一时间，一张沈阳8月楼盘降价地图在朋友圈疯传。
涉及沈阳9区50盘的最新降价情况。
注：图片来源于网络
开发商拿地也不容易，都是冲着赚钱去的，不到万不得已，是不会降价销售的。
但，这些开发商还是选择了这种激进的促销方式。
因为不降价，真的卖不出去……
对于这一轮降价风波，相关部门已经介入，联合约谈了多个开发商，要求在考虑自身利益的同时，也要遵循房地产市场发展规律。
为什么不允许降价？
原因也很简单。
降价销售，固然可能让开发商全身而退，但势必引起其他楼盘跟进。
一旦跟进，势必引发更多“降价维权”打砸售楼部的情况。
到时候，可有的忙了。
PART
2
今年，高层出手遏制房价下跌，沈阳并不是第一个。
前段时间，湖南岳阳发布新通知，明确对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案。
要求商品住房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价的85%。
也就是说，就算开发商想要降价，也得严格遵守备案价85%的底线。
岳阳之所以限跌，是因为今年的房价表现太过惨淡。
最典型的是某龙头开发商，5、6月开始违规降价，比开盘降了两三千。
昆明也是一样，受到加码政策调控和全国市场大环境变化的影响，房价最近也一直在跌。
昆明滇池旁某项目，8月初推出一批工抵房，优惠下来价格在10000-11000，甚至有洋房低至9980。
而在搞特价之前，这个项目的洋房一直卖16000，部分高价房源达到19000。
活动价竟然比原来的价格降了有三分之一。
随即引发业主维权，要求开发商退款。
还有一个项目，之前均价12000，降价后按揭一口价9000+，全款甚至跌破9000，单价足足降了3000左右。
正是因为有太多项目降价太猛，昆明才紧急召开会议，约谈了几十家开发商，要求打折促销、降价都不能太猛，否则不能网签。
拥有相同命运的还有山东菏泽。
今年7月，同样以“不正当竞争”为由查处了一家降价促销的开发商。
从中，我们可以窥探出一些信号，这些城市下行压力太大，开发商更是难上加难。
PART
3
“三道杠杆”压顶的开发商，今年偿债压力直线攀升。
根据贝壳研究院统计，今年房地产到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。
为了防止一些开发商钻空子，今年还给银行定了“两条红线”，银行投入房地产的钱的比例也被限制了。
再加上，上游原材料的上涨。
大放水之下，从建材到木材，再到家电，都在普涨。
这更进一步摊薄了开发商的利润。
开发商的日子越来越艰难。政策调控背景下，平均每天就有近两家开发商破产倒闭。
不过好在，重压之下，最近的一条政策成了开发商的救命稻草。
前几天，杭州终止挂牌第二批集中供应的住宅地块。
据说，杭州这次是因为集中供地规则要调整，将开展“竞品质”试点。
结合最近网传的一份土拍文件，未来要限定土拍溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价。
不知道大家最近有没有留意到长三角的土拍，溢价基本都被控制在10%到20%之间。
还有天津，也将原定计划出让的土地平均溢价率从46.9%调降至14.9%，降到了15%以内。
我们知道，土地是开发商的命根子，没有土地一定会死，所以哪怕溢价率高很多开发商也会拼命去拍。
如果溢价率得到控制，那么就可以让不少开发商喘口气。
也许，下一轮土拍，控制住房价，让开发商活下来，才是主旋律。
PART
4
有数据显示，今年前7个月，全国房地产调控多达352次，已经超过了去年全年。
高层频念紧箍咒，楼市调控脑壳疼。
注：数据来源于诸葛找房
一环套一环，循序渐进，在一城一策的基本面上，各个城市的政策要么维稳，要么越来越严格。
那么，在这样的下行市场中，我们应该怎么办？
要知道，风险与机遇一定并存。
在这样的大环境下，大概率会迎来买房的窗口期。
从目前的政策来看，开发商下半年将普遍面临现金流紧张的状况。
我们已经看到恒大大规模的打折甩卖，下半年一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量，即便暂时让出部分利润也要促销跑量。
特别是那些下半年销售任务重，全年目标完成率又垫底的大开发商。
因为业绩压顶，他们必定要使出浑身解数卖房子。
这些开发商看着手里还未完成的业绩目标，必然不会放过任何一个回款的机会。
这个时候，开发商的每一点让利都是机会，所以一定不要松懈，要时刻保持对市场的关注，对楼盘的关注。
但，大家也要留意。
如果得到一些优惠资格需要条件，比如全款，延后网签的话，就一定要警惕了，十有八九这里面有猫腻。
特别是延后网签，一定不能买。
无法网签，就说明这套房子暂时有问题，很有可能已经被开发商拿去抵押了，你花了钱也拿不到产权。
而开发商呢，一鱼两吃，用你的房子从银行抵押拿到了一大笔钱，同时又从你手上拿走房子全款。
当然，如果后期开发商资金宽松了也有可能正常网签。
但，这里面的风险极大。
除了新房，二手房也会有机会。
现在这种行情下，还挂出来诚心卖的房东，基本都有不得不卖的理由，价格上自然也会表现出更大的诚意。
调整期的楼市，就像一面照妖镜。
在房价上涨的周期，总会有一些城市的涨幅有比较大的泡沫，同一个城市里，也会有一些烂资产鱼目混珠。
但，横盘、下跌的时候，谁更有价值，谁的价值更硬，就体现出来了。 |
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发表于 2021-9-25 20:58:37
