前面我更新过《成都指导价的一线生机（上）》，好些认识的中介朋友跑来说他们的业绩，那是真的惨，即便期间有些自我升级转型的挣扎，但完全架不住市场行情转冷带来的那种压抑感。尤其是杭州还在强推二手房交易平台，贝壳开盘即暴跌14%，一片肃杀的气氛在这个圈子蔓延开来。
我问他们，那你们辞职了吗？没有。那你们否定此前多年的工作成绩了吗？也没有。那你们前些年都没赚到钱现在就要破产蹲大街了吗？还是没有。
那你们一个个的担心个啥？为赋新词强说愁？
1 让子弹飞一会儿
我在前文就说得很清楚，从横向和纵向的经验来看，类似的官方二手房交易平台屡见不鲜，但目的就是要取代类似链家、大唐这样的传统经纪公司吗？肯定不是，一是官方平台自己没那个实力，二是官方平台推出的目的意欲加强监管。
中介机构在二手房市场上扮演的是撮合交易的重要角色，监管服务平台替代不了撮合交易。
至于股市的起起落落，不过是一群闻风而动的投机主义者罢了。当下的中介朋友们，遇到二手房行情转冷的时候，更需要蛰伏、沉淀以及转型。
要说二手房的成交量变低了吗？从大趋势和跨区域的变化来看，是收窄的，但是从短期的数据走势来说，又相对稳定。
根据成都市住建局网上政务大厅公布的数据统计显示，最近4个月（2021年5-8月，8月为预估数据），二手房的整体成交量比较稳定，分别是3331、3664、3558、3391套。
这四个月按理说应该是二手房指导价影响最大的月份，但数据却不会作假，没有呈现出断崖式的，行业毁灭式的暴击。
即便这些成交主力从一圈转移到了二圈，从二圈转移到了三圈，但市场热度在哪，经纪人就应该在哪，而不是固守某个板块，被动而疲乏。
之前我提及的经纪人与房产博主合作，就是典型的例子，房产博主涉及面大而全，可以覆盖成都全域甚至周边省市，但往往缺乏下沉和一线实战，此时嗅觉灵敏的经纪人倒逼自己的视野和业务范畴迅速扩大，缺乏客源吗？缺乏成交吗？
我随便截图几张大家就知道了。
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大家可以注意一下这些提问的时间来判断当下房产自媒体准客源的密度，这还仅仅是一家平台的私信渠道。
任何时代，都不乏机会，任何行业，都不乏状元，关于指导价下经纪人如何逆势寻找机会，我们就说到这里。
2 指导价下，谁有机会？
成都的二手房指导价陆陆续续也出炉了三个批次了，每个批次我们以及其他房V也都做过深度的分析，我们就不炒冷饭，重点从第三批次来回顾一下。
第三批次是8月初出炉的，比预期的还快，越来越有节奏。如果说第一批是居高临下，打击顶流，第二批是全面出击，攻占核心区，那么第三批则是查漏补缺，一网打尽。
我们可以很清楚得看到，第三批指导价涵盖了所有中心城区（青白江是拿来凑数）的258个楼盘，而此前未能应收尽收的核心板块，这次都被一网打尽了——
比如天府新区的麓山、海昌路；高新区的东苑、天府长城；锦江区的三圣乡、东湖；青羊区的宽窄巷子、人民公园（主要是学区房）；金牛区的茶店子、华侨城；武侯区的武侯新城；成华区的成渝立交；龙泉的书房（东安湖）；新都的三河场；
温江区光华大道；双流的蛟龙港（双流新城）、航空港；郫都的郫都城区（红光）...
如此快攻之下，成都基本所有的板块都被覆盖到位了，但也有一些“漏网之鱼”。
一方面是各区的传统热门区域。比如青羊的青羊新城，外金沙、外光华、万家湾板块，这次能逃出生天，是因为被青二学区房吸引了火力吗？又比如成华区的动物园，近年表现不佳，至少在楼市不渣渣哇哇，是房住不炒先行示范区，也未被“指导”。
此外市一医院（南城都汇）、中和、青羊新城（外光华、外金沙、万家湾）暂未受到波及，小众一些的秦皇寺、桐梓林、火车北站、五块石、沙湾、太古里、九眼桥、实验小学学区房等预计也是下一波打击的对象。
我个人预计再有1-2批次的指导价出来，成都楼市就基本全覆盖了，杀伤力不比“深圳3595个楼盘一次性推出”更低。
而后，成都的指导价就是定期更新，进入了新时代的常态化发展。
另一方面是各区的小众板块，零散的新房楼盘，这就不一一举例了。以前业内都喜欢推荐大家去买新盘、开发商扎堆的板块，但有利有弊，世事难料。
现在最腹背受敌的，反倒是这类扎堆楼盘，而当初承受孤独，偏安一隅的，却“因祸得福”，连逃三次，令人唏嘘。
指导价不是洪水猛兽，我们越是关心它就越应该客观地理性地分析利弊。
大家知道，成都指导价下的楼盘，大多低于市场挂牌价，也严重地影响到了个贷中心的评估放贷，实质上就是降低金融性风险，降低购房者的杠杆率。
指导价的出现，对于一部分人是利好的，那就是真正房住不炒，自住改善的群体。
比如我认识的一个朋友老张，前些年在成都买房失误，入手了非核心地段的刚需高层，现在随着家庭条件的改善，对住房也有了升级的需求。此前楼市恐慌性上涨，这对他来说并非好事，假设高卖高买，期间是拉高了置换成本的，这种成本不仅仅是税费、中介费等，更多的还在于机会成本，时间成本。
如今指导价出炉，上涨势头被浇灭，老张可以低卖低买，中间的置换成本实质上是降低了。而且老张他本身就是自住典范，愿意多付一些首付，也不是没那个实力，所以指导价的降杠杆，对他毫无损伤，他就是指导价下的受惠者。
别说什么贷款越多越好，抱着这样的炒房思维，不精准打击你打击谁？详见房段子：《当下成都：能全款，不贷款；能少贷，不多贷！》
另外还有一群人，多少抱着点炒房心态或者无奈地被动“炒房”，就是需要高杠杆。
比如去年刚来成都的一个山西小伙，为了女友跑来成都当蓉漂，家里确实没太多的钱，首付很紧凑。但是作为程序员，目前收入尚可，未来收入稳定，他就需要而且适合杠杆打满。
今年打算结婚，需要买房入住，新房遥遥无期，二手房指日可待，当下指导价的板块，首付已经不止3成了，所以转战前面我提及的暂未受到波及的“漏网之鱼”，就显得合情合理。
而且需要抢时间，是存在一定风险的。
8月初的时候，我推荐他去中坝入手了个小套三，目前流程还在有序推进，作为买家，他并不乐见指导价落地青羊这边，懂的都懂。
此前我们还探讨过入手小众板块的零散次新房，这种楼盘指导价的落地周期会更久，相对来说更安全，但是思考再三，他还是决定富贵险中求。
这里无所谓对错，如果换做另一人，悉心寻找这种小众楼盘，未尝不是指导价下的幸运儿。
3 天黑请闭眼
大家知道，指导价出炉后，住建局要求成都各大房产平台迅速下架超过指导价的挂牌房源，这是继39300元/平的第一道锁后的再次上锁。
所以我们在链家贝壳也好，安居客房天下也罢，这些我们昔日熟悉的网络平台，一下子就变得陌生了，随着指导价一轮又一轮，地图找房上空了一圈又一圈。
最开始是金融城被调侃为“房住不炒先行示范区”，而后大源消失了，攀成钢不见了，青五找不到，三圣乡也骂骂咧咧退出群聊...某一天，大家突然发现，小丑竟是我自己。
大家买房的成本和难度越来越大，似乎回到了这个行业混沌初开的时候，线下的夫妻门店，成为了阶段性的主力。
这种阵痛是必然要接受的，不仅是购房者，严重依托于贝系这类地图找房的“楼市大V们”，日子会越来越难过了，毕竟失去了直接的房源筛查能力，而有头脑的贝系一线经纪人们，可以从内网查看房源，势必会继续崛起。
或者，两相结合，互惠共赢？这又回到文初的经纪行业调整升级了。
在两眼一抹黑的真空期，我们朋友圈此时多出现一些地产中介，显得意义重大。外网虽然没法展示，但是内网挂牌数据，是真的重要，夫妻门店赢在一时，而掌控着内网大数据的非对称信息，才是真正的王者。
二手房指导价之下，买家难受，卖家也难受，中介难受，衍生行当都难受，只有哪一天大家都想通了不难受了，指导价真正的意义就出来了。
4 指导价，现原形
成都有一个矛盾点，很多人都意识到了，但是不敢戳破，那就是成都看起来很强，但实际上还很弱。
成都外宣很厉害，虽然我也承认成都内部对这个城市发展的预期有多么看好，我也认可川外好些楼市大V认为成都是一个很不错的洼地城市，包括抖音头条也好，一线房产博主也罢，东西南北拿着真金白银的新晋人口都能证明这一点。
但是指导价之后，成都现出了圆形，各板块/区县楼市发展不均衡，房价体系存在泡沫，市场失去实力的支撑等矛盾非常明显，换言之：大而不强，偏科严重。
大家知道，深圳指导价从今年2月出来后，虽然成交量迅速萎缩，但是成交价却很是坚挺了一阵，直到小半年之后，才有所松动（根据国家统计局的数据，6-8月深圳二手房连续小幅下跌）。
这说明了深圳的房价虽然居高不下，但是托底的实力是有的，也就是双方交战，至少硬撑了一会儿。
而成都呢？刚一宣战，这边就举白旗了——我不是说所有板块所有楼盘，也正因为有硬气的也有服软的，所以成都楼市的基本面，并没有大家想象中的那么刚强。
如果还要说明白一些，强者恒强，弱者恒弱。
大家可以观察到，指导价出炉之后，一些板块随即因为挂牌价过高而下架，且长时间维持这一的空白状态，说明这些房东内心和市场预期，值得这个价。而有一些板块，在指导价要求下架后，又迅速上架了，定睛一看，价格统统是在指导价以内（除了个别的偶尔的市场挂牌价本就低于指导价的情况，欢迎指正）。
这些板块有楼市担当吗？有入手价值吗？
从纯粹自住的角度来说，挺不错，但不是的话，想必是需要大家三思而后行的。
比如温江的光华大道，两批次指导价都精准命中这里，但很快又恢复了往日的“热闹”，这点“骨气”，甚至不如北门的大丰。
又比如西北门的郫都城区，红光的龙城国际、万景峰、华润橡树湾；郫都城区的龙湖弗莱明戈、海骏达蜀都1号；犀浦的合能四季城、成都后花园、润扬双铁广场等，都在着急忙慌地逃顶。
喜欢拿来PK的双流华府基本上都稳得住（毕竟折扣太猛），龙泉大面少数小区也在放盘（毕竟房源量巨大，总有憋不住的，比如世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期）。
由于涉及到700来个楼盘，70多个商圈，就不一一在文中分析了，可以按照这种逻辑，去了解一个板块在楼市，一个楼盘在这个板块的地位。大家真的关心成都楼市，真的要去评判板块的价值，潮水褪去，是最好的观察机会。
成都早就过了闭眼买躺赢的时代了，试错的置换成本越来越高，还想在成都楼市有所建树的人，这一次一定要擦亮眼睛了（实际上，8·15新政后也是一波很好的观察机会，但是很多人没有静下心去观察，而且当时新房市场太浮躁了）。
5 天新网签1.5万是什么鬼？
这个话题其实很不讨喜，也很得罪人，根据经验，各大平台聊这事的文章都被限流了。
此前有购房者陆陆续续地在问政平台上询问，称“天府新区超过1.5万单价的二手房交易被禁止打网签”，这就很尴尬了。
大家知道，自从2019年底天府新区和5城区互通以后，大量主城买家涌入天府新区，二手房市场一涨再涨，好些突破2万大关，气势完全不输给甚至碾压了原来的5城区。
直到今年成都陆续出台了三批次的二手房成交价参考价（指导价），才稍微把天府新区上涨的势头遏制住了，但即便如此，真实的市场行情价，或者二手房指导价好些都远不止1.5万/平。
如此一刀切，别的不说，真不愧是成都先行试验改革区（此处无褒贬）。
但比较诡异的是，针对这一说法，目前既没有买家卖家来现场辟谣（如有，欢迎评论），也没有官方正面解答。
后来有好事者称接到了电话回复（不是网页书面回复），对方（天府新区公园城市局）表示正在调查。还特意强调了天府新区会“提高因区施策、提升分类调控水平”。
这句话很值得玩味，由于是公园示范区，在舆论把控上比较严格，就不展开说了，但至少能得出三点意思。
第一，1.5万的单价和目前出台的各小区指导价确有冲突，说明能指示1.5万的人层级相当高，继而还需要下方“调查”。
第二则是天府新区在房价的把控上，有着更先进的理念和更大的压力，按照目前楼市政策的预期，全国一盘棋下，天府新区楼市（并非天府新区发展）或将触底。
第三，这个1.5万并非常态化地直接锁死，而是短期内的不得已而为之。出台的目的就是稳预期、降杠杆（控风险）。
目前天新在立场上一定是紧跟中央的示范区，中央要稳预期，而天府新区作为一个成都楼市主战场，聚集了太多楼市期望。目前普通二手高层可以直逼3万，换句话说，上涨过快，货不对板，德不配位，因此直接用1.5万，打掉预期，冰封成交，数据迅速回落，实现楼市的硬着陆。
当然，天府新区要打造成楼市样板间，可不只是存量房，而主要在于新房市场。昨晚成都悄然上线了第二批次集中供地清单，但还是很快被眼尖的房产媒体捕捉到了。
其中天府新区8宗地，涵盖了锦江生态带、麓山和兴隆湖，其中大多清水限价1.7万。
1.7万，这不仅比周边的在售（待售）新房低了好几个段位（豪宅们捂不住了），就连同一批集中供地的龙潭寺，都能把它按在脚底摩擦。
这说明了什么？是相关部门在板块价值定位上存在和大众感官不同的偏差，还是刻意要寻求低洼的价格引来人口的导入？
关于这一点，公说公有理婆说婆有理，是没法达成一致的。
或许有位网友的评价很到位：“高了就是价值体现，低了就是吸引人才，不高不低稳定民心，万物利好XXX。”
————本文完———— | 
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发表于 2021-9-25 19:01:16
