数据不说谎！楼市还有投资钱途吗？

伊索谗言

房子事，无小事。


在百姓心里，房子既是安身立命的居所，也是投资赚钱的大件商品，其一涨一跌都牵动着人们敏感的神经。


如今在国家“房住不炒”的政策基调下，各种从严调控对楼市打压毫不手软，很多百姓也陷入了一种不安和焦虑，有房的、没房的似乎都在担心房价下跌，卖也犹豫，买也犹豫，还有很多开发商和投资客，也在担心楼市是否真的不行了......

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不过，最新的数据显示，2021上半年，全国平均房价还是破历史纪录了，创1987年最高。


据国家统计局7月发布的数据，2021上半年全国新房销售均价达到10485元/平方米，同比上涨8.8%。其中全国商品住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨14.6%。全国商业营业用房成交均价同比小幅上涨2.9%、全国办公楼成交均价同比上涨0.7%。


值得注意的是，全球房价涨幅已创过去20年最大幅度。就国内而言，楼市在国家调控下有所降温，但地区分化日渐明显。地方统计局数据显示，东部地区房价涨幅最高，同比上涨11.2%；中部地区房价涨幅其次，同比上涨6%；西部地区房价涨幅第三，同比上涨2.9%；而东北地区房价则同比下降0.7%，说明东北地区房价已经现拐点，很大概率进入下降通道。


可别小看这百分之几的涨幅，因为房子动辄几十、几百万的总价，随便涨一点就是不少的收益了，这比很多人的年终奖，甚至一年的收入都高得多。很多人正因为早看明白了这点，在过去20年重仓押注房地产，赚的盆满钵满。


然而，站在当前的时间节点，房地产却是让很多人焦虑不安的心病。房地产到底还能不能投资？机会点在哪里？潜力还有多少？


其实对很多东西而言，当你清楚其底层逻辑后，你就能冷静客观的看待其中的机遇和风险了，自然也就不会跟着大众干着急。

房价还会涨吗

对于“房价还会涨吗”这个问题，不能一概而论，需要我们抽丝剥茧，从房地产的细分逻辑来客观看待。


在谈论房地产投资机会时，我们有必要了解清楚房地产的三种层次类型。



制图：金小鹊


第一种是基础型房地产。主要指土地及其依附在土地上的物业，是经济发展的基础要素。由于人们对土地和房产的需求是永恒的，所以这种房地产业态也将是持续存在的。换句话说，只要一直有人流入，这种房产的需求就会增加，可以说是“皇帝的女儿不愁嫁”。


第二种是城市化型房地产。过去200年来，随着工业化的急速兴起，人口实现了从农村向城市的大规模集聚，这就是城市化。发展至今，城市规模越来越大，城市中的各类功能物业形态千姿百态，商务地产、商业地产、住宅地产、产业地产、文旅地产等等交织呈现。城市群、都市圈逐渐成为区域发展的重要载体和经济增长的核心引擎。可以说，未来的城市竞争力，将是城市群的综合表现和发展潜力的角逐。


这里面有个机会逻辑，即在城市群、都市圈时代，投资房产时，必须要重点考虑置业地区的周边大环境，也就是目标城市所在的都市圈及相应的经济辐射能力，正所谓“背靠大树好乘凉”，就是这个理。


第三种是暴利炒作型房地产。顾名思义，这种类型的房地产是依附于城市化型房地产上的一种扭曲性的业态，典型的就是利用货币金融扶持功能，抓住楼市和土地交易过程的融资机会，通过不断增加杠杆，使得土地和房产进入扭曲变态的炒作流程中，结果导致房价短期内飙升，积累不少的泡沫和风险。


通过对比上述三种类型的房地产投资，可以明显的看出：第一和第二种，投资的安全边际相对要高，政策风险也比较低，目前的楼市打压政策，其实就是针对第三种非理性炒房的。


我们把第一种、第二种的房产类型抠出来，像做数学题一样，取其有利的“交集”，就能发现，未来的房地产投资机会，在于人口净流入多、区域经济发展强势，所在都市圈综合实力强悍的地方，投资价值集中于商务地产、商业地产、产业地产、文旅地产等业态。

我国城镇化趋势还会继续吗

可能有人会疑虑：现在中国的城镇化率已达63.89%，未来的城镇化趋势还会继续吗？未来会是大城市胜利吗？


如今，放眼全球，城镇化已成国家现代化的重要标志。目前，欧美发达国家的城市化率已达80%，甚至90%以上，他们城市化的人口红利已基本结束。


就中国而言，自上个世纪80年代开始，经过改革开放40年的高速发展，城市化率由不到20%，迅速上升至2020年的超63%，期间带动中国经济飞速发展，让中国成为全球第二大经济体，世界经济增长核心引擎，都是城市化发展带来的硕果。


按照全球城市化普遍的发展规律，当一个国家的城镇化率处于30%至70%的区间时，一般发展增速会处于较快水平，而中国正处于这一区间。这意味着我国的城市化发展依然有着巨大的空间，城镇化过程中蕴藏的经济发展潜力更是巨大。



图片来源：金十数据

另外，从经济学角度来看，城市化发展也是符合帕累托改进的。大家不妨先从一个有趣的现象去想：为什么小型动物的寿命不如大型动物长？


现代科学告诉我们，这是因为“规模效应”：生物体的规模（比如体积）和能耗、产出之间有个奇妙的关系，规模越大，越节约能耗，越能提高产出——所以大型动物单位体积消耗的食物比小型动物小，消耗的各种能量也少。


一个更奇妙的事情是，现在前沿的城市经济学家们发现，城市和有机生物体非常类似！城市的单位能耗（比如人均占有加油站、人均电线、人均网络线之类的能源耗材）会随着人口规模的上升而下降，而单位产出（比如创造的经济效益）会随着人口规模的上升而上升。


还有一个有意思的结果，是北京大学光华管理学院金融系副教授、博士生导师唐涯团队研究发现的，据他们对2019年城市规模和财政收入(支出)之间的关系研究结论，发现越大的城市，人均财政支出越少，人均财政收入越高，而且这个差距是惊人的—— 上海、北京、天津、珠海、深圳、广州等城市，单个人头上的经济产出是呼伦贝尔、巴彦淖尔等小城市的3倍。

网络人口密度与人均财政收入及支出

图片来源：北京大学唐涯教授的研究团队

由此可以看出，一个大型城市产生的力量，远远超过很多个小型城镇相加的总和，而在大型城市产生的损耗，实际上远远小于很多个小型城镇相加。所以说，大城市产生的规模效应，是其胜利的根本，也是中国城市化继续的原动力。


事实上，全球的人口都在用实际行动证明着这一点。世界银行的数据显示，2018年，全球各国人口集聚程度（在100万人口以上城市居住的人口占全国人口的比重），美国是46%，日本是65%，澳大利亚是61%，中国是28%，和伊拉克、委内瑞拉差不多。而到2019年，中国常住人口最多的前30大城市的人口数量占全国人口的比重也才25%，远远低于发达国家水平。


所以，可以确定的是，中国的城市化红利还远未结束，而随着城市化进程加快，城市群崛起、发达都市圈形成，未来的明智的置业选择，当顺势而为，选择大都市圈的价值洼地，背靠强辐射的核心大城市，才能在后地产时代脱颖而出，再次赚的盆满钵满。

未来房产投资机会点在哪

那么，都市圈时代，哪些城市和地区的人口还在净流入？相对经济发展潜力也大，同时相应的地产形态也值得投资？


能思考到这一层，说明你的认知格局已到了一个相当的高度。尽管当前中国楼市调控严格，但房地产作为核心资产配置的C位选择，依然是资金的蓄水池。在全球大放水时代，市场多余的钱总要寻找出路，寻找“生息资产”，而股市、基金、甚至币圈等，风险又大，一般做资产配置的家庭，也不会重仓押注；相对而言房地产，是一个抗通胀的大件商品，也是老百姓看得见并能够了解的，所以长期以来成为百姓投资的首选。


如今，全球通胀都在上扬，中国还好一点，但面临的输入性通胀更多。自新冠肺炎疫情爆发以来，国外的房价已大幅上涨创新高。只是国内在政策压制下，特别是信贷收紧，让楼市的热度降温了。


但从资产配置的角度，要合理对冲未来的通胀风险，房子还是值得考虑的品种，当然要选择那些人口净流入、区域经济发展强劲的都市圈，还要将目光转移到更具前景的产业地产业态来。


未来，当是高科技成长、智慧城市突起，以及消费升级的时代，那些注重新基建、人工智能、物联网、新能源、新材料、生命科学、文旅康养、产业基金等综合化运作建设的产业地产，可是重点关注的配置之选。


最后，金小鹊将中国十大人口净流入城市榜单附上，见下图。





可以看出，当前人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州，全部来自三个经济圈，其中珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。


值得注意的是，粤港澳大湾区已成为妥妥的“人口收割机”。数据显示，2020年广东170万的人口增量，比增量第二名的浙江67万的增量高出了103万；是第二经济大省江苏的近5倍多；是第三经济大省山东的3倍左右。


其中，东莞、深圳、中山成为粤港澳大湾区人口流入的“香饽饽”，稳居外来人口流入前三名，且超过70%的流入人口为青壮年劳动力，人口红利相当突出。

第七次人口普查数据显示，广东成为了中国人口最多的省份，人口规模达到1.26亿人，首次超过日本的1.248亿人，相当于韩国的2.44倍，英国的1.89倍，更难的是，广东人口结构处“正青春”阶段，15岁到59岁的劳动人口数量占比高达68.8%，居全国第一。


如今，中国经济正在向内需驱动、创新推动转型，人才和人口已成为经济增长的主要函数。人口基数带来了市场广度、宽度和深度，成为挖掘内需潜力的重要基础。


叠加粤港澳大湾区规划、广东自贸区、粤港澳大桥、深中通道等国家级重磅利好和加持，湾区经济将成为未来中国强大的内生增长核心极，相应的物业价值也将日渐凸显，尤其是“向湾而生”、越靠近出海口的区域，已成为高净值人群争相置业的“香饽饽”。


至此，在置业选择和未来的地产发展前景方面，相信你的心里已有了答案。后续分析将会继续推出，请关注本号并点个「在看」和「点赞」吧～