楼市“原形毕露”，有楼盘降价30%，多套房该咋办？懂行人发话了

丁侦球

98年“房改”后，我国的房地产市场才算真正迎来了大跨步的发展。国家统计局数据显示，1998年-2020年，二十二年间全国商品房销售面积增加了12.5倍，平均价格也由当初的不足2000元/平，飙升到了现在的过万元一平，涨幅高达5.3倍。不仅如此，回顾我国整个房地产的“市场化”历程，我们会惊奇地发现，二十多年以来，全国房价几乎是“一路涨”过来的。



现实中，很多老百姓对房价的认知也都是“只涨不跌”，“有钱就买房”——在房价不断上涨的预期影响下，越来越多的人不满足于房子只是用于“居住”，而是将其视作撬动更多财富的重要工具。事实上，早买房、多买房的人也都早已赚得盆满钵盈，更有甚者已经凭借投资炒房实现了财富自由，阶级跃迁。
过去10年，投资买房毫无疑问是中国绝大多数家庭资产配置的第一选择。尤其是2015年-2017年，房地产高速发展，房价翻倍式涨价，楼市一度演变成为“全民炒房”的火爆场景。但房价真的只能涨不能跌吗？房地产真的是长盛不衰的“暴富游戏”吗？答案是否定的。人民日报曾经说过，“大树不能长到天上，房价也一样”。言外之意，市场为主导的房地产市场，不可能需求一直高涨，房价一直上涨。



对此我们颇为赞同。过去一二十年，我们都被裹挟进这场楼市投资盛宴中，“闭眼”买房之所以都可以躺赚，是因为我们都处在一部上行的电梯中，而推动电梯上行的力量是房屋紧缺、经济发展需要、巨大人口红利、快速城镇化、金融支撑、庞大的购房需求等。未来房价还能继续快速上涨吗？答案是否定的，一方面，支撑房价上涨的基本面都已经发生巨变，另一方面化解房地产市场风险、遏制房价上涨、稳定楼市，已然成为房地产调控的主旋律。
事实上，自2020年以来，楼市就发生了前所未有的巨变。这体现在三个方面：其一、2020年8月20日，“涉房融资”迎来强监管，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。粗略统计，百强房企也仅有几家达标；其二、2020年的最后一天，央行和银保监会出台了“房地产贷款集中度管理”政策，为房贷设置了“两道红线”；其三、2021年7月23日，住建部等8部委联合宣布，未来三年将持续整治规范房地产市场秩序，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。而主要的整治对象包括房地产开发商、房产中介、租赁企业和物业公司。更值得一提的是，住建部方面还明确表示，未来会“对调控不力的城市坚决问责”。



楼市调控由来已久，为何偏偏这两年重锤才轮番砸下？原因很简单：一则高房价抑制了消费，更在逐渐沦为“国内大循环”的主要绊脚石；二则高房价问题显然已经成为了年轻人不婚、不生孩子的主要原因之一，当前时期我国的人口问题异常严峻，整顿房地产等同于“为三孩让路”；三则高层显然已经意识到“不断攀升的房价存在巨大隐忧”，尤其是金融监管部门已经多次表态，房地产是最大的“灰犀牛”；第四如很多人所想，房地产引发广泛社会焦虑，也成为年轻人“躺平”的诱因。
接连重锤之下，楼市“原形毕露”：降价潮开启，有价无市，无人问津
这种背景下，我们看到整个房地产市场都迎来了较为明显的转向——中央高举楼市调控旗帜，地方按部就班响应，政策层层加码，一顿眼花缭乱地操作之后，上半年还热度不减的楼市，到了下半年就开始出现奇迹般降温。尤其是房企融资三道红线和房贷两道红线的威力不容小觑。前者不仅直接导致2021年上半年近300家房企破产，更差点将号称是“大而不能倒”的宇宙级房企恒大都“扳倒”了。当然，时至今日，恒大的债务危机依然没有解除。更让人不敢相信的是，值此关键之际，许家印竟然挥一挥衣袖卸任了，被外界解读为“做好了沉船的准备”。后者更是直接促成了4月以来全国几十个热点城市的二手房房贷收紧或“停贷”，直接导致很多城市的二手房成交量降至冰点。



用中原地产首席分析师的话说，当前时期，楼市在重拳调控下显然已经“原形毕露”了：楼市降价潮开启，但有些房子降价都难以销售。一则房价上涨预期彻底扭转，传统淡季叠加严厉调控，大多数购房者开始理性持币观望；二则调控层层加码，尤其是地方主体责任制落实，很多城市为了稳楼市、控房价都使出了“杀手锏”。比如截止到目前，全国已经有十余个城市出台了“二手房指导价”政策。其结果就是，市场迎来罕见降温；三则融资收紧叠加购房者预期不足，开发商难上加难。一言概之，现在的开发商拿地不积极（没钱），卖房很积极（回款）。媒体报道，上半年楼市更出现了“5大房企联合降价卖房”的壮观景象：人民资讯报道，比起今年1月份的房价水平，万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5大房企，销售价格都呈现出下滑的情况，比起2020年底和2021年初，分别下降了2890元、28元、696元、1980元、5200元。



调控重压之下，开发商可谓“压力山大”，降价卖房的欲望更是一天比一天高。但是降价卖房也是门艺术，因为搞不好会两头受气，既不受已购房者待见，也不被地方所容忍。这不8月15日，媒体报道沈阳30多家房企降价卖房，其中某楼盘降价30%，销售单价由11000元/平，降到不足8000元/平，降价幅度高达30%，此举遭到已购房者的强烈反对，甚至引发群体性事件。为了稳定市场，地方不得不出面约谈降价卖房的房企，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。
此外，中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，7月份受监测的318个城市中，有134个城市二手房价环比下跌，同比下跌的城市也有91个之多。这一次，号称是“永涨”的四大一线城市也开始掉转枪头回调了，尤其是炒房氛围最浓厚的深圳，仅仅半年不到，房价就下跌了15%左右。值得一提的是，今年3月以来，深圳新二手房成交量更是出现了“4连降”，官方资料显示，8月份，深圳二手房成交量仅2000余套，不及去年高峰期的十分之一。
需要重点说明的是，今年以来，随着国家重拳整顿教培行业以及学区房，重要会议提出防止以学区房等名义炒作房价。随后，北京、广州、重庆、厦门、成都、大连、西安、深圳等众多城市，都出台相关措施整治学区房市场乱象。重拳出击之下，效果自然立竿见影——我们也看到，四大一线城市的学区房也出现了明显降温。界面新闻报道，深圳6大重点学校片区，目前有5个出现了明显降价；北京市西城区严格执行多校划片，买了“牛小”旁的房子，不再像以前那样稳获“入场券”，也给学区房价格的节节攀升按下暂停键。
两周之前，华夏时报报道，记者亲自踩盘过深圳市场发现，仅7月23日这一天，深圳就有超过百套房源在降价出售。其中降价最狠的一套总价1230万的学区房，直接优惠200万，但因为房屋条件差、可贷款期限短等原因，该套房子至今没有成交。



曹德旺预言成真？
基于以上事实，不得不承认，当前的楼市正如两年前实干家曹德旺所预言的那样，有些房子降价都已经卖不掉、租不出了，正在成为持有者的“负担”。尤其是很多远离城市中心，配套设施不齐全、地段不具备优势的房子，更是已经成为烫手山芋——大幅降价都无人问津，不仅如此，在可预见的未来，甚至还会承担各种有关的管理费和税费等。
综上所述，楼市“下行”大局已定，尤其是那些人口流出、产业单一、资源匮乏的“三无”城市，未来房价下行的压力更大。特别是那些依赖“棚改拆迁”拉动涨上来的城市，未来随着调控加码，随着棚改退场，楼市将彻底回归居住本源，90%以上的房产将彻底失去投资价值。即便是很多人口增量、产业发达、资源优势集中的城市，在房住不炒严厉调控下，房价年涨幅也不会太理想，投资买房或仅能实现保值目标，而更多的城市投资买房或许仔细算算还是赔钱的，因为要覆盖掉每年7.5%的各项成本。



未来多套房该咋办呢？懂行人发话了，给出6字建议：优化资产配置。
正如地产大佬冯仑所言，起哄闭眼买房躺赚的时代已经一去不复返了，买房生财的逻辑也发生了巨变：未来只有少数有潜力的城市的核心地段优质房产才具有投资价值。这意味着投资房地产的门槛已经拔高了，直白点说，绝大多数人已经无法参与到投资买房“造富”的狂欢游戏了。简单来说就是，未来不是拼谁手里的房子多，而是拼谁手里的房子好，有价值。
再明确点说，多套房现在应该伺机进行优化升级：城市升级，地段升级，配套升级。城市升级说白了就是，把低级别城市的房产倒腾到高级别城市，即县城到三四线，三四线到一二线，远离中心城市到中心城市。核心城市的1套房，也好过在边缘城市拥有3套房；地段升级指的是跨区域置换，这种方式比较适合于那些不想换城市的群体。简单来说就是，从边缘到中心，从非核心地段到核心地段；配套升级就更好理解了，过去在房地产大势下，很多人闭眼买房，难免玉石杂糅。未来更稳妥的做法是，尽量把名下无配套的房产都“换成”有学区、地铁、医疗、商业、公园等稀缺配套资源的优质房产。
以上经过置换升级后的这三类房产，未来虽然不能保障继续大幅增值，但至少它抗跌。

王俊杰2017

造房子的成本真的很低！

飘渺九月

面粉不降价 面包会降吗

白云追月素

房子是商品，上涨下跌是正常现象

飘渺九月

个人认为十年以内不会降，还会涨。

王俊杰2017

支持曹总！三套房以上加倍收取房产税利国利民！！！

我是来围观的逊

岳阳市出台文件，商品房降价不允许超过15％。

飘渺九月

碧桂园大降28元[大笑][大笑][大笑]

我是来围观的逊

三五千出手来一套

poney

十五年前三千多，现在是二万多[流泪]