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房子是人们生活中的必需品，所以就算目前房价已经非常高了，对于很多刚需购房者来说，他们依然要想办法去购买房子。根据统计数据显示，截至2021年一季度末，全国新建商品房平均售价已经超过了11030元/平方米。如果按照这样的房价，人们购买一套90平方米的房子，总价也要100万元。按照目前的首付比例和房贷利率，首付最低也要30万元，贷款30年，每个月也需要4253万元的房贷。可以看出，这样的首付和月供已经是很多人承受不起的了，更何况这还只是目前房子的平均售价。目前在很多一二线热点城市，房价高达几万元甚至十几万元，这么高的房价，对于普通工薪阶级只能望楼兴叹。
对于不断上涨的房价，对于大部分刚需购房者都是噩梦，但是对于那些以前买了房子的人和那些投资客来说却意味着财富不断地增值。在过去20多年里，社会中大量资金流入房地产行业，而房地产行业也是一边吸金，一边造富。很多人通过房地产行业实现了财富的大量积累，其中不仅有开发商和房地产行业从业者，同时还有大量购房者和炒房客。但是最近两年以来，房价一路高歌猛涨的势头戛然而止，房地产行业的发展似乎进入一个转折点。面对楼市这样的转变，不管是投资客还是刚需购房者都有一些迷茫了。特别是对于刚需购房者，目前房价居高不下，购买房子的压力非常大，一旦买了房子之后房价出现下跌，那么就将面临亏损的情况。对于刚需购房者来说，本身买房子的钱都是辛辛苦苦凑来的，是自己和家人的辛苦钱，自然是不希望亏损掉。
在当下，到底该不该买房，在哪里买房，什么时候买房？其实很多人都在纠结这个问题。在笔者看来，归根结底，还是要看未来一段时间房价的总体趋势，如果房价总体走势很稳，无论涨跌，刚需购房者都可以购买房子。但是对于投资客来说，只有房价还会出现大幅上涨的情况，才适合购买房子。那么，房价走势到底如何，该怎么判断呢？对于这个问题，著名经济学家任泽平曾表示，房地产发展长期看发展，中期看地价、短期看金融。现在大部分都担心未来一两年的房价走势，也就是需要认真分析最近两年楼市金融的具体情况。房价也不是平白无故就可以上涨的，而是需要大量的资金不断堆砌，才能推动房价的不断上涨。并且房价上涨需要的资金就犹如“倒三角”，随着房价越涨越高，需要的资金也是成倍增加。但是现如今，国家对楼市的金融政策正在不断收紧，未来几年楼市的资金将会越来越紧张。
第一、楼市开始“断水断粮”
生物的成长需要营养，而房地产行业的发展和房价的上涨则需要大量的资金，可以说，资金就是楼市的粮食，房价的上涨离不开资金的不断流入。但是最近两年，国家对楼市已经开始“断水断粮”了。
首先，在2019年下半年，央行开始禁止违规资金流入楼市之中，对违规资金进行围追堵截，这直接让2019年上半年楼市火热行情戛然而止。因为刚过去不久，所以很多了解2019年楼市的人都知道，在2019年楼市出现了小阳春，全国各地很多城市的楼市都出现了热销盛况，房价也是不断上涨。在当时，很多人都认为房价在经过2年多回调之后，将迎来新一轮大涨的行情。因此，从2019年初到2019年6月份，房价都在不断上涨，楼市行情也在不断升温。但是随着2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后，2019年的楼市行情随即由热转冷，这也是楼市转折的开始。
然后是2020年，在整个经济大环境不好的情况下，本身房地产行业的资金都非常紧张，房企们由于高负债高周转受到影响，资金链更是异常紧张。在这种情况下，国家非但没有放松金融政策来缓解房企的资金压力，同时还不断收紧楼市调控政策。特别是在2020年9月份，央行和住建部更是联合出台了“三条红线”新规，通过限制高负债房企的融资来逼迫房企降低负债率。正是这个政策，让大部分房企都面临的巨大的资金压力，因此房企们在2020年9月份直接开启了降价促销潮，就是为了卖房子快速回笼资金。
最后是2021年，不仅央行和住建部要扩大三条红线的试点范围，银监会更是出台了“限贷令”，给各级金融机构一定比例上限，不仅设置了房企贷款的上限，同时也设置了购房者贷款的上限。就比如目前，很多城市的银行都暂停了或者延期二手房的贷款业务，这就是因为受“限贷令”的影响，银行房贷额度不足了。可以看出，限贷令从源头上限制了流入房地产行业的资金。除了限制正规资金外，银监会还要求各地金融机构严查经营贷、消费贷和信用贷等违规资金流入楼市的情况，并且一经查处，就要求贷款者提前结清贷款。
通过最近3年国家对楼市的金融调控政策来看，金融调控政策是在不断收紧，楼市中的资金也是越来越紧张。这些政策对于高负债高周转的房企都不是好消息，这意味着房企们不仅不会再有政策上的扶持，同时也不能再用过去那种扩大融资规模的方式继续狂奔下去了。
第二、房企们开始联合降价
面对不断收紧的楼市调控政策和越来越紧张的资金链，房企们目前首要任务就是“活下去”，这是万科曾喊出来的一个口号，但是现象已经成为大部分房企都在面临的问题。而目前绝大部分房企资金链都越来越紧张并且不符合“三条红线”的新规，面临着降低负债率的压力。而目前的楼市环境和经济环境也不利于卖房子，很多人的购房观念都已经发生了变化，并且越来越多的人开始不看好房子，开始观望起来。
目前市场中还有很多需要房子的刚需购房者，这些客户是目前房企都想争取的，但是对于绝大部分刚需来说，他们最大的问题就是买不起房子，购买力不足。为了让刚需买房子，开发商们联合起来降价，降低购房成本，吸引刚需购买房子。根据《中国经济周刊》的报道：保利、万科、融创、恒大、碧桂园这5家房地产企业的5月份-6月份销售价格，比1月份的销售价格降低了不少，分别降低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米，以及280元/平米。当然，除了这些大型房企之外，其他的房企也有很多都已经推出了各种各样的降价促销，毕竟大型房企都撑不住，中小型房企的日子就更加难过了。
第三、房价到底会跌多少，孙宏斌给出了下跌底线
开发商降价促销对于购房者来说是非常好的消息，因为这样不仅可以降低购房成本，同时也能让更多人买得起房子。但是对于人们来说，在期望房价下跌的同时，也担心房价持续下跌，因为这样在买了房子之后，就将面临房子贬值的情况。特别是目前房价还位居高位，人们买房子花费了自己所有的积蓄，最后还要背负二三十年的房贷，一旦房价大幅下跌，就意味着财富大幅贬值。
那么房价如果下跌，到底会下跌多少呢？对于这个问题，融创集团董事长孙宏斌曾表示，如果房价下跌超过30%，那我们（指房企）就都死了。也就是说，孙宏斌认为房价下跌的幅度不会到30%附近。另外，潘石屹也曾说过类似的话，潘石屹认为，如果房价下跌超过20%，那么大部分房企就会消失。为什么房价不能大跌？这是因为房地产行业负债率非常高，绝大部分房企都是高负债高周转地运行着。一旦房价下跌比较多，房企就面临资不抵债的情况。
总结：房价不会大涨，也不会大跌，楼市调控政策的目的之一就是楼市稳定，让房价稳定发展。当然，最近两年受资金压力的影响，房企们的降价幅度确实也不小。所以，最近两年对于刚需来说是一个比较好的购房机会，可以根据自己的需求和实际情况做决定。如果说真正的刚需，并且经济条件允许，在合适的时机可以选择买房。特别是到了年底，为了靓丽的财报数据，房企们的销售压力越来越大，房企或将推出力度更大的促销活动。 |
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发表于 2021-9-22 07:50:33
