商品房的销售额与销售面积大幅下跌，楼市降温明显，该买房吗？

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转眼间上半年就已经过去，回顾上半年的楼市，3月份的楼市热度比较高，因为年后很多人都有买房的打算，不过随着国家调控政策的收紧，4月份楼市降温明显，5月份和6月份的楼市也表现平平，算不上火热，也算不上寒冬。
不过楼市一步入下半年，楼市就开始出现了明显地降温，我们先看一下7月份的楼市数据。先看一下同比2020年的数据，根据国家统计局公布的数据，2021年7月份全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降7.1%。从同比数据来看，销售额以及销售面积下降的幅度还是非常明显的，可以看出楼市确实出现了降温。
相比同比数据，环比数据显得更加惨淡，数据显示：7月份的商品房销售面积环比下降42%，商品房销售额环比下跌40%。虽然说每年的7月份都是房地产销售的淡季，但是往年也不存在这么大的跌幅，环比下跌40%以上基本上就相当于腰斩，可以看出7月份的楼市降温有多明显。



提到7月份的楼市降温，人们最先联想到的就是调控政策的收紧，本来2021年应该是楼市复苏的一年，但是因为调控政策的不断收紧，从今年4月份开始，楼市就开始出现了降温。从7月份的调控数据来看，7月份算是楼市调控最为频繁的一个月，相关数据显示，7月份全国楼市调控次数高达66次，在这样密集的楼市调控下，楼市降温也是非常正常的现象。
当然7月的楼市降温还有一个重要的原因，就是人们对于楼市的信心不足。近几年的楼市环境都不是很好，很多刚需购房者和投资客对于楼市的信心正在逐渐消失。
刚需会担心在这样的楼市环境下，房价可能会出现一定程度的回调，如果购房者买房之后房价出现回调，就相当于高位接盘，这是刚需购房者不愿意看到的事情，因此很多刚需会在楼市环境不好的时候选择持续观望，等到合适的时机再入场买房，当然从现实的角度来说，刚需想要把握住抄底的实际非常难。
投资客不仅担心房价会出现回调，同时也会担心房价的涨幅不够，如果房价的涨幅不大的话，投资可能同样会亏本，因为投资房产的成本非常高，交易过程中需要承担税费和维修基金，持有房产需要承担房贷利息的成本以及物业管理费，随着时间的推移，还要承担房屋的折旧成本。因此即使房价上涨，但是房价的年涨幅低于5%的话，其实投资房产也没有盈利空间。



可以这样说，现在刚需购房者和投资客对于楼市的信心都不足，这对于住房销售量的影响会非常大，因为刚需购房者和投资客就是买房的主要群体，如果这两个群体选择持币观望的话，那么销售量以及销售额的下滑就会非常明显。
从7月份的楼市情况来看，下半年的楼市降温已经成为发展的主基调，在这样的背景之下，购房者应该在下半年选择买房吗？
首先谈一下投资炒房的群体，笔者认为现在的楼市环境已经不适合投资客投资炒房，因为现在的房价走势下，投资房产的盈利空间真的很小，投资房产想要盈利，必须要求房价大幅上涨，如果房价下跌或者小幅上涨，投资房产基本上都没有盈利空间。
假如购房者投资一套100万的房子，持有5年之后再出售，我们看一下需要多少成本。首先需要交纳契税1.5万（如果是多套房的话，契税是3万），维修基金需要1万左右，每年需要还5万左右的房贷，其中4万左右是利息，持有5年的话就是20万的房贷利息。每年的物业费在2000元左右，5年的物业费是1万元左右，加上其他的一些成本，5年的持有成本为25万左右，也就是说5年后，即使房子能够卖到125万，其实也并没有盈利，考虑到房子的折旧成本，即使新房的价格上涨到135万，二手房也不一定能够卖到125万。



如果是过去房价大涨的时候，房价从100万上涨到135万非常容易，但是在如今的楼市环境下，100万的房子真的很难上涨到135万。即使购房者真的能以125万的价格出售房产，那也仅仅只能保本，还不如把钱存入银行，还能获得将近5万的利息收益（指的是30万首付）。如果房价没有上涨甚至出现下跌，那么投资房产的人将会面临很大的亏损。因此笔者真的不建议投资客投资买房，对于大多数人来说，投资房产的时代已经过去，未来的楼市已经进入刚需的时代。
对于刚需购房者来说，虽然楼市环境不好可能会造成房价出现一定程度的回调，但是在楼市调控逐渐收紧的时代，房价既不可能出现大幅上涨，同时也不可能出现大幅回调，在未来很长一段时间，房价都会处于相对稳定的状态。因此购房者不用担心短期内房价大涨会增加买房成本，同时也不用对房价大幅下跌有太大的希望。



在笔者看来，现在的楼市环境其实很适合购房者买房，因为在调控政策收紧的背景下，房地产行业的市场环境并不好，尤其是7月份的楼市降温，基本上给下半年的楼市定下了基调。在这样的发展趋势下，房子会变得越来越难卖，如果开发商和投资客真的想卖出房子的话，一定要选择打折促销或者降价抛售，也因此下半年新房市场会出现不少打折促销的现象，而二手房市场会出现很多降价抛售的现象，这些对于刚需来说都是很好的买房机会。当然如果刚需购房者想要把握住这些机会的话，一定要尽可能多关注新房市场和二手房市场的消息，这样才能真正把握住低价买房的机会。