楼市迎变革，新规来了，严禁炒作虚假宣传，购房者的福音

天一教育培训寐

房地产市场终于越来越规范化越来越成熟了，当然这其中我们也经历过惨痛的教训，购房者也为此付出巨大的代价，我们也都对此买过单。在过去粗放式发展的时代，开发商宣传与实际交房标准一致似乎早就司空见惯，甚至见怪不怪了，但我们的购房者却只能苦水往肚子里咽。



虽然有法，但是购房者维护权益的过程漫长且复杂，最后赔了夫人又折兵，花了大价钱买一个心塞，这是何苦呢？除了开发商在职业道德上的素养欠缺外，就是制度上的约束尚且不够。
无论是国家还是全国各地，也都在纷纷对过去的漏洞打补丁，包括对于期房预售制改革也在不断尝试，比如对预售资金的监管等，比如对商品房样板间的宣传规范等，避免出现精装修沦为“惊装修”。无论新房还是二手房，都在全面规范化，确保购房者权益得到保障。
在商品房预售中，一直有购房者苦于交房后与买房前与开发商所承诺的不一致的情况发生，最后也是纠纷不断，苦不堪言。



终于，8月16日，北京市住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。《通知》明确，现房销售的，应向购房人全面展示实际交付房屋。包括：规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任等。
防止开发商借机炒作，《通知》要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。
“摇号买房”主要针对的是热点楼盘被哄抬价格、房企捂盘惜售现象，这样做首先是为了防止市场炒作能起到正面的积极影响，就是类似那种卖号行为或茶水费行为，同时摇号“优先保障无房居民家庭购房需求”，这跟东莞的新政有点相似。公开透明打击炒房，保护刚需购房者。



其次，“摇号买房”有利于打破买涨不买跌心理预期，过去购房者有一个买房规律，那就是房价不涨，就没人买，房价越是涨得快，就越有人想买，这一点让开发商拿捏得死死的。
回到此次的文件看，《通知》对样板间提出“三个一致”的要求，对销售人员提出了“四严禁”。“三个一致”即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。
“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。
也就是说，今后开发商要小心了，禁止“货不对板”，不能做到的不要轻易承诺，要做到宣传与实际保持一致，严禁虚假宣传，诸如噪音、污染、采光、丧葬等不利因素，也应全面向购房人公示。这对购房者来说当然是好消息，所见即所得。



很多人买房，就是冲着样板房下定的，所以样板间的装修和布置在开发商卖房过程中起着至关重要的作用，也因此，开发商在装修设计样板房的时候会非常的用心。这也正是购房时一定要避免的坑。因为样板间和实际的房屋交付标准并不完全一样。
如今你买水果时都能被老板的灯光布置所诱惑，鲜美通红的水果就能让你馋涎欲滴，更何况房子这么大宗的商品，开发商就更讲究包装了。
那么，一般开发商的“样板房”与实际买到的房子有哪些区别呢？买房时该如何挑选户型并尽量注意避免哪些坑呢？
1、样板间的空间和面积问题。
比较低级的开发商会直接在面积上缩水，这个购房者不用太担心，最后收房的时候会有一个补差额的环节，多退少补，你只需要做好测量工作。稍微高级点的开发商或者说大多数开发商都会懂得用空间换金钱的道理。
为了让样板间空间看起来更大，一般会缩小家具尺寸和将厨房做成开放式，为了增加空间，设计者还有一招，那就是随处可见的镜子。这样样板房整体看起来更宽，购房者也更容易被吸引，因此大家买房时一定要注意，不一定所见即所得，自己担心有误差就做好测量工作。
2、别被绚丽灯光误导忽略自然采光问题。
你看样板间的时候，会被满屋眼花缭乱的灯光所吸引，因为开发商肯定会把能打开的照明设备都打开，会让你感觉室内采光效果非常好。从而让你忽略掉真实的采光问题。购房者可以先将样板房内的灯具全都关掉，再来感受一下自然光照。



3、样板间与交房楼栋的距离问题。
众所周知，开发商为了方便购房者参观样板间，一般都会建在售楼处，而实际交房楼栋的格局又与样板间不同，比如楼层或者楼栋之间的间距。
这就涉及到一个采光问题，样板间采光或许好，实际交房可能就是另一回事，你一定要掌握整个小区的楼栋位置情况。还有你在样板间开窗看到的绿化景观，到了实际交房后也不一定如此。最好去项目的实景工地去看一下，确定心仪楼栋的周边大概环境。
4、样板间管线问题。
样板间基本很少有管线、上下水管道等，这也是尽量让空间看起来更大一些，有的是尽量不设置，有的是都给隐藏起来。但在现实生活中，水、电、煤气必不可少，然而在样板间中，参观者基本看不到管道、电线，因为这是占空间、影响视觉的东西。



虽然新规出来了，在约束开发商方面有了很大进步，但是购房者依然要保持清醒的头脑，在买房之前一定要看清楚和开发商之间的协议，了解样板间和实际交房标准是否一致，避免吃亏。
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楚一帆

任何商品的价格，最终都是由供需关系决定的。如果只是一味地在需求端进行不断调控，而供给端却没有改变，那么并不能从根本上解决楼市的问题。一线城市住宅有效供应不足，而招牌挂制度下土地却大幅溢价，这种“面粉涨价，面包降价”情况的不可持续。