楼市传来好消息：因城施策迎来“责任制”！楼市调控求精不求多

乔微博

房子是人们生活日常都要触及到的话题，不同人群对楼市期望的趋势也大不相同，对开发商而言，最希望的是经济大放水，老百姓手里都有充足的钱买房，而对于购房者而言，最希望的是房价能有所下跌，不再需要掏空家庭的“六个钱包”，能够早日实现买房愿望，然而对于国家调控层面而言，更希望房价能够“稳得住”，无论是高房价还是低房价，都能保持既不大涨也不大跌的平稳局面，可事实上，房价并不能随所有人的愿。





根据此前央行发布的城镇家庭资产调研数据显示，我国城镇家庭户均1.5套房，超过41.5%的城镇家庭拥有二套及以上套数的住房，从国家统计局历年发布的销售数据计算，若加上小产权住房，我国的房子已经足够30亿人居住，这些房子“供过于求”的数据均表明房价大涨不再现实了，在新房、二手房共同竞争这个市场的需求量时，还不排除房价将会出现下行的趋势，然而从2021年1—7月份的房地产数据来看，结果显然有些不尽人意：首先是1—7月份全国房地产开发投资同比增长12.7%，其中住宅投资同比增长14.9%；其次是销售面积同比2020年1—7月份增长21.5%，其中住宅销售面积同比增长22.7%；最后是1—7月份商品房销售额同比增长28%，其中住宅销售额同比增长33.1%，可见，无论是投资、销售面积、销售额，住宅都没有拉房地产行业的“后退”，这也意味着房地产住宅仍有不错的市场。





然而数据虽好，房价的虚高依旧存在，在2020年房价突破“万元大关”之后，不少城市房价的涨幅有所放缓，不过这对购房者而言压力仍然较大，相比2019年全国房价收入比8.7而言，2020年的房价收入比同比上涨5.7%，一跃抵达9.2，随着今年各地上调了最低保障收入，在房价波动不明显的情形下，2021年房价收入比有望跌回9以内，这仍高于国际上公认的合理房价收入比水平（3—6），毫不避讳地说，楼市仍然面临不小的调控挑战。





当下楼市调控的力度有多大？

简单梳理一下2021年楼市的调控方向：

补“离婚买房”漏洞

北京市颁布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》明确指出，夫妻双方离异的情形，双方在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房的限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房，也就是离婚之前的家庭如果不在购房范围内，即使离婚后，3年内将依旧保持不具备买房资格现状，继北京补齐“离婚买房”漏洞之后，杭州、成都等城市也纷纷出台类似政策，事实上关于“假离婚”买房早在深圳、无锡等城市已经有过相关政策，各大城市逐步补齐“离婚买房”漏洞，意味着“假离婚”买房其实已经演变成为各大城市公然打击的对象。

对“二手房”进行限价

在以往的调控中，限购、提高首付比例、提高贷款利率是对炒房最基本的调控方式，如果将这类调控定义成1.0版本，那么对“二手房”进行限价就是2.0版本了，限制二手房涨幅空间，从根本上限制了高房价问题，继深圳出台二手房指导价后，深圳的二手房市场无论是成交量还是成交额都取得显著下滑效果，随后上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡、金华、衢州等城市也都陆续推出二手房参考价等相关措施，二手房指导价的到来，也意味着未来会有更多城市陆续加入，这也将成为每个城市对楼市调控的一种必要手段。





因城施策迎来“责任制”，楼市调控求精不求多

回顾一下近几年全国楼市调控的次数：
2018年全年全国楼市调控约450次；
2019年全年全国楼市调控约620次；
2020年全年全国楼市调控约489次；
2021年1—7月份全国楼市调控约352次；
楼市调控次数每年都不少，但效果真的理想吗？不难发现，之所以有这么数量的调控次数，因为我国实行的是“因城施策”的调控方针，根据每个城市自身的特性进行针对性调控，然而这种调控方式也有一定的弊端，也就是缺乏整体性，知名房企恒大老板许家印曾在新闻发布会上公开表示，“因城施策”是一项十分好的调控方式，可以针对不同城市而对症下药，善于思考的朋友很容易发现，因城施策对于全国各大城市遍地开花的恒大而言并没有显著的调控效果，举个例子当深圳补齐“假离婚买房”漏洞后，其他城市并没有实施，也就意味那些还未补齐“假离婚买房”漏洞的城市依旧有可乘之机，而那些还未出台二手房指导价的城市中，二手房交易市场依旧存在漫天标价的行为。





值得高兴的是，随着发达城市的一些调控政策取得良好效果并得到充分验证后，相信全国其他城市也会纷纷出台类似的调控新政，最终实现全国楼市“一盘棋”，这并非笔者个人臆想，在央媒（经济日报）发表的一篇采访型《住建部：对楼市调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责》文章中明确提到：对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。不言而喻，这是楼市调控思想高度提升的一个表现，意味着“因城施策”的权限已经下发到各大城市手中，一些先进的调控方式也陆续出台，一旦调控的方式对楼市稳定没有起到显著效果，那么城市就得承担宏观调控力度不够的责任，这一思想的转变，标志着未来楼市调控所追求的将会是“求精不求多”！





点评

无论从调控的次数还是从调控的方向来看，国家为楼市可谓是“操碎了心”，一方面又要让楼市整体保持活跃，另一方面又不能让楼市过快疯涨，正如财经自媒体作家孙宁所言：不要幻想房价会跌，房价大幅下跌的后果谁都扛不住，我国目前房地产市值约有450万亿人民币，即使是下跌1%，也就意味着楼市整体缩水4.5万亿人民币，房价整体下跌反而容易让外资乘虚而入，资产贬值比货币贬值更为可怕。
在这个通胀趋势明显的大环境下，资产能够不缩水，就是在守住大部分人的财富，总体来说，楼市稳定对于大部分人而言是好事，况且目前乃至以后出台的一系列楼市调控大多会针对将“炒房”拒之门外展开，刚需的购房门槛不会有过多提高，当下更应该做的是维护好个人征信，少去给征信增添污点，等到首付齐全时，金融工具依旧会为刚需购房者敞开大门，即便不想成为“房奴”，随着住房租赁市场不断扩大和完善，未来租房也将是一个不错的选择。