8月，或许是楼市的转折

李志敏

原创：多多


8月16日，统计局公布了70个大中城市新房和二手房的价格数据。







从全国代表性城市来看，新房和二手房价格的环比和同比增长总体出现回落。





类似于上海、深圳、广州、杭州、重庆、武汉等热点一二线城市，不论从价格还是从成交量来看，已出现降温、熄火的现象。

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四大一线城市

先看四大一线城市，这是全国楼市的风向标。










从代表房价热度的持续力来看，环比指数更能说明楼市的运行方向。


7月，北京、上海和广州的新房环比涨幅，分别比6月回落0.1、0.1和0.8个百分点；深圳上涨0.5%，涨幅与6月相同。


北京、上海和深圳的二手房环比涨幅，分别比6月回落0.6、0.3和0.1个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与6月相同。


四大一线城市，不论是新房还是二手房，环比都有较为明显的回落。


这意味着，前期四大一线出台的楼市调控政策，正在发生效力。


比如：上海的新房积分摇号、房贷利率提升、司法拍卖资格认定、假离婚的认定等等；深圳的二手房指导价、贷款额度控制等；北京的离婚期限要求；广州的限房价竞地价、人才房3年限售、房贷利率上升等。


当然，每个城市的调控手势不尽相同，更多的体现“一城一策”“因城施策”。


从以上两表可以看出，6月和7月，广州的新房和二手房，同比去年，皆有了不小的涨幅，均超过10%。


个人觉得，四大一线城市中，广州的房屋价格水平相对最低，但孕育着较大的上涨空间，这一空间的弥补，可能不一定马上来临，但迟早会补上。


个人预计，如果没有大的形势变化，下半年四大一线城市还会延续上半年的调控手势，力度只会增加或者维持，很难放松！


四大一线的房价，不论是新房还是二手房，将再次进入“横盘时代”！

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热点二线城市

由于苏州未纳入70大中城市的房价指数，这里只取天津、杭州、南京、宁波、武汉、重庆、成都这7个热点二线城市为代表。










7月，杭州、南京、宁波、天津、武汉和重庆的新房环比增幅，分别比6月回落，0.3、0.4、0.2、0.3、0.1和0.3个百分点；成都上涨0.4，比6月上升0.1个百分点。


杭州、宁波、武汉和成都的二手房环比增幅，分别比6月回落0.8、0.9、0.1、0.7个百分点；南京、天津、重庆3座城市都比6月上升0.1个百分点。


从7大二线城市的新房价格环比来看，6家出现环比回落，即使成都环比上涨，也只有0.1%的微量。


从7大二线城市的二手房价格环比来看，杭州、宁波和成都这3家出现明显回落，武汉出现微回落；3家出现微量上涨。


以上数据，基本反映了当前7大城市的楼市现状。比如：杭州、宁波降温明显，一些二手房区域，房东急卖的话，议价空间在拉大。


还有西安，房价已连涨64个月，显示了强劲的支撑力，但二手房价涨幅回落0.3个百分点，预计接下来，西安的涨幅还将进一步缩小。


当前的“稳房价、稳地价、稳预期”，仍然是一二线城市的调控目标，下半年，诸多二线城市的调控尺度，个人觉得难以再放开。








这里再提一下苏州。


其实，凭苏州的经济体量和发展韧性，苏州完全可以挤入热点二线城市的中上席位。


但苏州自从2019年对限购、限售和贷款利率的门槛提高以来，房价一直围绕横盘上下震荡，房价呈冷热同现的结构性行情。


热的区域，比如：金鸡湖、尹山湖周边的别墅、叠墅和大平层等，依然是资金亲睐的目标。


还有那一起绝尘的工业园区，比如:奥体锦麟铂悦府，177套房子，606人才摇号，创下人才优购记录；


比如：科技城大悦澜庭、木渎苏州樾府等楼盘，基本日销日清，一房难求。


但苏州楼市，更多地为表现为降温甚至小幅降价的低迷状况，楼市调控的威力仍然存在，行情的结构分化更加明显。冰火两重天的格局，将继续存在！


一些相对无热点的板块，甚至核心区的非核心板块，比如：浒关、元和、太湖周边等，新房和二手房，价格可能会出现一定的折让；狮山高新区和工业园区，价格可能会出现抬头。

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三四线城市

其他三四线城市中，7月份新房环比增幅相对较大的城市有扬州、泉州、烟台、宜昌等，环比上涨都超过了0.6个百分点。


其中，扬州、泉州和烟台，位于东南沿海发达省份，相对中西部城市，这些地区的经济实力较强，人口不断流入，房价有一定的支撑。


新房环比降幅相对较大的城市有岳阳、韶关、唐山等城市，环比下跌分别为0.7、0.5、0.4个百分点。


二手房环比增幅相对较大的城市有烟台，环比上涨为0.6个百分点，另外金华、洛阳、三亚的二手房，环比上涨为0.4个百分点。


金华为浙江的地级市，因其发达的民营经济、活跃的市场贸易，这里的富裕群体较多，房价直逼热点二线城市。


其下辖的义乌，土地拍卖价，更是站上了3.6万/平，义乌的乡镇，1万以下的房价，基本绝迹！







个人觉得，金华及其下辖县城的房价，会出现分化，少数优质板块或楼盘，还会继续上涨，大部分区域，将进入横盘或者下跌的状态。


二手房环比降幅相对较大的城市有南充、岳阳、牡丹江等城市，环比下跌分别为0.7、0.6、0.6个百分点。


其中，岳阳的下跌比较明显，不论是新房还是二手房，所以，前几天，岳阳还出台了新房“跌停板”制度，跌幅不得超过15%，对房价进行托市。


除了环一线区域，大部分三四线城市的房子，将失去投资价值，更多地回归居住属性，与抵御通胀、保值增值等基本无缘。


特别是一些资源枯竭型、人口流失型的城市，城市的规模将会逐渐缩减，资金和年轻人，还将不断地净流失！
对于这些地区的朋友来说：
要么置换到省内的区域中心城市，要么置换到省会城市，要么置换到热点二线城市或环一线城市，要么倾尽全力、哪怕用尽6个钱包，也要挤进一线城市！
只有这些地方，才是房地产的星辰大海！


但不论怎样，全国大部分城市，类似上半年一二线那样的行情，将暂告段落。


在诸多调控政策的发酵下，楼市，或许正在走向另一个“轨道”。


房产者，民之大事也，于开发商、房东、购房者、银行而言，不可不察也！

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