国家发话，又堵上楼市一条炒房路？被绑架的三四线房价何去何从

永远爱你冰塘

#现在有60多万，4线小城市，房价8000，投资买房可以吗会不会下跌#

三四线楼市，是最近两年市场调控常常被遗忘的角落。原因很简单，因为我们看到的房地产整顿措施，大多来自于一二线城市。
比如二手房限价，刚刚过完年就由深圳率先施行，几个月下来，市场的成交量成交价都双双下跌。随后，成都、西安、上海相继跟进，压制二手房市场的流动性，银行也配合参考价放贷，降低购房杠杆。比如针对22个重点城市的“供地两集中”措施，将土地供应集中在一年3次的频率，而实施措施的城市，无外乎都是大城市，包括省会、强二线城市。



可以看出，土地市场、房产买卖市场，还有不断加码调控的楼市措施，都是针对一二线城市。但是，在一二线之外，三四线楼市的“躁动”，我们绝不能够忽视，因为背后暴露的，是大多数三四线城市被房地产“绑架”的现状。
1是高房价。前段时间，央媒发表文章提到，全国有百余县/县级市的住房均价超过了每平米1万元，从区域来看，超过9成都位于东部沿海，集中在浙江、福建等地。就好比浙江西部的县级市江山，3月住房均价为每平米18608元，部分二手房价超过每平米2.5万元。
还有近期被住建部纳入重点监测城市的银川、徐州、金华、泉州、惠州，其中徐州住房价格已经连涨数十个月；金华从去年至今，新房连续上涨8个月，二手房价则上涨了13个月。



2是高空置率。据西南财大和央行数据：空置程度22%、商品房总量共3.5亿套、其它各类住房总量2亿套计算，可以得出我们国家的空置房屋可能超过1亿套。按一套房三口计算，空置的房屋至少可以解决3亿人的居住问题。
近期，著名统计教育家与经济计量学家贺铿，其也证实我国住房空置率严重畸高的问题，很多城市房子很多，但需求却是有限的，大片大片的房子暗黑无人住，更像是一个睡城，粗略计算空置率不低于20%。



值得一提的是，造成楼市形成高房价、高空置率环境的原因，离不开扩建、建新城。要知道过去十年，很多城市，特别是三四线城市造新城，已经来到走火入魔的状态。住房商品化以来，全国已经拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，位居世界之最。
而截至2016年5月，县及县以上的新城新区数量共超过3500多个，如果加上这4年，数值可能突破4000个。对于一二线城市来说，属于人口集中的区域，在住宅用地有限的前提下，争取盖更多的房，建高层住宅是情有可原。
但小城市并不缺地，据不完全数据显示，2014年，我们国家共有272个城市造有新城，超过90%的城市在规划建设新城。但是，三分之一城市的人口都在负增长，所谓“远、大、新”的城区，占地面积的均值超过100平方公里，人口均值超过42万，距离老城相距平均达到了25公里。地广人稀，久而久之就会形成天量的房地产库存，充斥着“骨折价”、“半价卖房”等，太多太多的新城，最终都可能沦为“鬼城”。



但杀伤力最猛的，还是拆迁、推倒重建。过去几年，我们可以看到不少城市乘着棚改货币化的东风，一边拆迁市内老旧的城中村、棚户区，另一边大量货币通过棚改的方式进入房市，虽然城市面貌焕然一新，但与此同时也导致了三四线房价涨幅偏高，炒房客肆虐，批量生产“拆二代”，一度造成市场供需失衡，加大了普通人的买房难度。
可以说，三四线城市与房地产离不开关系，甚至可以说被楼市“绑架”。原因很简单，尽管大城市有人口和资源的加持，但对于多数城市来说，地方财政对房市的依附程度还是比较高的。据克而瑞2020年数据，全国九成城市土地财政依赖超50%，仅北沪深无锡相对较低。
而2018年数据，多数三四线城市对土地的看重程度都在百分百以上，湖州、阜阳超过200%，四川眉山小城更是达到300%。 换言之，楼市对三四线城市的重要性不言而喻，说被楼市“绑架”也不为过。



事实上，近3年来，舆论已经一边倒地呼吁“停止棚改拆迁”，而且从国家层面上，确实也有意让棚改慢下来。具体来看，2018年，国开行宣布收回地方棚改审批权限；同年，国家也要求对价格上涨压力过大的城市取消货币化安置。因此从2019年开始，棚改规模便一路下降，到2020年，棚改规模一降再降到209万套，较2018年降幅高达66.7%。
可能因为近年来，国家有意减少各地的拆迁棚改工作，发改委又定调2020年是棚改拆迁的“终结之年”，再加上住建部三番五次喊话：城市更新改造要推进旧改模式，所以市场上充斥着“拆迁圆满结束”的论调。



拆迁已圆满结束？住建部信号，国家发话，又堵上一条炒房路

近期，住建部发了一个通知，是关于城市更新中防止大拆大建的征求意见稿，明确了城市改造中，要严格控制大规模拆迁行为，不进行连片的城中村、旧区拆迁工作。
其中对于大拆大建行为的定位直接否定了“拆迁圆满结束”的说法，因为文件中明确表示了，过去大拆大建属于急功近利，过度开发房地产的方式，这种做法未来要严管，并禁止大规模拆迁，原则上拆除面积不能大于20%。所以这不意味着彻底结束拆迁，因为城市仍然有被推倒重建的建筑，特别是被定义为违法建筑和危房的。
换个角度来看，虽然未来棚改拆迁依然会继续实行，但却说明楼市又堵上了一条炒房路，把拆迁缩小限制到一个极小的范围，注意这个“20%”，相当于城市中80%都是修修补补，只有五分之一的建筑面积可供拆除。房说君认为，这种做法让一大批梦想成为拆二代的人们，彻底破碎了想法。毕竟在拆迁补钱补房面前，过去很多人特意去买老破小博拆迁，可以说从当下开始，调控收紧，投机取巧炒房已经没有了利润可图。



总而言之，“严控大规模拆迁”不等于“拆迁结束”，住建部明确，今年起，有这三类房仍要“全拆重建”：第一类是违法建筑，第二类是被认定为危房的房子，第三类是影响城市规划的房子。
不过需要明确的是，违法建筑虽然可以得到拆除，但这却属于强制拆除，没有任何补偿或升值可言，违建嘛，没有产权，也没有得到允许就盖起来的建筑，拆除后的命运当然不能与危房或是影响城市规划的房子相提并论。按照以往的经验，这两类房的被拆迁者，都有可能获得优渥的补偿，换个角度来看，就是这类房都可能会迎来一定幅度的升值。
房说君有话说，对于三四线城市来说，接下来该何去何从呢？总之，当前要做的就是及时止损，建设长效机制的同时摆脱土地重视度，简单一句话，2021年起限制大拆大建，只是第一步，摆脱幻想，认清现实，毕竟属于三四线躁动的时代，已经远去了。
本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：楼市隐隐侠）

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