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01
后疫情时代·三四线房地产处境
自今年二月份开始，中国城市住房价格迎来了利好，新房价格上涨城市从年初的50%提升至60%！易居房地产研究院公布的《5月中国城市住房价格288指数》报告显示，在监测的全国288个城市中，共166个城市新房均价出现环比上涨，83个城市房价都有不同程度的下跌，39个城市的新房房价环比基本持本。其中，一线城市全部呈现出上涨态势。但是在这组数据中，我们发现：新房价格指数涨跌幅前十的城市，都是三四线城市！与一二线城市相比，三四线城市房价涨幅趋缓！
据中国证券报报道，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，三四线城市库存面积增幅持续上升，无形中给区域市场施加库存压力，房产供给过剩，一定程度折射出城市对房产的依赖，当前三四线城市房地产泡沫较大，根据2021年6月份新房成交数据显示，三四线城市成交面积同比下降26.1%，代表城市惠州成交面积环比下跌19.6%，整体楼市成交低迷。
表：2021年6月各级城市新房成交情况
表：2021年6月部分城市新房成交情况
受疫情影响，大部分三四线城市的抗风险能力较小，因而楼市状态波动较大。但是也存在部分三四线城市凭借本土优势能够逆风翻盘，表现可嘉！
例如：核心城市周边的三四线城市，在核心城市的带动下能够维持城市的活力，其中珠三角、长江三角、京津冀最为典型；人口流入较多的三四线城市，人口流动作为城市参考的有利价值，不断吸引着人口的流入，房地产的需求也是较强的。像位于珠三角地带的东莞，以及靠近深圳的虎门、长安；产业结构调整的三四线城市，新经济开发区是它们的代名词，围绕大城市发展区域的经济方式存在，教育、医疗、交通设施在不断完善当中，例如，雄安新区，享有区域整体资源倾斜；交通枢纽的三四线城市，俗话说“想致富先修路”，交通枢纽拉动房价的提升，例如作为中国华南地区重压的铁路枢纽—株洲，2021年上半年，整体房价稳中有涨。
02
政策对三四线城市房地产的影响
在城镇化快速发展的道路上，伴随着政策调控不断收紧，房住不炒定调，棚改为三四线城市房地产去库存提供了动力，就目前的市场来说，同地区的棚改标准不一样，下至县、乡，也有较为发达地区的城中村及危房改造，但作用范围更大的无疑是三四线城市。2018年——2021年再改造各类棚户区1500万套，其中三四线城市占到近九成。从早期的“棚改区改造”到现在“棚改货币化”，帮助很多居民买了理想中的房子，而对房地产市场来说，棚改的贯彻刺激了居民额消费，大家全款或者贷款买房把钱投入到市场当中，促进了经济的发展，这也是区域市场房价飙升的重要原因之一。
但是疫情过后，大家都很保守，把钱存起来，以备不时之需，棚改正在退潮！以下是我国棚改理念的规模图：
根据《国家新型城镇化规划》，2020年我国棚改任务完成，棚改动作将陆续减少，棚改退潮虽然不会直接推动房地产建设的规模，但是大量货币安置带来的购买力及购买群体是拉动的房地产销售、减少库存的有力支撑。棚改退潮使三四线城市的需求明显萎缩，需求下降，但是供地却还在增加，这也是区域市场价格下降的原因。但是具备产业配置升级、人口流入等基本面支撑的城市在未来仍然存在一定的需求空间。
楼市调控因城施策，限购、限贷下，绍兴作为珠三角区域三四线重要城市之一，6月发布“绍4条”。
“绍4条”进一步完善了房价地价联动机制，其目的也是为了保障人民群众合理住房需求，遏制炒房投机行为，让房地产回归良性运转！
03
市场发展预判
1.随着城镇化率的提升，市场的目标开始往三四线城市甚至五线城市转移，大环境压力下，房企巨头下沉趋势明显，三四线房地产市场将会成为“红海”。
2.三四线城市目前的市场规模以新房为主，至少还有9年的发展红利期。随着市场逐渐饱和，存量房时代也即将到来！本土房地产经纪公司具备累积资源，业务革新首先其冲！应夯基石，加强新房营销体系，提前布局二手房业务。
4.房地产发展至今，已开启了线上的规模布局，房地产经纪企业数字化的趋势是不可逆的。后疫情时代，数字经济作用于房地产经纪企业的效果更加突出，其中包括对市场、政策的预测，项目操盘的预测，业务执行的数字管理等等。
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发表于 2021-9-14 08:43:52
