下半年，上海楼市的灰犀牛已经显现

六翼天使494

上海楼市的灰犀牛已经出现了。
这头灰犀牛，一半是疫情，一半是楼市管控。
两个现象都已经出现明显苗头，而且很可能对下半年乃至明年的楼市走向产生重要影响。

01

线下活动暂停

首先是疫情。
最近，受德尔塔毒株的影响，国内的防疫形势又开始收紧了。



受到波及，上海第三批次原定8月开盘的9个项目中，目前已有7个确定延后开盘。
分别为大华朗香花园、绿地铂晶舍、大家美颂、水尚华庭、上善水樾、建发·云锦湾、松岳名都。而且大家美颂和绿地铂晶舍在摇号结果公布后被叫停开盘。



此外，还有传闻说第四批集中过会也要推迟，虽然还没有官方文件证实，但至少到8月中旬都还没有第四批名单，感觉多少是受到疫情影响了。
疫情给楼市带来的最大变数，不是直接影响楼市交易，也不是房价，而是因为防疫收严而波及的房产线下交易活动。



去年的新房、二手房交易已经能看出端倪。
去年年后开始，为了配合防疫工作，上海楼市新房二手房交易就持续处于低迷状态。只要有疫情蔓延，线下接触一封，极度依赖线下楼市肯定要被严重影响。
德尔塔毒株今年5月正式被命名，3个月就已经传入我国。德尔塔还没走，下一代拉姆达变异毒株又已经被发现和命名。
下半年，如果再有上次南京的情况出现，那么上海楼市线下活动肯定又要被波及，到时候又是一波延期。

02

政策持续压制

楼市管控已经是上半年大家见怪不怪的事情了。


说个不恰当的比喻，假如上海楼市是个犯人，去年12月的时候就在活蹦乱跳可劲儿折腾。
过年后，鞭子（政策限制）一波接一波地来，而且每次打完只要稍有恢复过头的苗头，下波被打得更狠。


现在，楼市对时不时地鞭打已经习惯了，下半年只有保持半死不活才能避免下次被打。
当前的楼市调控政策不仅覆盖供给和需求两端，而且延伸至全链条，其力度和广度都堪称前所未有。
之前，一个积分摇号+集中拿地和过会，直接把上海新房市场基本控制住。
因为新房供应方的玩家也就是那几家开发商，只要控制住了开发商就控制了新房房源，也就基本控制住了市场。
剩下的只需要给这套制度打补丁就可以了。
但二手房不一样，参与二手市场的无论是买家还是卖家都是散户，此外还有中介参与。整个流程中，光交易前端就有至少三方参与，而且很可能每一方都是个体。
这就意味着二手房市场的管控难度非常高，如果采用一刀切的政策，很可能误伤真需求，导致群众意见闹大。
对二手房市场需要的是精准调控、精准打击、精准限制。所以我们看到，上半年对于二手房市场的调控，是有阶段性的。
先是限贷、停贷等金融层面的全面控制，接着是针对几个大型房产中介的管控。
然后，上海房管局于7月9日会议上明确：对本市已经实施存量房房源挂牌核验的基础上，增加对挂牌价格信息的核验。
紧接着，8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，宣布即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则：
即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
一个挂牌价格核验+价格多方核验，等于是把二手的买家+个体中介都限制了。



效果也很明显，7月上海二手房成交21076套，比6月有所下降，而且可以预见7月转定到网签的数量还会进一步下滑。
先是控制较简单的大头，接着精准限制比较困难的小头，就是当前zf正在采用的控制方式。
只要这波疫情及其带来的全球经济衰退没有触底，楼市维持低热度是政策下的必然。

03

总结

当前，上半年政策“围剿”体系已经基本成型，如果再来个防疫封锁，那楼市活动是要彻底封停了。
不过，仅凭国家最近对楼市的压制，就认为这两年楼市药丸，还真的是太天真了。
如果说继续让楼市大涨是饮鸩止渴，那么让房价大跌就等于直接干嚼毒药——连止渴的效果都没了。
下半年楼市的灰犀牛现象已经出现，后续是否会出现，或因疫情，或因政策打压带来的下一波楼市遇冷，真的不好说。


最后，今年下半年做好准备，迎接市场的冷却和回稳。
刚需还是该买就买，最好的入场时间就是当下。只有差房子才不得不吃市场热度的红利，优质地段的房源永远是香饽饽。