青岛楼市的问题到底在哪里？也许真的是大变革的前夜了

简单350

最近在看很多时政博主的文章，有严谨的，有诙谐的，甚至有些博主把自己搞成了现象级，一些段子和观点，看得忍俊不禁。
比如说，某位我们的北方邻居的前领导人，因为酷爱戴勋章，就在中文互联网上得了一个“苏勋宗”的雅号，你说这脑洞开的……



勋宗：青岛地产圈那小谁谁，我说过的几个楼盘，好好吹一下……
作为楼市作者，风水师的格局仿佛没有那么大。但是，纵观青岛的楼市，也确实走到了一个大变革的前夜和临界点。对于青岛市民而言，时代的变迁，也需要所有的青岛人，所有在青岛的购房者，经历深刻的思想和观念的大碰撞。
风水师没拿到“百亿补贴勋多多”，没有昧着良心吹韭菜盘的道理，大部分购房者也不是炒房客，但是买房不能只看当下，却也是众所周知的道理。那么，青岛将来什么地方什么样子的房子会值钱，什么地方什么样子的房子会廉价？为什么！？
要理解这个话题，我们应该进行深深的思考。
上个月，风水师花了一个月的时间，考察了国内很多城市的楼市。得出的结论是：一个发展良好的新一线城市，房价最贵的区域，应该在这个城市的新区。




很多青岛购房者可能只瞅着北京和上海，没有搞明白这个结论。但一个不争的事实是：体量、人口、GDP与我们青岛相当的大部分兄弟城市，像济南、郑州、西安、合肥、成都等等，经过这几年的快速发展，城市近郊板块、新城区的房价，要远远比主城区的价格高。如房价上亿，登临成都房价之巅的麓山、麓湖社区，位于成都天府新区，距离传统成都市中心，足足25-30公里。还有郑州北龙湖、西安高新区、合肥政务新区，甚至大理海东新区等等的房价，那比传统老城不知道要高到哪里去了。
甚至北京、上海这两座国内顶级城市，如果抛开北京四合院、上海十里洋场这种位于市中心的、有文化特色的传统建筑群而言，大家会发现，从三环的方庄到六环的亦庄，之间的房价差距，非常小。根本不是很多人想象的“房价依房子到市中心的距离递减”的样子。
但是青岛呢？这意味着红岛、黄岛的房子要比市南市北还要贵，或者至少差不多，这在大多数青岛市民眼里，简直是不可思议的存在。



红岛、黄岛的房子比市南、市北还要贵，这种情况可能发生吗？

为什么青岛会出现相比其它城市截然不同而且相反的这种情况，我们试图做出了分析。扣掉大大小小的山头和一些景点公园，青岛市南、市北、李沧、崂山传统“市内四区”的建成区面积加到一起，只有200余平方公里，对于一个新一线城市而言，这个面积是远远不够的（济南市建成区700平方公里上下。而成都市的建成区面积高达1000平方公里）。所以青岛发展到一定程度，肯定会选择向外拓展，发展西海岸、城阳、胶州、即墨等区域。



但是，青岛土著们可不这么想。对于这些人，奇葩操作多了，以某相亲群为例：
38岁的青岛大龄未婚女青年，能看出其他方面的要求都已经很宽松，但就是不愿意放弃“只找本地人”这个刚性需求。



不光青岛嫚找郎君要本地人，青岛小哥娶媳妇要求也差不多。本人条件比较优秀，对女方各方面都能理性放宽甚至不做要求，就是“本地人”这个杠杠坚决不能松口。



找对象不看人品好，先看是不是本地人，这种做法相当于当年的“嫁娶不出村”，是不是会错过一些姻缘或者会导致相似的基因不利于后代健康不是我们要讨论的，抛去不理性的所谓“正市南旗”的莫名优越感，其实仔细寻思一下，有这种想法也比较现实：
咱们青岛土著，要是找个胶州胶南的对象，光是见个丈母娘来回，路上就得跑一天。要是不幸对方工作也在胶州胶南，我这不是要么披荆斩棘，早出晚归，要么就得跟异地恋没啥两样嘛……
再说了，我的从小长大的弟兄闺蜜，伙计们子，晚上还叫着一起喝鑫明明，打两圈够级，大家都在四方住，我从胶州过来参个牌局跑俩小时，凭啥……



再进一步分析，我们可以得出有一个结论就是：青岛的主城区由于地理山海的限制，自成一体，其它区域和青岛主城相比，在地理上都有明显的分割线，或者有非常明显的限制。这些地理上的限制谈不上天堑，更构不成军事方面的壁垒，但是，对于一个城市的正常上下班通勤而言，存在不方便是肯定的。



百度地图了一下，从灵山湾壹号小区到青岛市南西部的地标建筑栈桥或者天主教堂，距离大约30公里，在上下班高峰期，乘坐公共交通，用时大约1小时50分钟上下——如果到五四广场，那时间会更夸张。将近2小时的单程通勤时间，是绝大多数上班族所不能接受的。
再加上青岛的行政中心和目前大部分资源都位于市南、市北、李沧、崂山四区，挤在200平方公里的“一小撮地方”，通勤的不便，造成了青岛主城区天生的住房稀缺。也造成了青岛近郊板块天生的住房供大于求。
这就是我们看到的现实，很多青岛市民宁要团岛四方老破小，不要红岛蓝谷大别野。浮山后、新都心这种毫无品质的在其他兄弟城市都属于村改房、拆迁安置房品质的住宅小区，竟然能卖到3万多、近4万，还有一堆人抢着要。
这些人，哦不，这些韭菜们的目光有多短浅，内卷有多激烈，我就不评价了。倒阳坡、百米大高层楼间距28米，紧邻高架主路，还能卖3万3均价，你懂得。



但是，这里有一个疑惑，刚才说了成都的麓湖生态城，不是距离成都市中心也是30公里吗？凭什么人家的新区房子卖上亿，青岛的新区就是楼市四大坑，岂有此理？
成都朋友笑眯眯地回答道：虽然距离差不多，可我这麓湖生态城，坐地铁出门1小时就能到春熙路太古里鉴赏各路美女，你这灵山湾喊着下一个富人区，坐地铁1小时能逛上万象城吃一顿炉鱼吗？



so……
青岛主城房价“高烧不退”，近郊萎靡不振的原因就两个字：交通。青岛的市内交通水平，比起兄弟城市，差太多了。

还是以成都为例，看看成都地铁和青岛地铁的比较：






相比成都地铁，青岛地铁线路虽然长，但是大部分都是在外围“运椅子”，既不能有效串起主城和外围的通勤，也起不到疏解城市人口的作用。再看看城市高架路网过不了胶州湾，很多城市已经公交化的城内高铁通勤，在青岛根本就不存在……
身为青岛人的我，说到这里似乎有些惭愧，但是问题在于——青岛是一如既往，对这些存在的问题听之任之吗？好像不是。
在写作这篇文章的时候，青岛新机场已经转场成功，客机开始起降。配套的青岛机场站、胶州北站、红岛站已经通车，或者即将建成通车。青岛第二条海底隧道已经开始施工，预计2027年建成通车，青岛地铁1号线南段预计2021年底通车，4号线预计2022年通车，6号线一期、13号线北段、2号线西延和8号线南段预计2025年前建成通车，2号线东延、5号线、6号线二期、7号线北段、9号线一期、15号线一期列入青岛地铁工程三期计划，已经开始勘探施工……



如此多的骨干交通路网都在如火如荼地建设，在建成之后，青岛的交通还是现在的样子吗？肯定不是。
那青岛的交通状况在逐渐改善甚至很多交通问题得到解决的过程中，楼市会不会出现巨变？答案是：肯定会。



网友制作的2027年青岛地铁线路图，与实际存在微小出入，仅供参考
2020-2030这10年，青岛的楼市，必须要用颠覆性的眼光来看待。

第一个问题：2021年底，青岛地铁1号线将会全线通车，隧道两岸的房价会怎么走？目前团岛观海地小区单价3万有余逼近4万，金茂湾超过3万，而金沙滩板块海尔山海湾、海信悦华里等小区的单价略低于2万。1号线的通车，会将两地的通勤时间拉近到15分钟之内。这时候，房价会怎么走？



第二个问题：青岛地铁8号线通车以后，按照五四广场-胶州北站全程运行时间为50分钟计算，五四广场到红岛东、西大洋的通勤时间在30分钟以内。如果你在香港路沿线工作，同样是400万预算，在单价2万的红岛别墅和单价3万5的新都心大高层面前，通勤时间的差距可能也是15-20分钟，你会选谁？



第三个问题：如果你在李村或者辽阳路一带工作，嫌周边房子不是太旧就是太贵，我现在告诉你蓝谷的房子只卖八九千，但是要千里迢迢。多次转乘公交、地铁，你会前去买房居住吗？如果我再告诉你，如果未来地铁2号线在东延后可以直接在世园会换乘11号线，4号线也可以在张村换乘11号线，直接到达你工作的位置呢？你会买蓝谷吗？



不要觉得以上这些问题很夸张。在青岛地铁8号线全线通车以后，中欧国际城的业主抵达卓越大融城、五四广场的时间，可能比四方海云庵的业主并不慢，甚至更快。
尽管中欧国际城谈不上多高的居住品质，但是至少是封闭小区，有物业，有园区，有绿化，周边商超也在建设——或者从万象城直接买完东西上车也不是不可以——再加上青岛中学的存在，居住品质把海云庵附近的老破旧小区按在地上摩擦，是没有什么问题的。



人往高处走，水往低处流。这是人之常理。在通勤距离的困难已经解决或者近似解决的情况下，我不知道一个明白人会不优先选择住高品质、好房子的道理。
地铁对于楼市最大的效果，就是把原来局限在一地的楼市供应量，通过地铁线路，发散到其它区域。
那这时候，让诸位不选中欧国际城，坚持留在海云庵附近买房的理由是什么？是鑫明明拉面，还是——你滴勋宗？



勋宗：喂，不是说好百亿补贴，要多写几个韭菜盘，不是让你写中欧国际城的吗……
对于青岛楼市，风水师一贯的观点是：不管怎么纷纷扰扰，从大趋势上，看空主城，看涨新区。



由于青岛之前交通不畅导致主城房价过热，人口过分向“市内四区”集中，造成的远高于西安、郑州、无锡、合肥、成都等兄弟城市主城区的房价，导致青岛主城这几年产业导入困难，事实上，青岛传统的市南市北，人口已经出现流失。
而由于主城房价高高在上、主城和新区之间的通勤又跟不上，导致青岛市民进一步对主城出现了依赖感和优越感，不愿意去新区工作生活。在这种情况下，新区的发展就会出现诸多掣肘。
我们的观点，是有数据支撑的。
第一组：青岛市各区市今年“七普”统计的人口数据：



第二组，青岛市各区市2020年的财政收入数据：



十年时间，青岛市南区人口下降10%，财政收入下降20%。实际上如果只统计2017年之后的数据，会发现市北区也已经开始出现了人口和财政收入下降的现象。



“灵山卫房价追不上麦岛，青岛不可能发展好”。这是我刚开号的时候就提出的观点。事实上到了中国很多城市走过这一圈以后，这个观点愈发坚定：
如果灵山卫房价追不上麦岛，意味着整个西海岸新区只是单纯的盖房子，没有引入高端产业，没有导入高端人口。青岛的格局还会局限在原来主城区的200平方公里建成地块之上。只有灵山卫房价追上，甚至超过麦岛，才意味着西海岸新区的正式崛起，也只有西海岸新区正式崛起，才是青岛将来还继续能成为新一线城市的必备前提条件。
而要做到这些，青岛要下的功夫很多很多。完全不是靠炒房来搞定的。
其实，不光是灵山卫，红岛高新区也是一样。在西安走了一遭后，每一个青岛楼市人都应该扪心自问，凭什么西安高新区的中大国际9号院、丹轩梓园等小区能卖出8万1的价格，而青岛的红岛高新区，房子连1万8都卖不出去呢？



除了交通方面远比红岛高新区便利以外，西安高新区还有远比红岛高新区优质的产业配套和人才引进机制。作为著名的航天新城，我们得感慨一句，人家那才叫宇宙中心呢。
当然，这是另一个话题了。本文限于篇幅，不展开探讨。
这种情况下，为了青岛不至于在轰轰烈烈的城市抢人大战中输阵，更为了老城有新鲜血液，不至于出现越来越严重的老龄化——通过发展交通，尽量摊平市中心的房价，把人口、产业向新区导出、转移，应该是每一届青岛主政者必然选择的方案。建设地铁，高铁、高架、隧道桥梁，改善青岛的交通通勤条件，是其中的最最重要的一环。



未来十年，青岛因为交通网络的建设发展，楼市必将出现巨变。然而，这个巨变，并非一蹴而就，而是文火慢炖，逐步翻盘。

前几天，看到了这样一则奇葩的新闻：辽阳路要修建高架桥，招致部分沿线居民的反对。



没错，一方面，修了高架桥，当年高价买远洋韭菜城、东宸韭菜府的韭菜们，本来就被倒阳坡、28米楼间距遮得暗无天日的生活，讽刺的是房子还没入住，心心念念的教育资源就已经朝不保夕，现在还得追加上噪音、噪光、尾气各级套餐，这居住品质，已经低到了一个境界……
再一方面，浮山后房子为什么能卖这么贵，还不是因为地铁不通、高架没有的年代，为了上班通勤近一点，青岛人只能买这个地方吗？如果地铁通了，高架修了，青岛人还有什么必须买浮山后不放的理由呢？
不论在西方大城市还是在西安、成都、郑州等兄弟新一线城市，紧邻城市中心的非核心位置的房价，都不贵。西安钟楼鼓楼回民街，成都春熙路太古里周围的“老破小”和高密度“鸽子笼”，在城市地铁成网，甚至出现高铁市内通勤线路以后，由于居住品质太低，房价都很难突破两万。风水师不信青岛的浮山后、新都心以及老破小遍地的台东、西镇、四方，最后能逃出这个诅咒。



毕竟，在这些老房子修建的年代，说一句话就能让整个世界颤抖的人，还是——你-滴-勋-宗啊！！



我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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明绍宗朱聿键鼻

青岛新区的房价不能赶超主城区，主要原因是地理分割明显的同时，交通跟不上。但不可否认，在产业、人才导入上和其它城市新区差距也不小。文章在写西安高新区的时候讲了一嘴，限于篇幅没有展开说。其实这个也很重要。

强绝商爸摇

别的不说，11号线通车多久咯[黑线]，蓝谷不是还是人很少，房价还降了，如果地铁真的管用，11号线到苗岭路转2号线去市南也不麻烦，时间还是长。
地铁1号线南段的红利早被黄岛开发商用完了吧？
还有地铁8号线跟高新区有啥关系，最近的健身中心也得10公里吧[震惊]
兄弟这是被充值了啊[捂脸]

茉莉707

看涨新区没问题，看空主城就错了！
新区没有八大关、五四广场、小麦岛、石老人等等！

楚一帆

不知道跟远洋万和城有多大仇，篇篇必提

飘渺九月

十年二十年孩子生孩子了，能考虑眼前实际的事就最关键的，人活着不是为了未来，是着眼于当下

hecgdge4

房子建多了，公司办少了，工资不算高，人才引进少。

内托体头

一千八的工资 要买一万八的房子 梦想

清风吹袭断

青岛的房价也就这样了，来的人少了，没有吸引力了

什么大师特

青岛地铁线路虽然长，但是大部分都是在外围“运椅子”，既不能有效串起主城和外围的通勤，也起不到疏解城市人口的作用。很多城市已经公交化的城内高铁通勤，在青岛根本就不存在……