被人恐惧时我该贪婪吗｜深圳楼市大洗牌

戏做顿

1：深圳楼市大洗牌
最近两月，深圳发布房地产调控政策不下10次，全国最多。对楼市影响比较深刻有两条：①7月9日深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》意见的通知，确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%,“面粉”供给有保障，面包自然就多，供需紧张有望缓解。



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②深圳市人大常委会关于《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》关于教育的相关条例：推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。直接解除了二手房由天价学区房引起的高房价之“锚”，二手房价格只升不降有望扭转。后文详细解读。



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③很确定深圳楼市正在大洗牌。全链条调控下有些楼盘、有些开发商急需回笼资金，深圳楼市好久不见得打折销售、特价房“重出江湖”。房地产市场向来买涨不买跌，道理很简单：买涨是怕跳空，不买跌是怕买高。
考验人性的时候到了：面对深圳楼市难得出现的打折、特价房，是抄底呢？还是宁愿跳空也不要买高了呢？小编态度很明确：“有坑了”你就跳，不是黄金坑,最差也是白银坑。原因看下文：


2：深圳楼市的供需状况：
①深圳的人口：2021年5月17号深圳市公布了《深圳市第七次全国人口普查公报》，2020年深圳市常驻人口达到1765万（流动人口不计），相比2010年第六次全国人口普查数据新增了714万，增速高达68.46%。平均每年增加人口71.4万。



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②深圳的商品房总量：根据深圳市住建局发布的数据：深圳市现有住房供1082万套，其中农民房507万套、商品房189万套、工业宿舍183万套、公寓及其他住房97万套、单位自建房55万套、保障房51万套。



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③深圳人口和住房矛盾：需求端10年增加714万人，平均每年71.4万；供给端以2021年为例根据深圳市住建局2021年7月7日发布的《深圳市住房发展2021年度实施计划》：商品住房方面,2021年深圳计划供应商品住房用地149.3公顷。计划新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套。计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米,约6万套。





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总数上深圳有住宅人数的不到常驻人口总人数的十分之一；假如一套房子居住两个人，6万套可居住12万人。相对于每年增加71.4万人，每年约50万人的居住缺口，大约需要25万套住宅。的积极变化在于政府开始重视公共住房的供给。
深圳无论从常驻人口总量，还是每年的新增人口的住房供给都有巨大的缺口，人口、居住矛盾突出。


3：深圳楼市大变局下，该如何面对。
基于深圳楼市的基本供需情况，我们从住宅、公寓两个方面分析下市场的走势。作为普通购房者该如何去面对？
一手住宅：
短期看：深圳一手住宅没有降价的动力。
①稍微关注房产资讯的都清楚，深圳稍微好的地段、商圈的一手住宅都需要摇号打新，几万人、十几万人抢几百套房屡见不鲜。
②一手住宅本身受政府备案价限制（根据土地出让的价格加上建设成本的溢出百分之十左右定的价格）买到就赚到，和同片区二手房相比价格倒挂三五万是常态（可以自行了解下华润城四期打新）。
一手住宅是买不到的问题，如果一手住宅供应充足，二手住宅就没有任何上涨的动力。资金上受开发商三道红线、房地产贷款集中管理制度；购房资质方面各种查漏补缺堵漏洞。一手市场基本上洗出炒作、留下刚需；洗出投机、留下需求；洗出无序、留下规范。打新难度有所降低。
长期看：土地市场开始降温，地价降话房价就会降。
①8月6日深圳公共资源交易中心发布关于下周出让宅地的土地使用权出让补充公告，终止出让22宗地块。深圳市原计划出让的22宗地，总土地面积约83.38万㎡，总建筑面积约279.92万㎡，起始总价约421.98亿元。



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②8月10日，天津规划与自然资源局发布公告，延后7月21日公开挂牌的61宗土地的出让时间。天津土拍规则调整的重点是大幅下调土地溢价率上限至15%，较调整前收缩32%，地价触顶后启动摇号机制。
③8月11日，青岛市自然资源和规划局及崂山区、城阳区、即墨区等区自然资源局集中发布公告，终止7月30日发布的“两集中”出让地块，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
有消息自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
深圳、天津、青岛土地拍卖按下暂停键，是土地市场将发生变化的信号，后期政策如何，再次起拍时地价能不能得到控制，直接着房价的走势，我们持续关注。


二手住宅：
①7月30日深圳市深圳人大网市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，第二章【义务教育】第二节第九条：教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师流制度，健全优质教育资源共建共享机制。



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这个政策对二手房的价格影响深远：解除了由天价学区房拉动的高房价之锚。举个例子：A房屋是教育资源最好小区，房价卖25万，B小区在A小区旁边没有学区但是房子比A 小区稍微新点，B想A比我旧还卖25万怎么着我也不能低于23，学区最多值两万。比对效应下，高房价形成了一整套价格体系。
②2021年2月8日深圳发布了深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知。规定全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在官方平台发布。





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二手房官方指导价相当于用金融手段给二手房价格设定个锚，相当于一手住宅的政府备案价。在管理机构、在银行等金融机构二手房有个稳定、正规的价格体系。
大学区招生只是淡化了学区房的独特属性，并不是完全取消学区房。短期看大学区招生对学区房的打击，个别业主大幅度降价的对于二手房是个机会。官方指导价的锚定效应，长期看对二手房房价抑制作用明显。
注意一个时间点：2023年7月15日。众所众知15、16年是深圳房价涨幅最大的年份，时间往前推五年09年9月30日深圳正式下发限购政策：外地户口满五年社保、深圳户口限购两套。5年后的14年09年被限购的那批需求集中式的爆发导致了15、16年的房价暴涨。2020年7.15新政落深户满三年才可以买房，三年后的2023年7月15日像同样是需求集中式的爆发，这个时间点很关键。
公寓：
一手公寓目前是深圳楼市最值得关注的版块，2020年的7.31政策公寓停止批地，现在的库存一万套左右去化周期也就一年时间。资金链紧张、急需回笼资金降低负债率的开发商只能用公寓打折降价换成交达到快速回笼资金的目的；住宅项目都不需要太多的营销，1000多万的刚需只要不是太差位置摇号打新就销控了。
对于还没有购房资质又必须在深圳置业的、手里有多余资金想要投资房产的，在“房住不炒”的当下公寓是最佳的标的。

强绝商爸摇

商品房才189万套？[震惊]

寒郁轩良

我想买，可就是限购没指标，气人

崔炫俊献

打死也不买公寓

楚一帆

快去抢购吧，中介兄。

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先问1折可以吗！

胡胡胡美丽_ss

别人贪婪时我恐慌。

芊芊551

有钱就买吧，没啥犹豫的，还有机会

什么大师特

现在还早，必须要绝望才行！时机太早

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赶紧买吧