楼市调控出杀手锏？国家出手帮刚需砍价！房价全面下跌还有多远？

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恒大研究院任泽平团队在《中国生育报告2019》指出，住房、教育、医疗是抑制生育的“三座大山”。在今年“教培行业”被严厉打击后，房地产深度调整已经开始。



7月22日，国务院召开视频会议，要求加快发展保障性租赁住房，全面落实房地产长效机制。住房供应渠道拓宽后，客观上有利于延缓和挤压购房需求，让房地产市场回归理性；
7月23日，建筑部等8部门联合发布通知，要求充分利用媒体、12345热线、电子信箱、门户网站等多种方式整治房地产，并且力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。这样的力度和决心是前所未有的。
在高层释放收紧楼市调控的信号后，多个楼市热点城市升级了当地限购，限售，限贷政策，限购后楼市降温、房产成交量下滑，有利于倒逼开发商下调房价，不过相比这些隐晦的调控方式，部分城市直接出手限制房价：



在二手房交易方面，目前至少有深圳、成都、无锡、东莞、西安、宁波、绍兴等城市，建立了二手住房成交参考价格发布机制，房子的网签价不能超过政府指导价格，如果买卖双方签订“阴阳合同”，买家只能以网签价为基数申请贷款，相当于变相增加了首付比例，这种出钱出力不讨好的事情，几乎没有买家愿意接受。因此，二手房限价政策实施后，二手房市场量价齐跌是可以预料的，不过更有趣的是，限价政策没有设置房价下跌下限，意味着政府对房价下跌的容忍度比预期中高很多。
在新房交易方面，广州市和惠州市先后出杀手锏，根据财联社报道，多位开发商已经证实，广州相关监管机构明确要求，之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。开发商的最高售价不能超过备案价，备案价下调意味着房价将要被迫下调。
惠州市也于8月9号升级了当地楼市调控政策，要加强新建商品住房预售和价格备案管理。要求对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。政策的强制执行力把高房价“摁死”的同时，购房者对未来房价预期进一步降低。



中国人买房就是买预期，在买涨不买跌的逻辑影响下，购房者放缓置业进程，开发商回款周期延长，资不抵债的情况下，一些资金紧张的房企，或将率先降价抢收市场，尤其今年的金九银十，秋高气爽的天气，配合中秋和国庆两个小长假，相信多数房企会抓住契机降价促销。
除金九银十传统的销售旺季之外，年底也是开发商回款的关键时期，每年年初开发商都会制定全年销售业绩目标，分解到每个季度、每个月、每个销售小组，如果前期没有完成销售任务，可能会被高层口头责骂，通常不会有实质性的处罚。但如果全年销售业绩不达标，高层领导人可能面临被调岗的风险，企业经营状况不佳也将影响资本市场的投资信心，所以通常到第四季度，如果开发商还面临着较大的业绩压力，大概率会牟足了劲儿降价促销。
总之，目前有买房计划的刚需先别着急，可以再持续观望一段时间，等到金九银十降价潮到来之后，再选择合适的时机入手。