大好消息，土地政策真的要从根上变？严控地价，房价涨不动了

因醉鞭名马幌

一直以来，地价推动房价上涨的观点似乎没有什么争议，虽然我也知道仅控制地价不一定能解决房价问题，但我们也必须承认，如果不控制住地价上涨，我们也没底气谈稳定房价，所以还得先把地价降下来。



近日，国家和住建部强调，把稳市场的责任落到实处，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。降房价者，地价先行也。然而在过去，各地方赖以生存的土地又怎么会轻易被割舍呢？曾几何时，土地的财政效应为地方创下了汗马功劳，当然也因此埋下了不少隐患。
经济学博士、教授周天勇曾怒批：地价这样涨，房价能控制得住吗？房子是用来住的，不是用来炒的。同理：土地是用来盖房子的，也不是用来炒的。



对于周教授的言论，我相信基本上没有什么争议，我们也多么希望土地成本能够降下来，也让房价能够稳定下来，也好让那些天天拿地价上涨为借口为高房价找理由的人闭嘴了。
地价涨导致房价涨，我没有任何的疑问，但反过来我并不乐观，过去也有一些城市几乎是零成本拿地，但也没有见过哪个开发商成本价加上合理利润卖给购房者啊！地价涨，房价就涨。甚至在开发商眼里，觉得地价都要贵过房价了，这也是大家常说的“面粉贵过面包”的道理。
对于“面粉贵过面包”我一直是反对的，如果是想表达那种心情夸张一点可以理解，但事实上，他们是用拿地时的成本跟当时周边的房价来比较的，这明显是偷换概念，恶意错用参照物。



所以，地价高我承认，但开发商似乎更是想通过地价高为房价高寻找开脱的理由。开发商为何一个劲咬着说土地供给不上去不松口呢？因为他们心里明白，土地本来就不可能随便说供就供，只要咬住这个，开发商就没有错。
啰嗦了半天，回过头来说，我倒希望国家能够免费供地，开发商盖房赚点钱给老百姓住，可开发商干吗？所以，一切都将不按照你个人的意志为转移。而且国家的土地收入是可以用来搞公共设施和民生，开发商肯吗？肯，那也是被动的。
无论如何，地价稳定是迫在眉睫。“价高者得”确实推高了地价影响了房价，开发商不惜一切代价制造地王也要抢地，可见他们对未来房价上涨多么有信心。



为了让土地市场更加健康，今年推出了集中供地，目的是“控制地价、抑制溢价”，我也持积极态度，不过在现实中还是暴露了一些问题。从上半年22个城市试点首批集中供地的情况来看，反而让开发商更积极抢地，土地溢价率突出。从当前各地房地产调控密集出台似乎也能看出一些端倪。
那集中供地还要不要持续呢？
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“中止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。这是继深圳、天津之后，又一个中止或延期第二批集中供地的城市。市场预计土地出让溢价有望明显回落，受此消息影响，8月11日上午，A股地产板块领涨两市，“招保万金”四巨头纷纷大升。



联系最近一轮又一轮密集调控，着实有点意思。热点城市集中供地纷纷暂时“踩刹车”究竟是什么意思？
从现在的市场表现看，如果还按照原来的土拍节奏，恐怕很难做到“稳地价、稳房价、稳预期”，那么也就与国家的房住不炒调控精神背道而驰、南辕北辙。
近日有传自然资源部召开会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

中国房地产网8月11日的报道似乎也验证了这一点，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：土地竞买方必须要有房地产开发资质；竞买方必须有自有资金，要建立购地资金来源审查制度；溢价率不得超过15%；达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

似乎这也就不难理解很多城市纷纷对第二批集中供地暂时“踩刹车”了。此政策调整，目的是控制土地价格，但绝非是为了让开发商扩大利润，而是希望通过控地价来稳房价，符合“三稳”调控机制。如果能控制土地出让价格，那么对地产业来说无疑是重大利好，也是巨大好消息，开发商拿地下来了，购房者买房房价能下来吗？还是可以期待的。



如今的调控越来越全面立体，越来越精准，从开发商、银行，再到地方，誓要将房住不炒的定位落实到位，如果再从制度上把炒房投机行为给堵住，那么将来房地产市场会成为真正购房者的市场，这样的成交也才更有意义。
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