大家好，我是财爷。一个人如其名，能给你带来很多财运的人。
以下是今天的正文。
7月的二手房网签数据，终于出来了，大家猜猜是多少。
我们不卖关子，直接说结论：7月全市二手房成交2.4万套，环比下降15%。
如果单看成交套数，这是今年以来除2月份成交最低的月份了。
这其实也意味着，上海楼市正式进入了平衡期。
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从今年1月至今，上海楼市目前已开展了多轮调控。
为什么需要多轮的政策调控。
很简单，因为上海楼市的惯性和内驱力太强了，如果仅仅是一轮调控，想要压制住上海楼市，真的非常难。
2020年，上海一、二手房总成交金额为15231亿元，再创新高，二手房成交套数高达30万套，全球第一。
上海历年二手房成交量
大家请仔细看下上海今年出台的一系列的楼市新政的节奏：
1.12，“沪十条”，堵死假离婚炒房，增值税免征年限“2改5”
1.25，法拍房正式纳入限购政策中
2.06，上海新房认购积分摇号制度施行
……
7.09，上海突然实施二手房源价格核验制度
7.23，赠与收紧，房贷利率上升，首套利率从4.65%上升到5%；二套利率上升到5.7%
8.6,三价合一，取最低值进行信贷。
所有的这些政策，包括对离婚的限制，对赠与破限购的限制等等，所瞄准的靶子几乎全部都是投资客和泡沫。
当然我们也必须要承认，任何一项政策的出台一定也会有误伤，对于误伤到的群体，也就只能说一声sorry，毕竟需要维持楼市稳定的大局。
近半年来的上海楼市调控政策，几乎可以看成是不断打怪的过程，哪里有妖孽，哪里就有金箍棒。
但是，在这些所有的政策中，从我们平米研究院的观测结果和调研数据看，三价取低的影响其实是最大的。
什么叫三价取低，就是二手房申请贷款金额，参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。
这样的政策其实就是直接从信贷的维度进行了打压，降低了房子可用到的杠杆率。
一个不能利用高杠杆的楼市，自然会被投资客无情的抛弃，苏州就是活生生的例子，二套首付高达八成，直接吓走所有的短期投资客。
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上海楼市，是全中国最特殊的一种存在，最大的表现特征在于“供需严重失衡”。
上海2450万的人口，在绿中介APP上，近半年来的二手房房源总量几乎维持在2.7万套左右。
光看数字你可能没有啥概念，我们来对比下。
苏州目前是10.2万套，南京是11.3万套，武汉是10.3万套，重庆是15.6万套，南通是6.3万套...
作为中国经济界的扛把子，超级人口大都市，上海当下存量二手房源真的是太少太少了。
上海楼市就是出来一批消灭一批，整体的流动性非常高。
但是另一个方面，上海这座城市最近几年就像开挂了一样的生猛。
首先是今年上半年经济形式非常不错，特别是IT和金融两个板块都跑赢了大盘，而且整体的资金总量是不断的高增速的，上半年14.8%增速在上半年全国排名第一。
在上海变得越来越富有的同时，发展的节奏也在不断的加快。
五大新城计划的横空出世，让我看到了郊区迅速崛起的信号。
金色中环的有序推进，让我们感受到了上海对规划落地的超强执行力。
更重磅的还有上海轨交三期的新增调整。
根据今年5月份批复的上海地铁轨交三期调整，拟延伸6条线路，增加车站22座。
上海轨交三期的调整，不仅仅打通了上海更多的任督二脉，更是表明了高层对于发展上海的一种强烈支持的态度。
毕竟，现在想要新增一条地铁，真的是太难了，很多城市都想造地铁，但都被打回了。
在大项目纷至沓来的同时，上海对于人口的管制也不断的放松，
6月，上海上半年上海人才落户和居转户这两个渠道落户0.65万人，刷新了有史以来单月落户人数的新记录，而上半年一共落了3.34万人，是去年同期的2.7倍！
按照这个速度下去，仅仅是居转户和人才引进这两个落户渠道，今年就将诞生7万个新上海人家庭，这7万个家庭所产生的自住需求，不可小觑。
所以，对于上海楼市而言，调控的越是凶猛，整体也就越健康，越具有长期的价值。
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上海楼市，正在进入平衡期，就是购买力在不断的进来，然后又被不断的剔除泡沫，买家没有那么焦虑，卖家也没有那么的急迫。
面对下阶段的楼市，有几点认知，想要跟大家再次强调下。
1、我们迎来了最好的劣质资产置换成优质资产的周期。
下阶段的价格会比较稳定，大家挑选的余地相对以前，会更加充裕。
这就给了我们比较好的置换周期，好房源的价格将维持一定程度的稳定，而这样的周期，就保证了我们在卖一换一的时候，不会有所错过。
所以，再次强调下，我们要买能穿越周期的房子，包括那些江景、传统板块的品质次新房等。
大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。
2、一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。
很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。
哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。
目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过第一和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。
所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。
3、楼市政策不稳，还有继续从严变动的可能性。
我们在今年上半年，就反复提醒大家上海楼市的各种漏洞很可能在今年下半年会陆续得到修复，楼市的动荡将会继续存在。
所以，想要买房的其实也要抓紧，在你等待的同时，说不定房票就没了。
加息潮目前在全国范围内广泛的蔓延，银行额度继续吃紧，对于贷款，能抓紧的也必须抓紧。
4、楼市周期循环，我们需要用长持的眼光看待上海的房子。
过去楼市周期三年一个轮回，现在的周期越来越像五年循环。
2009年四万亿刺激后的大牛市，直到2015年才迎来去库存的恩泽。
随着时间周期的拉长，时机选择也变得越来越重要，事实上，那些抄底在大涨前夜的故事更多的是幸存者效应，恰好是运气而已。
更加务实的选择是，虽然我们不知道什么时候会大涨，但是我们还是能够回避掉楼市的阶段性顶部，这其实就够了，而当下很明显，上海楼市，已经脱离了阶段性顶部了。
千万不要用短炒的逻辑去看待一座城市，特别是当这座城市是上海的时候。
5、买房，要相信常识和规律。
过去那么多年，我们往往期盼着守正出奇。出奇固然好，可是守正才是根本。
买房选择到最后，看的还是那些朴素的指标，人口、信贷、价格、供需，那么多年了依然没什么变化，这些才是可以用上一辈子的买房秘籍。
如果是买房是为了纯投资，请务必摆正心态，学会敬畏市场。要么让自己变成专家，要么接受保值就是成功的现实。
坏消息是现在全中国的几乎所有的优质城市买房赚钱都很难，好消息是对所有人都是一样难，大部分人都跑不赢大盘，没什么不好意思的。
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最后，送给大家一句我非常喜欢的话，一起共勉：
不管前方的路有多苦，只要走的方向正确，不管多么崎岖不平，都比站在原地更接近幸福。
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发表于 2021-9-8 14:52:27
