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楼市调控思路越来越清晰了

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发表于 2021-9-8 08:52:48 | 显示全部楼层 |阅读模式


地产股这几天总算是绝地反弹了一把,几天的时间,涨幅快有两三成了。







是什么原因让地产股上涨呢?


有的人说,跌的太多了,跌到底了自然要涨了。


世界上没有无缘无故的爱,地产股在行业整体被打压的情况下,更加不会无缘无故的涨。


一定是有利好出现。


真正的原因是:土拍规则要改了!


如此一来,房企的利润空间就会有提升。


前几天深圳第二批土拍中止,大家都在猜测原因到底是什么,流传两种说法:


一种是由于三道红线,加上拿地资金40%的限制,导致参加的开发商太少了,只能暂停;


一种是参拍的开发商太多了,深圳怕热度太高,诞生新地王,需要做出调整。


两个极端,到底哪个是真?


我向深圳规土委的老朋友打听后,其实这两种说法都不准确。


昨天,天津也发布了公告,第二批土拍的61块地延长到8月31日出让。


还有广州和北京的第二轮土拍时间都延迟了。


其实原因都是一样的,就是土拍规则要改!


另外,惠州和青岛今天也发了公告,有地块因故终止,惠州明确说了土地竞拍规则需要优化。


为什么要改?怎么改?改了会有什么影响?


很简单的原因,现在地方的土拍政策确实不够完善。


我们知道现在的房地产政策就是竞地价,限房价,有的地方为了创收,地价最高溢价率可以给到50%,到了最高熔断价格,再竞什么商业自持面积,或者竞人才房,或者租赁房面积。


总之,限来限去,有些地方的地价是越拍越高,而开发商最后拿地的成本,比表面上的成本还要大的多。


最后为了体现房价控的好,卖的新房价格又给限死了,很多项目房企净利润不到5个点,跟制造业一样。


开发商为了多赚点钱,只能偷工减料,完全不讲质量武德,所以这几年做出来的房子,已经没有什么品质可言,弄的业主维权四起。


这是房企净利润率连年下滑的一个原因,也是地产股不涨的主因。


但开发商又不得不去拿地,你不拿公司就只能关门,毕竟公司员工要吃饭。


再说地产公司那么多,你不拿别人也会拿。


房企T. H为什么会濒临死亡,就是2016年高峰期拿了太多地王,他又是做豪宅产品的,卖不起高价,当时可能以为限价只是权宜之策,结果限价到现在也没放开,快把自己给拖死了。


这几年处在破产边缘的大中房企已经有五六家了,甚至面临着生死危机。


如果他们真的死了,那是多大的地雷啊,欠着上万亿的债务,上下游产业链都会要被拖累,有多少楼盘烂尾,业主要维权,这影响的不仅是金融业的坏账,还是社会的稳定,最终必然是大家都不愿意看到的结局。


总之各个地方为了控地价稳房价,是花样百出,把开发商也折腾的够累。


但从顶层来说,在房价不断上涨的情况下,中央必须要想办法先从源头控制住地价,所以在今年第一轮集体土拍之后,需要对第二轮土拍继续作出优化。


7月22日,中央传达的信号,依然是控地价、限房价,但跟过去不同的是,未来还将向全国推广北京提品质的做法。


下半年中央关心土地市场的调控基调依然是稳地价,而非土地市场流拍和部分房企拿地意愿减弱等情况,也就是说担心的是地价过热, 而非地价过冷。


这也是为什么深圳、天津、杭州等城市的第二轮土拍规则要改的原因。





回到前面的话题,土拍规则具体怎么改呢?


今天网上流传一张图:就是以后土拍的主要规则。这个虽然不能从官方核实,但我猜很可能是真的,因为跟天津自然资源局的公告基本相同。







1、出让规则大改;


第一、以前上限溢价率普遍在50%左右,以后限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。


天津第二次土拍61宗地的最高限价,溢价率全部下调到了15%以下。


土地溢价率降下来了,一来可以降低地价的热度,给市场传递稳房价的信号,二来还可以给开发商让利。


第二、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞品质决定土地归属,不再是价高者得了,所以以后又会有好品质的房子出现了。







据易居研究院智库中心报告,近期对土地出让规则作出调整的城市包括杭州、东莞、金华、惠州和义乌等地。



杭州7月20日发布的供地新规,其中就把溢价率上限从30%降为20%,而竞品质的溢价率上限只有10%,原来的竞自持改为竞政府租赁住房。



2、对房企的参拍要求明显提高。


第一、土地限购!


以后建设用地也限购了,你不具备房地产开发资质,就没资格拿地了。


天津的公告里就明确了这一条,此前杭州也有这样的规定,估计以后所有的城市都会出台这样的规定。


第二、购地资金严格审查!


房企买地的资金来源,将受到前所未有的监管,资金不充实的企业,真的不敢再拿地了,以后越来越是国企央企和巨头的天下。


看到这里,有的人估计越看越糊涂了,土拍规则改了,这不是越改越严了吗?对房企有啥好处啊?


当然是有好处的,不然地产股为什么涨呢是不是。





其实道理很简单,就是溢价率下降了,售价不变的情况下,原来地方政府赚的钱,相当于让利给开发商了,就是开发商的利润空间提升了。


什么意思呢?


我再以杭州为例。估计老铁们又要说我举例不是深圳,就是杭州了,因为太红了。


杭州今年首批出让57宗地块,出让金是1178亿元,平均溢价率26%。


若将上限溢价率降至15%,杭州首批地块出让金将降至1061.8亿元,较实际出让金减少116.3亿元,降幅接近10%。


也就是说如果按15%的溢价率算,而售价不变的话,杭州的土地出让收入减少116亿,而开发商可以多赚一百多亿。


当然,开发商也可以把这些钱部分用来提升品质。

这样做的好处是,
降低土地溢价率,从源头上就降低了土地的热度,最后整体的地价和房价都可以稳住,否则总是容易给市场一个地价大涨带动房价要涨的预期。


同时也算是给开发商让利吧,减少拼配建、拼自持的比例,给房企留点利润空间,让房企把重心放在打磨产品品质上,这是一个多赢的结果。


总之,未来的调控思路是越来越清晰了,就是地方让点利,眼光放长远一点,先让企业活下去,才能愉快的玩耍,就跟地方征税的艺术一样,既要把鹅毛拔下来,又不让鹅叫。否则最后出了问题,楼盘烂尾,银行坏账,一堆烂摊子还是要地方来收拾。


土地会从源头上控制地价上涨,尽量避免地价不断上涨和房价压住不让涨的双重挤压,避免让房企日子越来越难过,从而避免企业倒闭潮,损害经济和就业。


房价也不能涨太快,否则老百姓也承受不起,也会挤占其他消费空间,新房限价容易,但二手房大涨如何限制?


深圳的经验已经证明,二手房出台政府指导价,同样也可以控制二手房价格上涨,现在市场已经凉透了,有的已经降价了。


否则新房二手房倒挂明显,只会引发投资客争先恐后去打新。


新房还是要限价,二手房也要控制,不能无厘头的往上涨,之前涨太多的那些必须回撤一点了。


讲了这么多,总算讲清楚了,快帮我点个"在看"吧。
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发表于 2021-9-8 08:53:06 | 显示全部楼层
为什么不是负15%??地价一直涨房子会降价?
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发表于 2021-9-8 08:53:34 | 显示全部楼层
品质怎么去把控呢?先对照品质验收再卖房?
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发表于 2021-9-8 08:54:13 | 显示全部楼层
周星驰美人鱼经典剧情,推高楼面价(地王)有利于抬高房价,促进周边房子销售。瞧瞧我旁边楼盘楼面价都10w了,我也卖10w(虽然它实际楼面价可能才5w)
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发表于 2021-9-8 08:54:35 | 显示全部楼层
唉!起拍价提高,溢价降低又如何?
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发表于 2021-9-8 08:54:52 | 显示全部楼层
弄这些都没用,只要用现房交易这个方法,什么都解决了
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发表于 2021-9-8 08:55:46 | 显示全部楼层
验收能通过,房子能卖掉 ,那为什么要提高品质而不是提高毛利?你这思路问题挺大。
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发表于 2021-9-8 08:56:33 | 显示全部楼层
房地产商有几家会为了提升所谓品质,而降低自己利润的?
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