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今年的楼市风起云涌，是时候简单做个总结了。
你还会买房吗？
随着上海二手房指导价的落地，交易量不可避免的迅速下滑：大部分用户突然就不知道该如何买房了。
核验价、成交价、评估价三者取最低值确定贷款金额，但是核验价到底是多少没人知道，直接导致了一个神奇的结果：
看好了房子，却不知道能贷款多少，也不知道该准备多少钱。
想起来前段时间有群友呼吁大家先不要买房，再等等，二手房市场马上下行。这位朋友赌对了一半，调控政策的确出台。市场的确开始下行，不过当初没有买房的朋友现在应该更难受了：
按照核验价批贷款，贷款金额降低，首付比例提高，原来看中的房子已经买不起了。
甚至开始面临灵魂之问：核验价不对外公布，那我到底能买多少钱的房子？？
之前买房的确有买在高点的可能性，现在你干脆买不了房了，这对刚需是福还是祸？
可能没人真的在乎你
对于调控的目的通常的解读是降低上车门槛，让更多的人买得起房，实现杜甫先生无家可归时的胸怀天下：
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
调控最严重的城市是深圳，这几天的确传来喜讯：房价大跌15%！！
根据易居研究院的数据，6月份二手房均价为每平方米 61500 元，比今年的房价峰值——1月创下的每平方米 72436 元——低了约15%。
做过房地产的都知道这个数据水分有多大，或者找几个深圳的中介门店问问最近成交价都能知道15%的数据并不准确。
不过即使是大跌了15%，深圳的房子大家就买得起了吗？原来买不起的，恐怕依旧买不起。
房价没有质的变化，发生质的变化的是成交量：7月份，深圳同比去年成交量下跌了84.5%！
行业规模小了，吸收的资金量少了，房地产对其他行业的挤压效应受到明显改善。
同时深圳迎来了二手房门店倒闭潮，大量房产中介失业，这种情况下无论开发商还是贝壳，招聘节奏都会放缓。
行业规模小了，吸收的人才量少了，房地产对其他行业的挤压效应受到明显改善。
这时如果一万亿的大水放出来，不会再第一时间流入楼市，调控的目的达成。
你们买房时多花15%少花15%，who care？
所有的调控针对的都是交易量，而不是交易价，指望通过调控上车的朋友，你们醒醒。
房价守恒定律
每次用经济学规律解读楼市都有朋友反驳：天朝楼市岂是西方经济学能够解读的？不懂政治不可能读懂楼市。
现在调控细节我们都看到了，并没有改变经济学规律，所有的调控仍然是通过影响供需关系影响市场。
北京杭州限购从严，许多居民失去了购房资质，需求量降低；
深圳上海西安推出二手房指导价，挂牌量下滑，供应量降低；
二手房指导价影响贷款，居民已经不知道如何买房，需求量降低；
增加保障住房供应，部分购房需求得到稀释，达成供应量提升的效果。
环二之前用医生看病来比喻调控，现在想想并不准确。医生开出一味药，将病毒全部杀死，身体自然就康复了。
现在的调控无非是压制了需求，却并没有将居民杀死，该改善的，依旧具备改善需求；该买婚房的，依旧需要一套婚房。
供应量、需求量共同决定的“正确”价格依旧存在，目前只是短期压抑需求，将价格控制在想要的区间。这些需求迟早需要释放，那一天到来了，“正确的价格”就会再次出现。
同理，短期刺激价格上升，后期一定增长乏力。
比如县城楼市。为了刺激楼市，2015年前后推出了棚改货币化制度，城郊农民获得了大量拆迁款，天量资金涌入楼市，房价被迅速推高。
这波需求释放后，房价渐渐的陷入停滞、横盘。县城里居民数量固定、资金数量固定，房源数量固定，房价本身就有合理区间。
提前跑了一段，迟早要通过横盘补回来。
价格永远是当下一刻
对于楼市，大部分居民认知上存在一个重大错误：通常用总量思维判断当下价值。
比如用房价收入比判断价格高低，用房地产总市值判断房价泡沫。又不是全体居民在买房，用平均收入衡量房价有意义吗？
又不是所有房子都拿出来卖，计算房地产总市值有意义吗？
决定房价的只有两个因素：当下活跃的购房者的购买力、当下能够交易的房源量。
所谓的房价，无非是现在想买房的人与现在想卖房的人达成的契约，跟其他人毫无关联。
万科天空之城曾经有过单价8万以上的成交，无非是成交那个时刻，恰好有位购房者认可这个价格。
这批购买力释放过后，还有没有人认可8万的价格，很难说。
因为当下的购房者数量与全体居民相比，数量太小，并不是一个充分的样本调研。
以杭州为例。杭州是近几年最热门的房地产市场，是因为杭州人口净流入持续领跑全国，而供应量却并没有同比增加。
杭州人口流入量 数据来源：杭州市统计局
杭州近两年净增人口超过200万，至少需要新增70万套住宅，然而土地供应量却不如沈阳乌鲁木齐这样的二线城市。
供需失衡时价格的扭曲超出我们想象。在一片沙漠中有10位游客急需补充水份，这时唯一的一家商店仅剩9份纯净水，那么每瓶水的价格将高到不可思议——第九个人可能拿全部身家买这一瓶水。
他存款有100万，这瓶水可能就卖到100万。
当然购房需求并没有刚性到这个程度，即使不买房许多人也可以生活下去，供需失衡的价格扭曲一定比我们想象的大得多。
这个道理当局一定清楚得很，但是为什么不增加土地供应达成供需平衡呢？
当然供地计划不是我们能够影响的，我们能做的是看清楚价格规律，认识到对需求的调控是短期的。
短期内深圳、杭州、上海、北京、西安等城市的需求都被压抑了，这些需求何时会再释放？释放时会有相应的房源对冲吗？
出来混的，迟早要还。
长期方案
当然上面也不是没有长期方案，公租房、廉租房就是很重要的一个途径，也是近期重点推进的方向。
这些产品的解读很容易政治不正确，这里环二只想说一点：这些产品成为主流时，是不是有些人永远没有机会买房了？
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以上为正文
编辑∣环线咨询
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发表于 2021-9-7 18:48:17
