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相信平时有保持阅读习惯的朋友们已经读过了我的2021年上半年福州楼市小结，由于今年来福州市不动产登记中心对于楼市成交数据的公布比往年更加具体，多了各区的数字，所以我们在看五区整体数据的时候，也可以观察一下每个区的增减变化情况。
我们知道，每年第二季度往往都是当年二手房成交的高峰期，过去这几年来成交量创新高的也都是第二季度，因此这段时间被人美其名曰“小阳春”。之所以第二季度二手房成交量大，主要是学区房集中过户的原因，七八月是招生季，当年要读书的都必须赶在上半年完成过户。而其他房子则没有太多季节影响，顶多是过春节的那个月成交量会低一些。
我们还知道，福州的“学区房”主要集中在鼓楼区，除鼓楼外就只有老仓山还有一些。因此，每年“小阳春”都是鼓楼区的成交旺季，鼓楼二手房在五区中的占比理应上涨。但不曾想，今年情况却恰恰相反。虽然目前只有两个季度的分区数据，但是把这两个季度的数据进行对比，我们发现了一个很有趣的现象。
今年一季度，鼓楼区二手住宅成交2408套，面积20.19万㎡，占五区的比重分别为30.31%和27.75%。第二季度，鼓楼区二手住宅成交2627套，面积22.39万㎡。看起来成交量还是略有增加的，然而占比却下跌到了27.29%和25.26%。
更加有意思的是，当鼓楼区占比下降的同时，其他四区的占比居然全部在上升，原本应是鼓楼区二手房出尽风头的三个月，居然眼巴巴看着市场份额被其他四区分食，这是为什么呢？
看到这里，平时有关注国家大政方针，有看新闻的人都会记得，中央政治局会议首提防止以学区房名义炒作房价是在4月底，接下来打压学区房炒作的浪潮迅速在全国各地掀起，这把很多炒房客打了个措手不及。从福州市不动产登记中心官网二手房网签页面上显示的每个月中介申报数量来看，也是3月和4月最多，5月和6月迅速减少。
请注意，那个数据是中介申报网签的数字，最终有一部分会被撤下，虽然很多自媒体会用这个数字误导你们，但老读者们都清楚这并不是真实成交数据。不过话说回来，毕竟绝大部分二手房还是通过中介促成交易，这个数字的增减至少可以反映每个月的市场活跃情况。3月、4月鼓楼区的中介申报数字还在1300-1400多套，到了5月、6月就断崖下降至1000套出头，减少幅度比其他四区都大。
这个现象和国家打击学区房炒作完全同步，今年第二季度是二手房的小阳春，却是学区房的转折点，鼓楼的学区房成交量从5月份开始陡然下降，4月份之前急匆匆抱着钱去买房的人彻底傻眼。不过这也怪不了谁，我相信今年面对如此强烈的调控信号仍然义无反顾去买学区房的人，都已经想好置财产于度外，视金钱如粪土，哪怕血本无归一分钱不留给孩子，也是儿孙自有儿孙福。嗯，要给他们的勇气点赞。
如果有人想把鼓楼区成交占比下降解释为市中心房价太高于是购房人涌向新城区去买房，但尴尬的是一区减、四区增，台江占比在上升，显然非学区房并没有受到影响，随着房价下降还是有刚需愿意购房。其他四区中仓山区的成交占比上升最多，其中成交套数占比上升1.98%，面积占比上升1.56%。这是因为仓山地广房多，近几个月来大量物美价廉的新建安置房小区开始批量办证入市，比如我之前写过的齐安新苑、后坂新城、黄山新城、潘墩新城、前锦新城等等，其中不乏超级大盘。房多人少价格低的仓山已经成为刚需热土。
除了仓山以外，另一个房价低廉的刚需热土马尾区二手房成交量也在稳步上涨。虽然基数太小，占比涨幅不大，但马尾区第二季度二手住宅成交已达463套，平均每天5.1套，要知道去年平均每天成交只有2.8套，说明这个房多人少环境好的区域同样吸引着越来越多的刚需。这也说明我的文章没有白写，聪明人通过阅读学习了解市场真相之后，自然能够做出正确判断。
此外，我们再对比一下房屋平均成交面积，我们可以看到，鼓楼区每套二手住宅的平均成交面积是85.2㎡，台江是86㎡，晋安是91.8㎡，仓山是99.4㎡，马尾是101.3㎡。第二季度唯有马尾达到100㎡以上，显然有不少刚需已经想通：能在马尾买套大房子住得舒坦有什么不好呢？公立学校之间并没有太大差别，何苦非得挤在紧巴巴的“鸽子笼”里生活。
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发表于 2021-9-7 10:22:43
