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[size=0.944em]就在昨天（8月10日），住建部官网发了新的重要文件，标志着曾经楼市的重要模式被否了！
[size=0.944em]文件全名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，关键词是[size=0.944em]“防止大拆大建[size=0.944em]”[size=0.944em]。
[size=0.944em]其实，文件还直击了这几个字——[size=0.944em]“限制过度房地产开发”[size=0.944em]。
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[size=0.944em]拆哥对于主要内容的梳理如下：
[size=0.944em]1、严格控制大规模拆房
[size=0.944em]违建和危房可以拆，除此之外不成片拆现有建筑，[size=0.944em]原则上老城区内更新和拆除面积，不能大于20%。
[size=0.944em]如果不是危房，那种6层的、20层的老破小楼房，不可能整体改造了。比如像最近北京的CBD新街大院项目，楼房成片搬迁，在一般情况不会重现。
[size=0.944em]当然平房也算，二三线城市并非文物保护的老街区平房，也不能随意拆改。
[size=0.944em]2、严格控制大规模增建
[size=0.944em]原则上，城市更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
[size=0.944em]什么意思？[size=0.944em]容积率原则上不翻倍。
[size=0.944em]形象地比喻，原来片区是6层无电梯老房为主，未来建成的新房，最高不超过12层（这是粗略地算，层数和容积率当然不能简单相乘）。
[size=0.944em]老上海曾经动辄15万/平米的豪宅，显然不符合新的约束。
[size=0.944em]3、严格控制大规模搬迁
[size=0.944em]不进行大规模、强制搬迁。[size=0.944em]更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
[size=0.944em]大规模外迁，一套城里的房换2-3套郊区的新房，不太现实了。
[size=0.944em]这就带来一个问题，50%都是原地安置，开发商的利润更难保证了。
[size=0.944em]4、确保住房租赁市场供需平稳。
不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，鼓励新建中小户型租赁住房，[size=0.944em]租金年度涨幅不超过5%。
城中村拆迁，这是曾经没有疑问的好项目，也会被禁止“急功近利”。因为打工族年轻人不能一下子大规模腾退，让周边房租大规模上涨。
[size=0.944em]5、保留利用既有建筑
[size=0.944em]未完成历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作的区域，不应实施城市更新。老建筑、历史建筑，不能随意拆、迁、失修、闲置等。
[size=0.944em]也就是说，城市更新，不再是那么随意的立项。
[size=0.944em]6、保持老城格局尺度
[size=0.944em]不能破坏传统街巷格局，不随意“拉直”道路、禁止“随意”修大马路、建大广场。
[size=0.944em]“拉直”道路是开发商的一大法门。弯弯曲曲的老路，如果盖豪宅，地块不好规划啊。方方正正、南北通透、“楼王”明确多好，但以后，[size=0.944em]“路”是人走出来的，不再是开发商随意能画出来的了。
[size=0.944em]7、延续城市特色风貌
[size=0.944em]不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。
[size=0.944em]总之，要记得住乡愁。
[size=0.944em]改地名的事情，也没有那么容易了。比如北京曾一度就明确二环内尽量沿用原来胡同的名称，而不去改为XX路。
[size=0.944em]8、加强统筹谋划
[size=0.944em]要看各地城市的真实需求，依据民愿，头痛医头、脚痛医脚，不盲目搞城市更新。
[size=0.944em]开发商卖房，当然希望周边没有回迁房——“人群纯粹”啊。很多原居民拆迁后并不能原地安置，而要举家外迁到陌生区域长住。
[size=0.944em]这以后则不被鼓励。
[size=0.944em]你有大笔的钱买豪宅，想住城市繁华地段，必须学会“忍受”回迁房的环绕、乃至环抱。
[size=0.944em]9、探索可持续更新模式
[size=0.944em]不沿用过度房地产化的开发建设方式[size=0.944em]，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。
[size=0.944em]直白点说，经营模式主要就是收租和持有，想卖房，不再轻而易举地审批通过。
[size=0.944em]10、加快补足功能短板
[size=0.944em]不搞表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。
[size=0.944em]11、提高城市安全韧性
[size=0.944em]不能重地上轻地下，不过度景观化、亮化，增加城市安全风险。
[size=0.944em]也就说，旧城改造中开发商算账，地下面积必须要充分考虑，做足功夫。管道、人防、车位、地下服务设施，必须算入成本。地下的建筑成本远比地上建筑高，开发商的人都明白。
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[size=0.944em]这次限定了[size=0.944em]20%和2.0[size=0.944em]，是极为现实的两个限制性指标。
[size=0.944em]开发商们，愿意对一个地区拆迁改造，主要是因为容积率有拔升的向上空间。
[size=0.944em]举个例子，过去，一个老破小楼盘占地20万平方米，地上建筑物规模是20万平方米，容积率是1.0。
[size=0.944em]“大拆大建”以后，容积率翻倍到3.0，建60万平方米的商品房住宅。抛出安置给原地居民的安置房30万平米（1:1.5的拆迁补偿系数）,大致有30万平米新增建筑规模，盈利空间主要靠它。
[size=0.944em]但如果只能按容积率2.0走，能卖的商品房只有10万平米了，可发挥的空间大为压缩。
[size=0.944em]问题还有20%的问题，原地块内有10栋楼，最多只能拆2栋。
[size=0.944em]大家是否记得曾经有新闻，深圳拥有及潜在在谈的”城市更新“旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润置地、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家，市场规模在数万亿云云。
[size=0.944em]一些“拥有大量城市更新项目”土储的房企很引人注目，成为开发商在资本市场获得关注的关键一招。
[size=0.944em]但，这样的场景以后会走向终局。
[size=0.944em]土地招拍挂多难啊，前期做一堆可行性研究，集中土拍一次上市几十块土地，竞争何等激烈。
[size=0.944em]旧改被严格限制，以后只能挤土拍这一条船。
[size=0.944em]城市更新行动，已经处于国家战略层面，值得所有人关注。这种模式的指标被限制，但城区内部的“小规模、渐进式”的有机更新，依然可做，而且是上面积极倡导的。
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[size=0.944em]“拆迁致富”？，一大批人的拆二代的希望，可能也会出现分化。
[size=0.944em]很简单，老城区不允许大拆大建，城市建设会向郊区新城转移，那些近郊集体土地的拆迁户们，可能承接更多开发的需求。
[size=0.944em]而老城6层“老破小”的业主，幻想被改建为大高楼的新房，未来是不现实的。改造是未来大概率的出路。
[size=0.944em]带来的一大影响是，[size=0.944em]老城区的次新房，将更为稀缺。
[size=0.944em]我前一段去看了北京三环内中关村大街的“魏公村佳苑”，原来都是6层老破小，现在则变身为精装修交付的高层板楼，非常清爽。未来二手房入市价格不会低于14万/平米。
[size=0.944em]这样“城市更新”的美事，是天时地利人和综合发力的结果呢。[size=0.944em]无论如何，现在没有了“天时”。 |
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发表于 2021-9-7 10:16:24
