2021，多半将成为我国楼市的“分水岭”？

我的苦恼冉

文校长

2021年或许将成为我国楼市的“分水岭”，楼市调控近来不断加码。

8月2日以后，我国广州、东莞、北京、上海、杭州、成都针对楼市相继出台调控政策。
此次调控内容主要包括严厉监管假离婚、推出二手房参考价制度、提高住房贷款利率等。尤其是广东黄埔地区，在取消人才购房政策后，使得近年来不断为“吸引人才”，而在楼市边缘不断试探的城市松了一口气。



但许多人并不以为然，认为此次调控仍是“小打小闹”。其实并非如此，截止目前，国家针对楼市调控共计352次。上述6个城市作为我国最典型的一二线城市代表，在进入下半年伊始便再次进入密集调控状态，这其实已经表明进入下半年后国家对于楼市监管调控的态度，依然要保持高压状态，针对楼市热点、缺点等将会继续调控弥补。
不仅只是针对每年楼市热点和难点进行调控，其实对于未来楼市的发展规划，国家也已经从金融、供应以及税收等各个层面进行统筹规划。好巧不巧，这些事都发生在了2021。






从统筹规划方面来看：

3年内8部门联合整顿

针对近年来楼市乱象，包括发改委、税务、自然等8部门联合对其进行大整顿。对此很多人可能会联想到，其实这是在为全面支持开放三胎铺路。

虽然三胎政策已经全面放开，但相应的配套政策却迟迟没有跟上，为推倒限制生育的“两座大山”，首要任务就是要整顿楼市环境。不仅如此，为营造更为风清气正的社会环境，国家已经针对游戏行业开始整顿，随后娱乐、恋爱结婚、子女教育等可能都会被列入整顿大名单。
而如今的楼市经过20年的发展，虽风头正盛，但也产生许多弊端，对于购房者权益的损害已经到了不得不调控的地步。



此次整改计划预计将于3年内完成，整顿内容主要包括房地产开发、房屋租赁、房产中介、房产销售以及物业管理等，几乎涉及楼市的方方面面。8部门联合旨在3年内一网打尽楼市乱象，还大家一个更为风清气正的楼市环境。

“3+2”五道红线

“3”指的是今年年初刚刚出台的“三道红线”，这其实已经是老生常谈问题，笔者在此不过多赘述。此次所强调的，是出台“三道红线”的目的何在，其实并非如大家所想只是降低负债这般简单。
当房企负债一旦过高，而开发商又想从中获取利润，最终结果就是工程烂尾、偷工减料从而导致质量出现问题。一旦房企做了“甩手掌柜”，承担后果的无疑将会是国家，所以“3道红线”的出台就是尽量避免这类事情的发生，旨在降低和防范金融风险。



“2”指的同样是今年年初刚刚出台的房贷集中管理办法，设定房地产住房贷款与个人住房贷款占比的上限额度，同时针对二手房贷款提高利率、延长周期。银行额度毕竟有限。如果房企凭借银行与信托的资金，毫无节制地不断为楼市加杠杆，那房价可能早已炒出天际，而“2道占比红线”的出台，将起到极大的限制作用，更有利于楼市稳房价和稳预期。

新土地法的新打开方式

去年年初刚刚修订颁布的新土地法想必大家都有所了解，但大家更多的是处于理解的基本层面，该怎样去操作却一概不知，不过从今年9月1日起，这一切将改变。
许多人对土地法不以为然，但殊不知新土地法中的内容，对楼市影响深远，其中就有一条“无需经国家征收，集体经营建设用地可直接入市”。这将意味着集体经营建设用地将会有更为广阔的发展天地。



目前我国已经设立33个试点区，其中将合肥、郑州等13个城市纳入试点行列。不过集体建设用地并不会用于商品房建设，而是以建设经济适用房与租赁用房为主。
我国楼市房价与租赁住房价格严重不符，房价与租赁价格大幅背离。若在普通二线城市，租房30-50年才能收回买房的本钱，所以在未来，楼市房价势必会与租金相平衡，要么租金涨上去，要么房价降下来。而集体经营建设用地的大批入市，建设租赁用房，目的就是扩大房屋租赁市场供应，在使租金下跌的同时，也不断逼迫房价下行。



人们几乎每年都在讨论楼市拐点问题，空喊口号这么多年但始终都没有到来。不过在笔者看来，狼来了在大家看来好似一个笑话，但最终狼真的会来，只不过是时间问题。今年的楼市调控并不是“指哪打哪”的针对性调控，更多的是着眼于楼市未来发展这一长远目标，今年十有八九将成为我国楼市发展的“分水岭”。