城市扩张摁下暂停键？新规来了，所有城市严控拆除、搬迁、增建

当当当当裤裆坦

城市疯狂扩张的步伐，即将摁下暂停键。
8月10日，住建部发了一个通知，关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的征求意见稿，意见截止日期是8月20日。
看通知名字，大家就应该知道新规主要涉及哪方面：避免旧改、棚改、城市更新陷入“过度房地产化”。
这份文件的意义在于：对所有城市而言，将正式告别大拆大建的时代。
我们来详细看看有哪些规定。
1，严控拆除。



除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。
注意关键词：20%！
这个比例，直接把拆迁面积给限制到极小的范围内。
换句话说，划定一个片区拆迁，80%的建筑面积都是“修修补补”，只有五分之一的建筑面积可供拆除。
一般来说，按照改造对象划分，城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。
顾名思义，旧村指的是集体土地性质的城中村和棚户区，复建安置地块转为国有土地一般可采用划拨方式，融资地块转为国有土地可采用招拍挂公开出让或协议出让。
而旧城本身就是国有土地性质，完成拆迁补偿后，由市国土资源主管部门按公开出让程序出让。
不管哪种形式，这种拆建类项目流程都很复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。
可以肯定的是，以后城市更新拆建类项目的工作量，会小得多。
2，严控搬迁。
通知提出：不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
这一条，主要强调了人文因素，大规模、强制性的搬迁居民，必然会影响一个城市、一个片区、一个地段的文化传承，换句话说，“人地关系”的基础没有了，平白建了一堆高楼大厦，却没有故居、故乡的味道，那城市更新的文化基础就没了。



50%的就近安置率，又是一个硬指标，在缩小拆除面积的前提下，又限定就近安置居民的比例，以后房企参与城市更新的难度必然会增加，有种“螺丝壳里做道场”的感觉。
3，严控增建。
这一条也很关键，通知里提到：不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
所谓拆建比，是指新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值，也就是：拆掉原村民100平方米的房产，要赔回原居民同类型物业多大面积，即拆迁面积与赔回的面积之比。
所以，对拆建比进行限制，相当于是限制规划地块的容积率。
在寸土寸金的一二线城市，建设用地指标有限，在旧改、棚改拆迁改造成本日益高昂的环境下，开发商好不容易拿了一块地，容积率动辄高达4-5，在有限的住宅地块里面，要争取盖更多的房子，赚取更多的利润。
任由容积率无底线的提高，意味着未来的城市将会遍布“水泥森林”。
所有城市除了要严控拆除、搬迁、增建之外，还有很关键的一条：不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
啥意思？
过去几年，我们看到不少城市趁着棚改货币化的东风，大肆拆迁市内城中村和棚户区，城市面貌为之一新，但代价是青年人口、新市民没房子住了。
原来的城中村虽然居住条件一般，却为初来乍到的年轻人提供了安居之所。
无论是做底层工作的农民工，还是刚刚毕业的大学生，他们是一个城市宝贵的劳动力，城中村拆迁后只能搬进小区整租或合租，最终因为无力支付高昂房租而离开一个城市。
这是过去几年城市更新走的弯路，必须把步子放慢，一边控制城中村改造的节奏，另一边大规模兴建租赁房，让年轻人有租金低廉、通勤交通完备、租期长的稳定居所，才能实现真正的“以人为本”的城市化。



看完这个通知，我又想起了住建部今年实施的另外一个决策：“限高令”。
今年住建部、科技部、工信部等十五部门联合印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。
在去年4月，住建部就曾和发改部门联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，要求一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。
一边是对住宅限高，严控高楼扎堆，另一边又严控大拆大建，释放出的信号意味深长。
可以肯定，无论是一二线核心城区，还是三四线城市，接下来的扩张步伐将会大大放慢。
是啊，过惯了躁动、快速、不安的节奏，我们的城市，也该享受一下“慢生活”了。

飘渺九月

早就应该这样了，无限的城市扩张不仅破坏了良田，也造成了巨大的自然资源的浪费。

什么大师特

这是要让商品房大涨价的节奏啊

楚一帆

大城市战略必须休矣！不利于战备和防疫防灾！[发怒]

就放荡不羁就h

出生人口减少，所有的事情都要放慢速度，

poney

该是时候去库存了

因醉鞭名马幌

晚点了[捂脸][捂脸][捂脸]

飘渺九月

越来越人性化了。

我心如烟卸

变化快有多，整体翻牌

我心如烟卸

增房少了