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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道
8月还未过半，各地调控便已密集展开。据中原地产统计，1-7月，房地产调控已合计高达352次，平均每月超过50次。《华夏时报》记者统计，2021年1-7月共212日，算下来平均每日调控1.66次。在监管层不断加压的大环境下，业内人士预测，后续政策管控的城市数量仍会明显增加。
被约谈后惠州深夜落锤
8月9日深夜零点，惠州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“惠八条”），涉及新建商品住房预售和价格备案管理、开发商资金监管、完善住房销售政策、落实配建公建设施、提升住房保障覆盖、规范房地产市场秩序和强化联动调控机制等八个方面。
其中，因首次启用同时限购、限价措施，“商品房价格备案管控”这条规定引发业内较多关注。同时，惠州此次还要求高价楼盘进行价格评估，半年内如果平均折扣率低于95折，将对未推售房源备案价进行调降等。
“惠八条”出台的背景是，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，针对这些城市内部上半年出现的新房、二手房市场价格上涨过快以及土拍热度较高等现象重点关注，重申“房住不炒”主基调、要求遏制房市过热，并将其纳入房地产市场监测重点城市名单。
在惠州之前，8月2日，5个被约谈城市之一的金华，已经从土地供应、住宅限售、热盘摇号、市场监管等十大方面出台了楼市调控政策，宣布将实行“拿证后限售3年、二手房限价试点”等举措。据了解，此次楼市新政为金华截至目前的“最严调控”。
上述2座被约谈后升级调控力度的城市只是缩影，今年以来，房地产市场始终处于调控密集期。来自中原地产研究中心的统计数据显示，1-7月份，全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。尤其是7月，调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。
8月十城已出调控
《华夏时报》记者不完全统计，截至8月7日，8月已有十座城市再度“因城施策”，为政策打上补丁。比如，8月5日，北京市规定“夫妻自离异3年内不能买房”，堵上“假离婚”漏洞；同日，杭州市提高杭州户籍及非沪籍家庭购房社保缴纳年限，三成购房者购房资格失效。
8月6日，浙江省房地产工作座谈会强调“要增强调控精准性”。具体而言，要坚持因地制宜、精准施策，促进供需平衡和职住平衡。一方面要增加土地和住房供给，稳定市场预期；另一方面要强化金融管控，深化落实差别化住房信贷政策，重点支持首次购房刚性需求。
梳理各部委和各地出台的意见和调控措施可以发现，对二手房市场的价格管控、以及房地产金融管控已经成为当下各地楼市调控的重点方向。比如，7月9日，上海市房管局要求自当日起，在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，其中未通过价格核验的二手房源将无法对外公布。而截至目前，杭州和无锡等10余个城市也都发布了不同力度的二手房价调控措施。
收紧资金端也是一大特点。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光再次强调，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
例如，7月24日，上海购房银行贷款利率提升，首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。另据公开信息，多地银行已收紧了对二手房市场的贷款额度，甚至出现“停贷”的现象。此外，在土地端，多地要求加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业勾地资金审查制度等。
目前，不少城市的“打补丁”已经取得了堪称立竿见影的效果。例如，根据上海市房地产经纪行业协会公布的数据，2021年6月上海全市二手房成交套数2.66万套，较2021年1月的成交高点下降了39%；7月，杭州二手房成交6314套，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明显。
“给过去十年调控漏洞一次打了补丁”
无需赘言，监管部门对“房住不炒”的要求从未放松。7月23日，住建部和发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，同时对房地产开发、房屋买卖、住房租赁等方面提出了细致的监管要求；7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，也再次强调“房住不炒”，坚持促进房地产市场平稳健康发展等。
8月9日，中国人民银行发布的《2021年第二季度货币政策执行报告》也强调，牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
“此次多地加码调控，为中央政策思想的执行与落实。”平安证券研报指出，长期看，“房住不炒” “三稳”政策思路明确。短期随着热点城市新一轮调控加码完成、销售逐步放缓，调控力度或有所缓和。天风证券分析师陈天诚认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。
在不断加压的大环境下，无疑还会有更多的城市加入调控队伍。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》表示，近期多个城市收紧政策，充分说明下半年政策趋势。“预计后续政策管控的城市数量会明显增加，同时将促进房地产市场的进一步趋稳。”
最近买房大概率“站岗”
井喷的调控政策，推动房地产市场进入“调整周期”。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者强调，包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房。“这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。” 张大伟说。
从购房者角度来看，张大伟认为，当下对于市场来说，除了大部分城市的新房依然有明显的限价红利，有购房资格值得买之外，大部分城市的二手房已经有调整风险了，叠加信贷收紧，贷款难，“最近买房大概率要’站岗’了，警惕了”，张大伟向《华夏时报》记者表示。
毫无疑问，密集出台的调控政策也将影响房企们的发展。业内人士普遍认为，除了影响房企销售速度，一些涉及拿地、融资管理的调控政策，都将对企业的投资能力、后续运营能力带来考验。
在陈天诚看来，政策稳定性提高、行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化房企之间的分化。亦有房企内部人士向《华夏时报》记者直言，愈发严苛的调控政策和已经“薄利”的市场环境不断挤压中小房企的生存空间。 |
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发表于 2021-9-6 12:05:04
