重磅！7月全国楼市政策解读 地产人一定要关注

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导读：上半年相关部门密集发声，强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保障和支持自住需求，抑制炒房投机行为，稳地价、稳房价、稳预期；房地产领域杠杆率将进一步降低，避免资金过度向房地产集中；限房价、控地价力度加大，严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制；严厉打击以“学区房”等名义炒作商品房行为，目前部分城市学区房市场已出现降温趋势。
以下为7月最新政策解读：
【拿地销售比40%红线】

• 政策概述
  

• 7月26日，有消息称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。
  
• 目前正式政策未出，处于放风状态；
  
• 房企规模被限制，房地产行业黑马减少：很多黑马房企异军突起的原因在于上半年疯狂拿地，下半年高周转去化，从而实现业绩大增。监管如果以月度为单位关注房企的拿地销售比，会导致原先打时间差的高周转玩法失灵。
  
• 高货地比企业迎来机遇：长期通过收并购、勾地、城市更新拿地的房企，拿地成本低，凭借高货地比，将获得更多发展空间。
  
• 为了获得拿地额度，房企需要加快销售速度，快速回款，房价可能有走低趋势，房企可能给出更高的折扣。
  
• 可能影响高地货比城市土地出让，因40%红线远低于京沪深地货比（70%+），房企拿地意愿低。8月6日晚深圳公告中止原定8.9出让的第二批集中供地计划的居住用地，据传因摸排拟报名房企严重低于预期。
  

【《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》】

• 政策概述
  

• 7月23日，八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，主要内容包括：
  
  
  
  • 持续开展整治规范房地产市场秩序工作，对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。
    
  
  
• 力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。因城施策突出整治重点包括：房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。
  
• 依法有效开展整治工作，全面排查问题线索，建立整治工作台账，发挥部门协同作用。同时，持续加大惩处力度。
  

• 政策解读
  

• 对房地产市场：预计近期热点城市将围绕各领域重点整治问题因城施策，加快出台房地产市场规范整治政策 截至目前，上海、杭州、无锡、合肥、厦门等重点城市已经纷纷发布规范整治房地产市场的相关政策，如杭州发布《关于开展房地产地名使用专项检查的通知》，主检查未取得预售许可进行项目推广的行为；上海发布限购新政，将赠予加入限购；合肥发布《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》，进一步规范购房流程 7月28日武汉房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，意见稿提出，购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。
  
• 对租房市场：提出要加强信息发布主体资格核验，重点关注房主和中介机构违规行为，加强对租赁企业资金端的监管，预计核心一二线城市将加速出台相关管理政策。
  
  
  
  • 截至目前已有6个城市开始执行二手房指导价政策。
    
  
  
• 对房企和中介：对存在重大经营风险的企业实施重点监管，提升风险防范化解能力。中介方面，为规范整治房地产市场交易秩序，地方加强金融审慎监管，严格审查购房首付资金来源。
  

【重申“房住不炒”定位和三稳目标，加快发展租赁住房】

• 政策概述
  

• 7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，对于房地产方面，会议主要要求：
  
  
  
  • “房住不炒”：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；
    
  • “房产三稳”：稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；
    
  • 加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
    
  
  

• 政策解读
  

• 购房市场方面：鉴于近期房地产调控政策已经密集出台，此次政治局会议对于房地产的提法较以往并没有更加严厉。整体看，短期调控收紧趋势将延续，房价上涨过快城市调控加码预期较高 7月29日住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，由于这几个城市上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，现已将这几个城市纳入房地产市场监测重点城市名单，此次约谈证实了未来热点三四线城市也将纳入监管体系，未来房价调控也将趋于精细化和常态化。
  
• 租赁住房方面：去年以来中央均在强调要持续稳步推进租赁住房建设，帮助解决新市民、青年人的居住问题，从对租赁住房的政策支持来看，未来租赁市场可能会加速发展。
  

【加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议】

• 政策概述
  

• 7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，主要内容包括：
  
  
  
  • 坚持房住不炒：不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
    
  • 重点关注房地产金融：严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
    
  • 加快完善“稳地价”工作机制：优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。
    
  
  

• 政策解读
  

• 重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则预计将扩大试点范围；
  
• 部分热点城市房贷受控下额度吃紧，房贷利率上行，放款周期延长，一定程度上抑制了购房需求释放，进一步延长了房企现金流回流周期。与此同时，中央持续加大对经营贷等违规资金流入房地产市场的监管和处罚力度，预计下半年房企资金收紧趋势不改，现金流压力仍大。
  
• 预计下半年热点城市一方面将加速优化后续地块的土拍规则，引入房地联动机制和定品质等新方式；另一方面建立购地企业资格审查制度，完善资金审查和清退机制，预计将改善房企马甲拍地、围标等问题，促进房企拿地回归理性和公平。
  

【关于防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场银保监会电话会议】

• 政策概述
  

• 7月30日，银保监会召开全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作电话会议，要求严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场，具体措施包括； 银保监会将继续贯彻落实房地产调控长效机制，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落 对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求,合理控制房地产贷款增速 在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
  

• 政策解读
  

• 银监会房地产政策的着眼点在于，通过管理好房地产贷款集中度，提高银行业金融机构的韧性和稳健性，防范房地产贷款过度集中的系统性风险。同时，通过对房地产贷款集中度实施有效的管理，推动深化金融供给侧结构性改革，更好地服务于实体经济。