楼市丨房价会一直涨下去吗

风来时狂放

说普通人有关的城市发展与商业变迁

做更客观的自己

房地产自1987年深圳第一次土拍开始延续至今，一直是中国过去30年老百姓的热议的话题，因为房价在过去的年间里，几乎是秉承着“只涨不跌”的精神一直前进。

而随着2016年“房住不炒”的思路提出，房价也终于进入了冷静期。

社会上有很多房吹和房喷，一遍鼓吹房价一遍抨击房价进行双边牟利，都在进一步制造了房价市场的一些舆论，破坏了房地产市场的正常发展。

那房价会一直涨下去吗？

先说结论：理论上会，逻辑上不会。或直白一点，会不会，要根据政策、国家发展动力核心作为前提。

我们从一个社会大发展规律的角度，来看待房价，可能会有一个新的认知。

通常，我们理解房价上涨或者下跌一般从几个理论展开：

1、城镇化的进程；

2、房产税的影响；

3、人口的增速；

4、货币政策、土地政策的变化；

5、楼市本身的供需关系；

观点一般集中在：

房吹：城镇化还在继续，房产税不影响，人口的增速还在加速，货币在贬值，越限越涨，中国的房子不够用等；

房喷：城镇化到头了，房产税影响很大，人口红利已经没了，货币政策限制、限制贷款并且楼市政策不友好，以及楼市供应存量过大。

这些观点都没错，但是格局小了。

其实，楼市更像是国家发展的印钞机：

一方面，是我们看到的土地财政，为国家的发展建设提供源源不断的动力，国家通过土地出让，获得城市发展的财政力量，再通过财政力量，提前干预和规划城市发展的方向，再通过城市发展的信誉，进一步兑现房价背后的城市价值，周而复始。因此，土地财政有一个默认的前提，就是默认城市发展是无边界无上限的。因此，如果一个城市的发展达到上限，也就说明房价已经不具备上升通道，还有可能因为发展上限的透支，而通过房价的下跌来偿还。

另一方面，我们不太公开讨论的国民劳动价值，在第一条的基础上，通过房价的持续上涨、以及房价的地段等级进一步区分国民的劳动的价值和生产效率。劳动价值大、生产效率高的人群可以获得更好的城市配套和圈层，同时，通过贩卖焦虑、制造圈层，来进一步推动国民的劳动价值、生产效率。而最关键的，是加强国民生产劳动，除了的国家的发展，还有助于社会安定、国家管理。

但是，这一切的发展均是有前提的，就是默认劳动的效率是一直发展的，城市的发展是没有上限的。但是，事实显然不是这样。

劳动效率和城市发展同样存在科技大爆炸和发展停滞。

在过去20多年，正是我们国家的城市发展的科技大爆炸。

我们在我们规划的发展长河中，遇到了两大瓶颈。

第一，就是城市的发展停滞了，我们把城市发展的动力归结为一个公式：

城市发展=城市人口*人口生产力（相当于人口质量）*城市贡献度，因此，如果一个城市要无边界的发展，必须在人口数量、人口质量上取得突破，要么就是人口的处于持续增长，要么就是人口的质量持续增长。而在城市化的不断进程中，我们国家的人口总量发展受到了限制（生育意愿下滑），而城市城镇化的数量和覆盖面在增加，因此，城市化的人口密度在下滑。而随着一些明星城市的发展，他们拥有更强的人口辐射能力，因此，进一步加强的明星城市的发展，但对这些明星城市对应的人口输出城市，就会面临城市发展的痛点，但即使这些城市倒下了，新的城市化进程仍在继续，人口显然是不够分配的。然后就是人口质量，几乎与人口赋能是一样的。就不多赘述。

第二，就是国民的生产价值，过去我们通过对国民生产价值的预支，进一步压榨国民的生产价值，来加速国家发展动力。这个可能有点绕，大家可以这么理解，很多创业公司都在996/007，我们过去也是这样的。腾讯取消了996，并不是良心发现了，而是因为发现996的生产效率不行了，或者是生产价值与需求对比过剩了。我们现在的国民生产价值也面临这样的困境。在大的局势上来说，即便努力工作，也创造不出新的价值，或者是即便努力工作，也无法突破效率。就如同现在的我们，努力工作，也不会增加收入，努力工作，也不会买得起房。甚至由于生产效率的变化，导致就业、收入都进入压力的状态。因此，“躺平”来了。这个问题，就大了。因为预期没了，努力的动力没了，生产的效率会更低，而过去透支的国家动力还没有得到偿还。就会面临泡沫破灭的危险。而解决这个大生产问题的关键，就是美元周期，因为美元目前仍然是世界的央行，它决定了世界的大生产效率，这也间接决定的就业、收入的信心。

就业、住房、教育、医疗，国民四座大山。没有得到解决，房价在内需上就缺乏上涨空间。

就业的改革思路：等待+制造信心，比如拉动内需、货币政策等，首先对企业创造信息，才能拉动就业。也就是为什么在贸易战以来，上半年感觉都是政策良好，下半年都是政策收紧。都是因为子弹有限，又要拉动信心。

住房的改革思路：暂停，不跌是问题，跌也是问题，没想好，但不能再涨了，也就是不能再透支未来国家动力发展，因此城市（基建）更新的速度明显下滑。

教育的改革思路：减少教育支出+进行人才分级+重新制造阶级流动。说直白一点，就是减少教育的支持来释放一部分购买力，通过人才的分级策略，引导未来人才向各个领域流动，助力国家转型，同时限制中产阶级（先进城、收入尚可、但还没有社会地位）对农村人群的挤压，让农村人有信心在城市竞争中取得阶级流动的机会。

医疗的改革思路：还要探索，估计还要瞎折腾几年。

在我们看来，改革的一切目的，仍然在于发展。

发展的动力有一部分来源在于合理的压力和欲望。

在世界大格局的背后，是资源的战争，而土地，就是代表着资源的生产和积累。

房产对于普通人来说，仍然是资源战争的一部分。

在新的社会结果没有发生变化时，房产仍然是阶级的产物，是资产的壁垒。

大国之下，共同富裕的使命不可忽略。

房价也将成为限制级产品，变成保障级、消费级、高端级。

房价涨不涨，未来在于，你持有的资产，代表什么等级。

城市、地段、配套、产品，物业、都是限制级因素。而一个区域一个版块，可能存在多个限制级产品。

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