楼市调控进入到第三个阶段，房价不再是板块轮动了

李志敏

今晚上彭叔想和大家聊聊关于楼市调控的事情，彭叔这两天看不少东西，对当前的楼市调控又有了一些新的发现。如果说过去房价的涨跌是短期看金融,中期看土地,长期看人口，那么现在就又多了一条，短期看金融，中期看土地，长期看人口，最终还得看政策。



过去很多时候，都是一个城市金融越发达，房价涨的越快，土地供应越少，房价涨的越快，人口增加的越多，房价涨的越快，金融、土地、人口，分别代表了楼市之中的流动货币总额、供应量、接盘侠，所以短期看金融中期看土地长期看人口这个理论就是成立的，因为这个时候的楼市，还是一个属于市场经济的产物，而现在，楼市已经开始偏向市场经济了，当楼市进入到市场经济的时候，那么决定房价涨跌的，只有一个因素，政策。彭叔可以这么说，别看鹤岗房价现在垃圾，但你如果把给深圳的那些利好政策给到鹤岗上面去，鹤岗房价也能一飞冲天，就像当年的丹东房价一样，就因为一个传言，结果房价大涨，N多的炒房客连夜跑到丹东去买房，一房难求。还有像现在的深圳，深圳的金融现在难道不发达了吗？深圳的土地供应量真的大增了吗？深圳去年难道没有人口流入吗？这些过去深圳房价上涨的因素都在，唯独改变了的，是深圳的楼市调控政策。



彭叔希望大家能明白一件事，如果说过去政策对房价的影响只有20%，而现在政策对房价的影响已经高达80%，过去政策遮遮掩掩的，不好意思过多的干预，而现在政策已经不管这些了，直接就亲自上阵。
彭叔再说一个目前楼市中彭叔首发观点：当前楼市已经进入到了调控的第三个阶段，或者说是楼市调控的形态发生了变化，进入到了第三个模式之中。
第一个阶段：这也是我们国内第一个楼市调控的阶段，这叫做全面普涨后的调控，也就是房价直线上涨后的调控。过去楼市最初的调控方式，是这个城市房价发生了翻倍上涨之后，就比如说2015年、2016年北京房价大涨，都是全面的普涨，然后一口气整个北京房价从2万多涨到了5万多，是所有板块都上涨，然后当地看到房价涨了这么多，赶紧出台调控政策，一口气把楼市给压下来了。
第二个阶段：这也在国内2017年首次提出房住不炒之后，然后2018年传导到各地之后各地学习了精神，然后进行了调控上面的升级，这个时候调控是叫做板块轮动式调控，又或者叫爬坡式调控，就是当这个城市房价核心区上涨了一部分之后，然后出台一个调控政策，接着核心区房价被压着了，然后郊区的板块房价上涨，然后再打一个补丁，这样最终房价是被按住了，但是整个城市房价最后还是都上涨了，这样就是有先后涨，这种调控的好处就是在明面上，因为板块涨幅的时间不同，所以反应到房价均价上，涨幅就不大，不用太担心被上面约谈。这是当前部分城市还在用的调控手法。
第三个阶段：也就是现在我们各地学的最新调控精神，那就是未雨绸缪，事前压制，不等事后亡羊补牢。在这个城市房价还没上涨的时候，就开始出台调控政策，抢在房价上涨前，就把房价上涨的预期给打没了，增加楼市的不确定性，这是楼市调控的第三个阶段。
因为一个手指上有五个指头，五个指头的长短都不一样，所以各地对最新的调控精神领会的程度不一样，有的地方是已经按照最新的指示，在房价还没上涨前，或者说有一点上涨的苗头，就开始研究调控政策了，而有的城市不知道是装傻还是没学懂，依旧还是停留在第二个阶段。
彭叔今天就只写这些，这两天太累了，彭叔对楼市调控的第三个阶段，应该是全网首发的，其他的房产博主最多只是停留在第二个板块轮动的阶段，而根本不知道楼市调控已经换了节奏了。如果现在你还按照过去第二个阶段的调控思维去买房，那么很有可能你以为这个地方要板块轮动，结果它就抡不到了，又或者你以为这个城市房价已经跌了几年了，然后要上涨了，结果人家这个城市调控已经进入到了第三个阶段，房价还没涨，调控就要出，那你就真的只能守着房租过日子了，连成本都收不回来。
最后：
楼市和过去真的不同了，玩法不一样了，你的思维还停留在过去一线城市房价涨完二线涨，二线涨完三线涨，或者是学区房先涨，然后次新房后涨，然后是老破小再涨，板块轮动，那么有可能你以为自己是在房价上涨的初级阶段入场的，但实际上你有可能是在房价最高点入的场。打个比方说，就是你以为现在房价涨到了一个鱼头，后面鱼身子还没涨完，你现在入场，鱼身子还能吃得到，但实际上现在的调控状态，一个鱼头就是全部了，没有鱼身子了。
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