七点视角｜城市更新，楼市下一个风口

幸福341

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”中，短期促进楼市价格上涨的因素已经被彻底抑制住。从目前密集出台的调控政策来看，全国房地产都处于收紧的状态。楼市很难通过政策红利，进入上升阶段。在政策的压制下、土地供应量充足的情况下，很多城市的楼市开始了横盘期。楼市的赛道很有可能会转向，而这个新的赛道，很可能就是城市更新。



1990年代，城市土地有偿使用制度在中国全面实施；2012年以来，中国城镇化已经从高速增长转向中高速增长，城市更新开始关注城市内涵发展、城市品质提升、产业转型升级以及土地集约利用等重大问题。





很多一二线城市已经经历了新城的建设，并且卓有成效。也确实进入到了需要“回归发展”的紧要关头。现在，很多一二线城市已经经历了新城的建设，并且卓有成效。也确实进入到了需要“回归发展”的紧要关头。所以，我们发现，近几年，尤其是今年很多城市都设立了“城市更新”基金。
2月，保利控股与国企共同成立佛山城市更新基金，首期规模2亿；
4月，西安设立首支以城市更新发展为主题的基建类母基金，规模80亿；
6月，上海宣布率先成立全国最大的城市更新基金，落地规模800亿；
6月，重庆市政府积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；
7月，无锡城建联合平安建投等单位，设立无锡首支城市更新基金，规模300亿；
7月，2000亿！国开行与武汉市城市更新中心签署战略合作协议；
7月，天津设立总规模600亿元的城市更新基金；
……



据企查查数据显示，目前我国共有城市更新相关企业7800余家，其中，2020年全年新注册企业2824家，同比增长80.4%，今年一季度新注册企业达695家，同比增长98.9%。城市更新这个战场，越来越多的企业杀进来了。
为什么这么多的资本和企业进入城市更新项目呢？企在开发新房这条赛道上，利润越来越微薄。而要想活下去，要么把自己做到行业顶端，要么改换思路，进入政策宽松的赛道中去。这是很多房企在新房市场全面收紧的现在，一条非常光明的出路。
城市更新并非新鲜概念，早在2009年深圳市就颁布《深圳市城市更新办法》，广州、珠海等城市也曾颁布多个有关三旧改造、城中村改造等有关城市更新范畴的政策文件，城市更新模式率先在珠三角地区落地开花，随后传导至其他省市。但城市更新此前一直是地方政府作为实施土地一二级开发的一种积极探索，国家层面尚未发布政策将该模式在全国推广。直至今年全国两会政府工作报告提出，“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。这是“城市更新”首次被写入政府工作报告。至此，城市更新正式在国家层面被重点提及，且被纳入十四五规划，由此可以预见未来几年各级政府可能会进一步细化有关城市更新的政策文件，且城市更新也被视为行业未来至少5年间的阶段性风口。
据公开数据显示，国内市场存在着大量老旧资产，总规模预估达超过200万亿平米，并亟待通过改造、升级重新焕发价值。进入存量时代，提升城市存量物业的利用效率可谓是城市更新的关键，不仅要在原有的基础上实现优化提升，还需综合考虑其对社会的价值、人群利益及可持续发展性。相较于传统开发，难度大幅度上升。因此，城市更新的模式和参与主体也更加的精细化、多元化。
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