谢逸枫：深圳楼市变天？房价暴跌1万元 最高区域暴跌1万7一平？

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文/谢逸枫
因供应下降、二手房交易参考价格制度实施及金融信贷、限购限价限贷调控加强，深圳短期陷入成交回落。2021年7月，深圳二手商品住宅成交2557套，较上月微跌。值得注意的是，7月二手商品住宅成交已连续四月下跌，创17个月新低，仅次于2020年2月的1667套。



6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑15％，同比减少76％。上半年二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4％。6月深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1％，成交面积28.1万平米，环比上升5.8％。上半年新房住宅成交26140套，同比增长57.8％。



2021年7月份，深圳市二手房网签套数3313套（含自助），虽同比去年二手房网签量最高值的7月份下跌84.5%，环比则止跌反弹3.0%。意味着二手房网签量结束“5连跌”，但并不预示市场已触底反弹，至少需要时间去筑底。随着市场持续调整，东、西部大版块内部的分化开始呈现。



2月深圳祭出杀手锏，发布3595个住宅小区参考价，按揭贷、经营贷、消费贷逐渐按参考价执行，给火热的市场扣下一盆冰水，均价应声转跌。具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为62754元/㎡，环比下跌0.3%，结束了20个月连涨。
成交季节性回落，2月网签4166套/34.8万平方米，套数环比下降40.6%，远低于每月8000套成交量牛熊分界线。2月，深圳市存量住宅销售总金额269.1亿元，环比下降36.4%。相比一手商品住宅销售总金额184.37亿元，一、二手商品住宅成交总金额分别占据41%和59%的市场份额。








具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价2021年6月为62939元/㎡，环比下跌0.7%，为40个月来环比最大的跌幅。6月网签量陷入冰封，成交2575套/23.7万平方米，套数环比大幅下挫14.9%，被“锤”到疫情以来的新低。存量住宅房价收入比高达30.0，长期高居全国前三位。








6月深圳新建商品住宅均价为61456元/㎡，环比微跌0.1%。新建商品住宅网签量2866套/28.1万平方米，套数环比回升7.1%。新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值，超过18个月即存在较大的市场风险。



小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。截至6月底，深圳新建商品住宅可售数量18,475套/181.65万平方米，可售套数环比减少1.8%，连续6个月下降。由于长期供应不足，深圳新建住宅库存去化周期仅为4.2个月，长期落在调控目标区间（12～18个月）以下，显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。








乐有家研究中心数据显示，2021年1月深圳二手住宅过户7008套，环比微涨2%，成交均价7.58万元/㎡，环比上涨7%，到6月环比上涨0.88%，同比上涨8.90%，问题增2月份开始，成交平均价就不公开了。2020年8月6.64万元/平、9月6.67万元/平、10月6.72万元/平、11月6.82万元一平、12月7.08万元一平，说明房价一路上涨。








1月深圳一手住宅网签8356套，环比上涨57%。这是近6年里都未曾出现过的最高值，自2015年至今，深圳一手住宅月度网签量首破8000套。截止到1月31日，深圳一手住宅库存面积285.1万㎡。当前深圳一手住宅去化周期为5.2个月，创下历史新低。
6月深圳二手住宅市场网签3216套，环比下跌14%，市场过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。6月一手住宅网签 2866套，环比上涨7% ,同比下跌14%，近3个月新房市场持续低迷。6月新房住宅库存面积为181.6万㎡，去化周期回调至4.5个月。








乐有家研究中心数据显示，以1月为时间分割点，一手住宅成交量出现明显下跌趋势，6月直接跌破3千套。深圳美联物业统计，2021年上半年深圳一手住宅的成交均价约为6.02万元/㎡，较去年下半年上升7.5%，同比去年上半年上升6.5%。到6月份去化周期依然只有4.5个月，这说明深圳一手住宅供不应求情况在加剧。
乐有家研究中心数据统计显示，2021年上半年深圳住宅成交5万余套，同比下降12%。其中一手住宅成交26140套，同比上涨56%，二手住宅成交28442套，同比下降35%。2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低，过户面积248万㎡，调控效果明显。



深圳住建局官网网签数据显示，深圳7月新房住宅成交3028套，环比上升约5.7%。二手住宅则仅成交了2557套，较上月下滑约0.7%，3000套的成交量，已成了深圳一二手房市场的分水岭。7月深圳新房住宅成交3028套，环比上升约5.7%，同比下滑约12.9%。成交面积约28.75万平方米，环比上升2.4%，同比下滑约17.48%。
自深圳2月8日颁布二手住宅成交参考价格以来，深圳二手房成交量接连下滑，5月跌破了4000套，6月跌破了3000套，7月也仅成交了2557套，相较6月成交量减少0.7%。深圳二手住宅成交均价持续走低，由年初同比涨幅35%下降至5%，而成交均价环比3月出现负增长，降幅达5%。
当前舆论纷纷报道说“深圳房价6月暴跌1万元，最高区域的南山区累计暴跌1万7一平，危言耸听的得出结论”楼市变天“了。笔者花了一天时间仔细研究发现几个值得思考的问题，最值得注意的是这个房价暴跌数据，来源于易居研究院，是深圳商品住宅二手成交均价数据。
易居说2021年2月开始，深圳率先全国实行二手住房成交参考价，1月深圳二手住房价格出现历史最高点72436元/平，到6月61500元/平，累计下跌10936元/平，价格缩水15%。南山区1月房价105055元/平方米，6月下跌87871元/平方米，累计下跌17184元/平，缩水16%。



值得注意的是深圳商品二手住宅的成交平均价，出现波动，与成交的区域、产品、供应结构有直接的关系，同时与限价、限签、二手房成交参考价有直接关系。简单讲，深圳商品二手住宅成交平均价，已经失去市场真实性，价格已经被政策扭曲，缺乏市场参考性。因此，即使跌了1万、1万7，已经毫无意义。
提醒大家，有条件有资格的购房者，首次与改善需求的不要等了，早买房。首先是政策已经压住了价格，错过了就错过了政策时机。其次是商品二手住宅成交量已经到底点，预计2022年上半年进入筑底。最后是商品二手住宅价格已经到了拐点，预计到年底会小幅度反弹。因此，买房时机已经到了，低谷已到。
中国房协下的全国房价行情平台发布317个城市《全国城市房价排行(住宅)》二手房挂牌均价数据显示，2021年1月深圳平均单价90049元/平，环比上涨2.37%、同比上涨37.68%，到2021年3月94195元/平，是不是意味着深圳一季度累计上涨4146元，4月份开始暂停深圳二手房挂牌均价发布。
1月平均单价看，北京66493元/平，上海61923元/平、广州40657元/平，到2021年7月平均单价看，北京68517元/平，上海70581元/平、广州44805元/平，是不是意味着前7月北京、上海、广州累计分别上涨2024元、8658元、4148元一平，问题是成交价与这个价格差别巨大，根本不是一回事。
可以负责任的讲，这个”中介挂牌均价“没有一点的价值，更加没有任何的市场参考价值。因为缺乏法律、制度，市场监控，中介挂牌价的随意性、人为性，可以随时自主调整。同时中介可以操控挂牌均价、单价，可以自行操控二手房源、价格、发布等。因此，数据太不靠谱了。
二手房交易参考价政策是否有效，以”中介挂牌均价“来衡量，是不科学不合理的。因为成交与挂牌的价格差别是非常巨大，二者之间没有可比性。最主要是往往价格受到供应、区域、价格、产品类型、网签的滞后性因素影响，平均价已经没有客观性、市场真实性的意义价值。

勇敢的树袋熊1

#我要上微头条# 因供应下降、二手房交易参考价格制度实施及金融信贷、限购限价限贷调控加强，深圳短期陷入成交回落。2021年7月，深圳二手商品住宅成交2557套，较上月微跌。值得注意的是，7月二手商品住宅成交已连续四月下跌，创17个月新低，仅次于2020年2月的1667套。

因醉鞭名马幌

再怎么调控也不能远离价值规律，两千多万人口，仅有187万套商品房

度素告

深圳1万到1万7一平方就比较合理

白云追月素

涨5万跌一万叫暴跌！

我心如烟卸

深圳楼市均价3万左右／平米，算比较正常。

六月清晨搅

都是按指导价成交的吗

poney

现在房屋的泡沫还是很大，没有业主按照参考价来卖，有的甚至在参考价的基础上加上300万

什么大师特

这真是个悲惨的故事…深圳欢迎您…

白云追月素

深圳1万到1万7一平方就比较合理