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先说楼市常识吧，宏观市场后面说
1、青岛购房要买新房或次新房，聚焦于主城区和近郊区的核心板块，选好口碑、大品牌、高品质的，国企央企为主，不要选小开发商的新房、二手房以及无电梯的老旧小区。房价取决于地段和品质，钢筋水泥不值钱。
2、市南中片区的顶级学区房（老破小老破大）要做好风险规避，其他区域学区房无忧，因为本来就不存在泡沫化现象。
3、好地段+好房子才有好价格，好地段+老破小（大）没有好价格，也没有居住和投资价值，要及时置换，同一区域，好房子和烂房子的价差会越来越大，差距至少1倍起。
4、正常合理的房价逻辑是同区域同品质同类型的新房比二手房价格贵10%-20%，豪宅除外，豪宅可以有更高的溢价。原因在于新房的户型、物管、绿化、配套、设计更先进合理，有绿色、科技等属性赋能，还有人车分流。改善需求永不满足。
5、二手房市场反应楼市的真实情况，倒挂会逐渐消失，青岛的倒挂基本已经没有了，楼市进入正常的市场环境。二手房笼统的分为两类，次新房和老旧房，次新房跟新房的价格差距不大，老旧房跟新房的差距巨大，并且老旧房的数量占二手房总量的80%，所以，不要拿二手房的均价数据说事，没有参考性。要看那20%的次新房数据，尤其是大品牌的次新房，这还是优质资产。
6、过去的房子房龄超过10年就不是次新房了，每10年就要进行置换，因为品牌差物业差产品差，设计落后，无法满足当下的改善需求，折旧速度快，房价也贬值。现在和以后的房子相对好一些，物业会慢慢起到修缮的关键作用，大品牌的品质小区折旧速度会逐渐变慢，基本可以达到20年或以上依旧保持原貌如新，保值能力强。
7、不要看均价，新房均价会根据各区域高低价楼盘的销售节点不同而不同，二手房均价会根据高低盘的出手节奏不同而不同，房价要怎么看？就是要看你所关注的具体楼盘或小区的价格走势，而且还得是相同楼座相同楼层相同户型相同装修标准，或者类似标准。
8、楼盘产品的选择顺序为洋房、小高、高层，优先选稀缺低密，学区、地铁、海景等优势资源越多越好，海景房必须尽力选能看海的，楼层大体上排除1、2和顶楼即可。购房面积段以100-150平的套三套四为宜。
9、老破小（大）、远郊别墅、写字楼、小产权房、回迁房、经适房一律不要碰。这些房子后期会逐步沦为租赁住房和贫民窟。
10、青岛不缺房子，但是缺好房子，80%的人住的是老旧小区、小产权房、回迁房、甚至商业公寓，都需要改善。同时青岛继续虹吸省内和北方存量人口，刚性需求和改善需求足以支撑楼市至少20年。
11、不要被开发商的起价和特价房忽悠，一是很多盘起价和均价差距很大，要看开盘均价，二是特价房基本都是滞销的低楼层房源和位置较差的楼座，弊端较多。部分城市楼市诞生小周期，上半年热销小涨，下半年促销微跌成为新常态。
12、悲观者正确，乐观者赚钱！凡是鼓吹炒房的，坏，凡是鼓吹干死地产的，蠢。不死空不死多，房价平稳才是当局乐意看到的。
13、因城施策！现在已经不用太注重全国的调控政策了，要关注具体城市具体区域的具体政策和供需关系，每个城市每个区域甚至每个楼盘的走势都不一样，分化加大，有涨有跌，都要具体问题具体分析。
14、不要在意每周和每月的房价数据波动，因为成交差异和淡旺季等因素，导致数据失真，短期涨跌都很正常，想了解真实房价还是要单盘单看。
15、房住不炒不是房住不涨，也不是房住不跌，而是房价平稳，合理增长，避免大涨大跌，关键是一个“度”字。比如标杆长沙，每年5%-10%的涨幅，居民安居乐业，幸福感爆棚。
16、效率兼顾公平，不要妄想全民平等，只有努力奋斗的人才会有机会。条件给你创造出来，不争气是没有用的，天上不会掉馅饼。
17、未来房地产长效机制建立，楼市有望迎来长期慢牛的长沙模式，房价平稳增长；开发商优胜劣汰，万家变百家；房屋质量提升，品质时代到来。
18、关于房价，不能以偏概全，涨跌或横盘要区分城市、区域、楼盘，新房还是二手房，品牌还是非品牌，次新还是老破小（大），洋房还是高层，毛坯还是精装，普宅还是豪宅，主城还是远郊区，套二还是套三，低楼层还是高楼层，户型奇葩还是不奇葩，等等各种原因，各种角度，价格走势都不同，要每套房子具体分析。
19、新房限价导致一二手房价倒挂是这两年助推房价大幅上涨的元凶之一，受供需关系影响，倒挂让打新有利可图，点燃了投资者甚至刚需者的投机热情，热点城市诞生了全民打新热，如果供需持续紧张，房价就会持续上涨，如果供需饱和，二手房房价又面临大幅回调的风险。
20、人口长期流入的城市才有房地产，一二线城市核心区才有房地产，高品质住宅区才有房地产。其他大部分都不存在房地产。
21、客观、理性、真实的看待房地产，死空和死多都是不准确的，要根据政策、市场、区域、产品、房价比等综合因素来判断地产价值。
22、媒体天生有逐利性，蹭热点、夸大宣传、以偏概全、抓小放大，甚至造谣扭曲事实，要学会分辨。
先说这些，都是老生常谈，文章有限，更多日常干货建议关注我们的头条和抖音，还有群聊，再看现在的市场：
最近空军又占领高地了，媒体和吃瓜群众又开始一边倒了，因为全国楼市又迎来了新一轮的调控大潮，房价涨幅较大的城市又纷纷加码调控房价了，看重点，是“又”和房价“涨幅大”的城市，为什么看这两点呢？
第一点，“又”是因为现在是2020年之后开始的新一轮房地产周期，不是2015-2019年那一轮了，大部分城市已经完成一拨上涨和回调，进入新一轮上涨走势。
第二点，“涨幅大”是因为这两年一线和南方的强二线城市房价重回上涨通道，涨幅大，特别是珠三角和长三角热点城市的二手房，又开始轮动交替大涨。这是不健康，违背房住不炒，需要及时加码调控，抑制涨幅，稳定预期，
2019年之后，大部分一二线城市的房价已经趋于稳定，二手房也回调到位，政府没有加码调控的必要，2020年因为疫情，经济面临各种风险，在不违背房住不吵的前提下，政策允许一些地方适当调整，来帮助开发商解决困难，并且推行全面放宽落户政策。
信贷政策宽松，国外资金回流，国内改善潮共同促使了核心城市楼市涨价潮，这是继2015年之后，新一轮的房价周期。主要以一二线核心区的高端盘和重点学区房为主。
全国大部分一线和南方强二线城市房价又连续上涨了1年多，只有北方个别二线城市没怎么涨，所以调控在今年中旬全力加码，目的是再次严格控制涨幅，防止泡沫透支，稳房价稳预期，只要涨幅合理就不会加码，长沙每年涨10%受各方表扬，北京今年新房涨5%，二手房涨10%依然被表扬学习。
这里还是做个预判，这些年大涨的城市，一线和南方主要热点城市的二手房市场，会在接下来的1-2年时间里进行回调，回调幅度不会超过20%，也就是接近政府出台的二手房指导价，新房因为有限价所以比较平稳。倒挂严重的新房依然还会上涨。
这些年没有大涨的城市，甚至前几年已经回调超20%的城市，比如天津、济南、青岛、郑州等，这一轮房价将以新房和次新房的平稳增长，老旧小区的横盘或微跌为主。
未来2-3年，全国80%的三四五线楼市房价会调整，全国80%的二手房特别是老破小（大）会调整，全国80%的开发商会破产。只有20%的一二线核心区高品质房产才能走出慢牛走势。
最后，怎么看待三座大山，教育、医疗和地产呢？其实就一个字：“度”。
教育医疗地产都需要健康发展，不能过度，更不能垄断，影响到民生福祉，不然就会被打压。
打压的目的是让行业能长久持续的健康发展，不是一棍子打死，这是前提。
教培打压的是过度的k12课程培训，这让鸡娃的父母越来越多，教育成本越来越高，贫富和阶层差距越来越大，学校和老师越来越不负责任，这是不健康的，需要控制规模和引导教育方式，教培要收缩，主营兴趣培训，学校和老师要专职，教书育人。（教育制度改革才是关键）
医疗打压的是过去信息不对称之下的暴利药品，药品带量采购，可以让老百姓用医保吃上便宜的药，同时也能让药企让利于民，让大型品质药企长期更健康的发展。（医疗制度改革才是关键）
地产打压的是房价快速上涨和部分炒房客，需要房价回归合理理性，不能大起大落，促进相关产业链平稳健康发展。涨幅要和国家GDP、居民收入增速相匹配。主要指一二线人口长期流入的大城市，其他发达国家亦然。（土地制度改革才是关键） |
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发表于 2021-9-3 15:50:32
