新政出台后，对8月楼市将产生怎样的影响？

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7、8月是传统的楼市淡季，但因上海出台了批量新房集中入市的新规，淡季也就不是市场自发形成的行情了。


在第三批集中公示的新房中，如今还剩8个项目等待开盘，另外还有1个第二批公示的新房至今还未取证认购。

新政持续加码，未入市新房有何影响？

7月23日，上海楼市继续打补丁，一天两份重磅新政，继续给楼市降温：


1、限购升级。赠与住房后的5年内，该套住房仍记在赠与人名下；受赠人，应符合国家和本市住房限购政策。
2、房贷收紧。首套房贷利率，从4.65%调整为5%；二套房贷利率，从5.25%调整为5.7%。


至此，上海限购漏洞基本被堵死，包括公司买房、离婚3年、法拍房屋，以及最新的赠与住房等，通通纳入到限购范围。


而8月即将开盘的项目，都是在7月23日之前认购完成的项目，针对这些项目，我们也做了进一步调查。


奉贤奉城的大家美颂属于纯刚需产品，所面对的群体也都是刚需客，对于刚出台的赠与住房纳入限购后，售楼处表示会有一些影响，可能有个别客户会被限购；而对于房贷收紧来说，由于项目大部分客户都是公积金贷款，即便组合贷款，商贷这部分也不多，已认购完成的客户咨询这方面的问题并不是很多，所以房贷收紧对该盘的影响并不大。

大家美颂效果图

浦东宣桥的海玥瑄邸项目推出的基本是别墅产品，根据案场反馈，本次认购的客户多数都是在其他项目中没有买到房子或积分低被“刷下来”的客户，他们对自身的实际情况都非常了解，目前还没有发现赠与住房被限购的情况。


而对于房贷收紧的情况，由于不是开发商的原因，前期开盘还未网签的购房者，现在政府还在与银行协商，但目前来看，还没有明确界定，需要一点时间；但对于本次8月10日开盘的这批房源，就要按照新出台的利率来执行了，当然购房者也有来咨询这方面的情况，但整体来说不多，对他们并没有实质性的影响。

海玥瑄邸效果图

位于宝山上大板块的大华朗香花园已经完成认购，该盘单价5.76万/平，网传入围分数达到了70.01分。由于该盘在现阶段还处于一二手倒挂趋势，认购的购房者更关心的依旧是能否买到房子。售楼处则只有一句话“我们认购都结束了，新政是否出台对我们都没有任何影响”，换言之该盘开盘就等着清盘了。

大华朗香花园效果图

而宝山罗店的建发云锦湾调查下来也是如此，本次项目推出566套房源，单价4.6万/平，体量相对较大，案场销售表示：“我们项目都快要卖完了，能对我们有什么影响？”不过建发云锦湾上一次开盘也触发了积分制，分数38.58分，虽然不高，但开盘当日确实售完了。主要是该盘位于7号线沿线不远处，距离美兰湖站约1公里，步行范围内可达，旁边又有中集美兰城tod商业体，“卖相”确实不错。

建发云锦湾效果图

位于青浦新城的上善水樾是8月开盘的热门项目，低密洋房产品，推盘体量又不大，4.15万/平的价格也适中，网传该盘也触发了积分，分数为57.5分，所以新政对该盘并没有太多影响。

上善水樾效果图

松岳名都位于松江老城区，在老城区内地段不错，靠近9号线松江体育中心站，是本地客所认可的项目，但由于老城区域封闭，很少有外区客前来置业，另外项目单价4.71万/平，与新城、泗泾等新房售价也相差无几，因此该盘售卖也有一定难度。

松岳名都效果图

不过对于上周突发的新政，该盘案场销售表示很淡定，“对于新政来说我们项目并没有受到太大影响，即使有影响也要等到开盘后看统计数据了”。


其实，所有新政对于开发商来说，会产生一些变化，一位宝山区的策划人员就说道：“年初出台政策后，回款周期就拉长了许多，这对于开发商的资金会产生一些压力，另外现在买房的客户多数属于置换客，由于周期变长、也变得不可控，一定程度上也减少了有效客户的基数。”

8月开盘的新房值得期待吗？

第四批集中入市的名单依旧没有释放，那么当前，市场上的新房项目，也只有这几个待开盘。


大华朗香花园、建发云锦湾、上善水樾，这三个盘靠地段将成为8月热销项目，而像大华朗香花园极有可能成为8月开盘的佼佼者；上善水樾靠着青浦新城的优势，日清也很正常；建发云锦湾虽不如前两盘有热度，但凭借项目一期开盘情况以及售楼处的回复，本次开盘日清的概率也非常大。


至于8月开盘的其他项目，集中于浦东宣桥、奉贤奉城、金山朱泾、松江老城，这些地段本就不具备热度，开盘或也成绩平平。

8月开盘项目汇总

另外，位于松江九亭的新虹桥首府是第二批集中公示的项目，可该盘至今都没有申请预售证，何时认购还不得而知；该盘将推出68套370-615平改善型别墅产品，单价6.28万/平，从产品定位来看，也不是高周转项目。目前该盘电话一直无人接听，具体是何情况，还不得而知。


当然这是已知准备入市的项目，若8月公示第四批房源，市场恐怕又将呈现另一番景象，我们共同期待吧。