楼市迎来“拐点”，房价究竟能降多少？官媒表态，孙宏斌直言不讳

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文：周周
国家统计局公布了2021年上半年的数据：上半年国内生产总值53.2万亿元，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%。第一季度，比去年同期增长18.3%，第二季度增长7.9%，略低于预期的8.0%，比一季度放缓。这就是说，下半年经济复苏依然面临较大压力。



与此同时，数据显示，今年上半年全国商品房销售均价为10485元每平方米，同比增长8.8%。随着时间线的延长，我们会发现，经历了08年的4万亿和16年的货币化棚改，伴随着货币宽松的支撑，市场价位在节节攀升。国内房价从2000年的2000元每平米涨到了今天的10485元每平米，20年涨了5倍。
尽管它为千百万人带来了财富，但却给成千上万的人带来了遗憾，因为很多时候，80%的人都后知后觉，一犹豫就错过了买房的时机，不得不懊悔、遗憾。不过，随着2021年楼市一系列变化的到来，该不该买房依然是当前许多人无法解开的心结。



这主要是由于两方面造成的。首先，在适应过去房价长期上涨的趋势之后，房地产市场逐渐形成了一种“买涨不买跌”的心态，毕竟，谁都希望自己的房子能升值，而不是在半年内贬值数十万元。其次，随着房地产市场的发展趋势逐渐明朗，越来越多的人已经意识到现在已经不用急着买房子，开发商将来长期降价促销是必然的，就目前的情况来说，开发商比购房者更着急。
因为在这种情况下，很多地区的房价开始下跌，专家们说，2021年上半年，我国房地产市场分化极为严重，一线经济发展势头强劲，可以支撑房价，可很多三、四线城市的房价下跌。



回顾2021年国家统计局公布的房价数据，广西北海市新开工商品房月度跌幅较1-5月相比下降了4.5%，且在受监测的70个城市中，月度跌幅均居首位。
二手住房也是如此，据了解，与最高价相比，目前北海二手房价格的跌幅甚至超过10%。可以看出，北海房价一降再降，中指研究院数据显示，2021年5月，北海目前的住宅均价为7280元每平米，与高位8075元每平米相比，下跌了11%。



当然，不仅是北海，安徽安庆市的房价也在持续下跌，5月环比下跌0.2%，而且自2021年开年以来，安庆房价就呈现“5连跌”，房屋价格为8528元每平米，5月同比下降0.2%。
这些地方还不算最严重的地区，一些较小县市、环京地区等等，房价甚至出现“腰斩”、“膝斩”的情况。就这么说，这也算是意料之中的结果吧，毕竟房价太高了，国家一定要出手干预。



事实上，早在去年9月，住建部与银保监会就设立了3道“红线”，分别为：1、剔除预收账款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1，新规将会在今年生效。
作为资金密集型企业，过高的负债容易导致资金链脆弱，一旦出现资金链断裂对购房者来说将是巨大的损失，因此需要对房企负债状况进行约束。据第一财经资讯报道公布的数据显示，截至上半年，除自身处于绿色档的房企外，其他处于红、橙、黄等等级的房企中，有21家至少降低了一档。和一些房企10个月铁腕削减3000亿债务；也有些房企，半年不到就成功实现从红档转绿档。



另一方面，据银行公布的数据显示，2021年一季度，房地产贷款余额已突破50万亿，其中个人住房贷款余额为35.67万亿，房地产开发商贷款余额为12.42万亿。若让信贷资金过度集中于房地产领域，房地产市场会不断累积泡沫，积聚风险。所以，今年生效的新规中，有一条对银行房地产相关业务进行了限制，即所谓的“限贷”，在央行和银监会的要求下，银行的“个人住房贷款”与“房地产贷款”的比例都设置了上限。
凡此种种，房价或许会“超乎想象”，为此，内行人建议：优先考虑二手房。这是为何？简而言之，就是楼市“拐点”的到来，会使开发商的开发模式发生变化，比如高周转，现在已不再适合现在的房地产市场，那么，必然会使开发商进入“大洗牌”，不排除个别负债高、综合实力差的房企进入破产或者项目烂尾，所以从买房的安全角度来讲，优先考虑二手房可谓是良心建议。
不得不说，目前房地产市场已陷入“四面楚歌”的困境，所以开发商在提高销售水平的同时，一方面通过提高销售来降低负债率，另一方面缓解二手房市场的“抛售潮”。所以就刚需而言，目前最需要弄清两个问题：1、房价到底能跌多少？2、2021年还能买房子吗？



尽管是否买房子的前提是自己的需求，但是否适宜买房，直接影响到人们买房的消费成本。一些专家表示，房地产开发受需求、地价和融资等因素的影响，在当前的市场环境下，至少有两个因素正在收紧，尤其是在未来5-10年内，对楼市的金融手段已有进一步收缩的趋势。
事实上，对于房地产市场表现出的平稳下滑态势，各方面专家都曾表达过自己的看法。“如果股市下跌30%，那么我们所有人都会死”，孙宏斌说，当然这个“我们”指的是房企，因此从他的表态中可以看出，在市场经营中，楼价的底线是30%，超过了可能大多数企业都会倒闭。



在这里，要提醒那些需要买房子，或者有买房计划的家庭，虽然房企已经带头降价，但是二手房也已经面临价格下降的预期，但是在这种情况下，房价还会“飞一会儿”。因为经济专家李迅雷曾表示：人口流动无法继续支撑房价上涨，而房价走势也越来越稳定，持房成本也在6%左右，绝大多数的房子想要转手将变得困难。因此，不妨等到2021年终前后，折价让利可能或大规模来袭，到时候买不买房就清晰了。



由此看来，未来房价不可能大幅上涨或下跌。然而，就目前的高房价而言，30%的下跌对房地产投机集中的城市来说不算多。事实上，对于最初的需求来说，房价的稳定下降或上升幅度小于工资的增长，事实上，这也是一种“下降”。目前，未来的房子也会做相应的打折促销，只是没有必要背负巨大的急于买房的债务，在房地产市场的持续控制下，房地产已经越来越接近居住属性了。