房企欠债12万亿，银行借贷32万亿，中国楼市的钱都被谁赚了？

楚一帆

半年203家房企申请破产，开发商12万亿欠款债台高筑，今天的中国房地产市场，迎来了新的时间节点。
今年7月23号，住建部联合八个部门联合发文：力争用三年时间，实现房地产市场秩序明显好转，几乎在同一时间，恒大传来了被逼债的消息。



房价暴涨十三年，房企赚的钱，都去哪儿了？买房的欠一屁股债，卖房的却也纷纷倒闭，这又是怎么一回事？未来房地产市场，普通人能买得起房吗？
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2019年，新京报做了一个统计，在中国房企五十强排名中，有超过一半的负债率在80％以上，比如中国恒大83.75％，万科集团84.36％，碧桂园88.54％。
最高的建业地产竟达到了91.25％，相当于你公司九成财富都是负资产，白给银行打工。



那么为什么房企会欠这么多钱？一个很重要的原因是房地产属于重资产行业。
不同于腾讯阿里等一众互联网公司，他们的资产大多是软件工程技术，以及股票债券等金融产品，这些东西虽然存在，但现实中你看不见也摸不着，我们称之为轻资产。
而恒大碧桂园一类房企，他们的产品是实打实的房子，房子可是要住人的，这种有型产品我们把它叫做重资产。
重资产行业有两个特点：其一是投入大，其二是周期长。一套房从拿地到装修再到售出，往往以年为单位，在它正式卖到购房者手中前，很显然开发商赚不到一分钱。



而为了应对拍地建材人工等必要开发成本，绝大多数开发商会选择一边开发一边向银行借钱，维持一个超长资金链。
你可能会说有一分钱干一分钱的事儿，但当市场上所有房地产开发商都和银行借钱扩大市场时，你不借就是傻子。
2020年末恒大有息负债余额7165亿，据保守估计，中国至少存在两万家大小不一的房企，所以去年银行统计的近12万亿房企债务，也就不足为奇了。
然而还有去年还有一组数据，说中国个人房地产借贷金额已超32万亿，没个三十年贷款你都不好意思说自己是城市中产。
一边是房企债台高筑，一边是老百姓借钱买房，莫非老百姓的这部分钱也被银行赚走了？答案是，也不是。



很多人眼里房子是用来住的现实商品，买房贷款银行抽成那是天经地义。但在国家眼里，房地产更是一个金融产品，它负责收拢社会上超发的货币，用于稳定物价。
中国第一轮房价大涨是什么时候？是2008年。2008年发生了什么？美国次贷危机。
当年央行放水四万亿用于对冲美元贬值导致的出口危机，这些在中国国内超发的货币，为了不使物价暴涨，绝大多数流入到了房地产市场。
从这个角度来看，房地产行业的畸形繁荣，是当年实力不济的中国为美国埋单，中国老百姓辛辛苦苦赚的钱，被美国人置换成了廉价商品，差价被美国人赚走，而亏空造就了房地产。
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时光来到2021年，根据人民法院公告网消息，截止到6月5号，已经有203家房企宣告破产。
在起初，帅真看到这个数字的时候也是吓一跳，但经过一番查证之后，发现这只是个博人眼球的“大新闻”。



通过最简单的估计，2021年倒掉的房企会有四百家，而2020年一年就倒闭了470家，正常年份2019年，倒闭330家，2018年，这个数字不到350家。
这什么意思，抛去特殊的2020年，每年倒个三四百家房企是正常情况，压根就不像某些标题党自媒体描述得那么夸张。
然而话又说回来，近期房企生存状况日益艰难却是不争的事实。直接上结论，目前的形势是：龙头房企断臂求生，小型房企九死一生。
2020年12月31号，央行联合银监会和保监会下发房地产贷款集中管理要求，分别给银行画了五道红线，给房企画了三道红线。



银行的五道红线主要是降低不同规模银行房地产贷款占总贷款上限的比例，最高不超过40％，而房企的三道红线是为了降低其资产负债比例，以70％为主要分界线。
此项政策一出，大企业纷纷收缩，小企业面临巨大的资金链断裂压力。
紧接着是今年2月22座一二线城市宣布三次两集中集中供地。
具体来说，市政府每年分三次，每次集中发布公告，以集中组织出让活动的形式划定土地竞拍时间，这一步是为了进一步压缩房企生存空间，将小型房企赶出一二线。
道理很简单，一二线房地产市场最大，而每年拿地时间固定，此时大企业一定会拼尽全力展现雄厚资本，小房企根本没有和大企业扳手腕的实力，只能退守乡间。



第三件事，7月1号，住建部发文宣布停止房企三四级资质审批。
在中国，房企按照资本实力不同分为一二三四四个等级，停止三四级审批就意味着完全阻断了新的小型房地产玩家入场，换言之，楼市也进入到了残酷的内卷模式当中。
所以从去年到今天，国家半年内出台的这三板斧，刀刀致命，处处打到七寸，强压住了房地产市场如同癌细胞般的生长趋势。国家为什么在这个时候出手？帅真认为有两点原因。
其一是新冠疫情深刻影响了世界经济形势。据国际货币基金组织计算，2020全球GDP增长值按平价购买力计算为-4.4％，是二战以来世界经济出现的最大幅度产出萎缩。
国内市场萎靡不振，需要宽松的货币政策刺激消费，老百姓没钱，钱在哪里？在楼市里，所以我们要压制楼市。



其二是中美经贸关系走向脱钩。2020年特朗普发起的贸易战走向高潮，至今未有和解趋势。
从本质上说，贸易战中国实业资本和美国金融资本展开的生死决斗，双方拼尽一切释放产能。
因为房地产是金融产品，那么从这个产品市场中抽出资金反哺实业就显得非常必要，在糟糕的经济环境下，大量企业也需要楼市里的钱。
因此，半年倒闭203家房企不是大新闻，地产商欠债12万亿也不是大新闻，真正的大新闻，藏在国家宏观调控的三板斧里。



从短期看，国家给出的口号是“房住不炒稳房价”，但从长期来看，房价真正出现大的变动，或许要等到中美博弈出现决定性胜负的那一天。


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作者：金陵风语