上半年成交的土地，已经暗示了房价

麻辣鸡翅

哈市2021年上半年的土地市场，共12场土拍。
成交15宗商住用地，平均楼面价达3998.1元/㎡。
有的楼面价真挺贵的，一些“游戏规则”也有了调整。



有句话说得好，卖好地才能好卖地。
这就是为啥有的流拍了，有的高价成交。
来看看2021年上半年哈尔滨各区商住土地成交情况：



成交宗地数上，香坊6宗，道外4宗，南岗2宗，呼兰2宗，道里1宗。
从各区表现来看，今年上半年香坊区、南岗区、道外区表现亮眼。
香坊区、道外区以量取胜，道外区以价取胜。
如此种种，说明买房重心回到了江南主城区。
买房人回归核心区，开发商也顺势而为。
市区的供应量、成交量，还会继续增加。
房还没建，但已能读出些故事了。



①地价决定房价。
比如，去年8月，哈尔滨中海地产有限公司于南岗区以高达7493.87元/㎡的起拍价竞得一块宗地。
这是当年起拍价最高的商住用地，荣生为当年的地王。
如今，中海·云麓公馆的洋房产品均价已经达到2万/㎡。
再次印证了地价和房价一衣带水的关系。



②部分主城区地价还很高，要习惯高房价。
这其中的代表就是南岗、道里。
2021年上半年，南岗区虽然仅出让了2宗商住用地，却揽金43.9亿元，成交楼面价高达6776.97元/㎡。
一下子拉开了与其他区域的差距。
南岗区，确实惜土如金，这也代表着绝对地段的绝对价值。
比如今年5月，位于南岗区复旦路与科学大道交口的一块宗地，由华润置地以超21.98亿元顺利竞得。
成交总价和成交楼面价都是哈市上半年TOP1，是当下的“新地王”。
南岗的学区房太厉害，这块地正好汇集了买房人最为关心的“学铁商”；
并且，这块地还紧邻去年“地王”中海·云麓公馆项目。
以现在中海·云麓公馆的定价来看，华润置地拿下的这块地未来的房价也不会低。
道里的楼面地价紧随其后。
成交楼面价为6470.27元/㎡，紧紧咬住南岗区。
道里区最值得关注的大房企绿城，以楼面价8407.52元/㎡摘得群力东优质地块，总成交价高达8.4亿元。
这也意味着绿城首次入驻道里群力东板块，继香坊区绿城杨柳郡之后，布局冰城第2盘。
据专业人士分析，未来绿城拿下的群力东这一地块的均价也不会低于14000元/㎡。
让我们拭目以待。
从以往来看，道里区、香坊区这两个区域，地价向来咄咄逼人。
可以预想未来房价，仍然会咄咄逼人下去……



③不过放心，大部分地价很温和。
典型的就是道外区、香坊区。
香坊区上半年成交6宗商住用地，共2家受让单位，开发项目2个，平均楼面地价为3828.68元/㎡。
值得瞩目的是，2021年2月，哈尔滨杨柳郡置业有限公司（绿城）3天22亿连拿香坊区安通街5宗商住土地，总用地面积约30.15万㎡。
而说到道外，自2021年起，哈市土地市场的大动作主要都围绕着江南老城区的改造开发，道外就是重点地区之一。
今年上半年，道外区总成交土地面积39.19万㎡，总规划建筑面积81.74万㎡，用地面积和规划建筑面积均为全市最高。
平均楼面地价为3692.26元/㎡。
香坊道外两区楼面价“相差无几”、“形影不离”，相比于6字开头的南岗区和道里区，几乎折了一半。
可见未来行情，这里依然是刚需的天下。



④松北继续新市区的角色。
2019年，随着中国（黑龙江）自由贸易试验区获批，哈尔滨新区进入“五区叠加”黄金发展机遇期。

“五区叠加”是指国家级新区、自贸试验区、国家级经济技术开发区、国家级高新技术开发区、行政区。

2019年之前，哈尔滨楼市的整体基调是去库存。经营性用地成交量主要集中在松北区。



随着新区有条不紊的建设，松北区土地市场集中放量，供求齐升。
土地市场作为楼市的前端市场，其表现一定程度上影响着楼市的走向。
2021年上半年，新区土地供应收紧，仅利民西板块成交2宗商住用地。



说回7月现状。
哈市七月的土地市场共成交了三处宗地。



道里区一处，松北区一处、南岗区一处。

• 哈尔滨玺融置业有限公司以6516.77元/㎡楼面价拿得南岗区第二巴陵街地块，楼面价位列7月第一；
  
• 哈尔滨耀诚置业有限公司（绿城）紧随其后，以6274.65元/㎡楼面价拿得道里区哈双北线地块，楼面价位列7月第二；
  
• 而黑龙江新绿洲房地产开发有限公司以1651.48元拿得松北区地块。
  

可以看到，道里区、南岗区楼面价依然在6000＋。
新区楼面价则相当温和。
现在让我们展望一下未来，8月的情况。



可以看到，八月即将网拍的宗地共三处。

• NO.2021HTS(S)002：将于8月4日网拍，用地面积187875.78㎡，容积率≤2.0，起拍楼面价2486.27元；
  
• NO.2021HTS(G)005：将于8月4日网拍，用地面积139490.46㎡，容积率≤1.75，起拍楼面价2546.78元；
  
• NO.2021HT024：将于8月6日网拍，用地面积33055.8㎡，容积率≤2.2，起拍楼面价3092.84元。
  

综合来看，土地出让，并不急迫。
原因无非是库存量太大了。
楼市去库存，还会继续。

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