楼市丨下半年，购房、改善、解套指南

心随674

说普通人有关的城市发展与商业变迁

做更客观的自己

又到了楼市的下半年，非常难。

其实从贸易战开始，楼市都是非常难，这几年已经难出一定的规律了，所以，也将这些规律分享出来，给关注楼市的伙伴们一些新的思考。

我们都知道，房价的增长点主要在于货币，每次货币刺激的时候，都是房价增长的机会，但这几年每次的降息、放水，似乎都没有流到房地产，这也是在房住不炒的精神纲要，种种迹象表明：

房地产进入低毛利时代。

一切的源头，也是因为房地产市场出现可预测的变化：

1、房价不会出现剧烈波动，上下10%的波动已经是楼市正常的波动值，超过这个值，是会被约谈的。这个并不是备案价，而是区域成交价；第二，必须是同一种产品的比价，比如一个小区某个地块是2.5万，某个地块是2.2万，必须是同类型产品的比值；所以某些房吹和房喷没有站在同类型产品体现楼市波动，真的是很不良心的；

2、楼市的购买力后续不足，主要在于住房存量大，经济下滑、失业率下降、变相裁员减薪等；都给楼市的购买力进行新的压制；尽管压制的房价，但购买力跟不上，导致房价的导向不受控制，因此，为确保房地产的购买力不出现“人群”可感知的变化，因此，国家不仅会对房价进行一些手段调剂，也会对经济进行调剂；这个手段就是：

在有限的货币（子弹）政策下，在上半年给市场树立足够的信心，下半年让市场自己熬住；年复一年。

因此，我们在贸易战开始都会感觉，上半年市场一片复苏，下半年市场一片苦闷。

而对购房者来说，由于过去的市场是只升不降，因此，当房价与楼市产生上下波动时，这也给购房者产生一些压力。有的人觉得房价怎么一直居高不下，屡创新高；有的人觉得房价波动很大，不敢出手。

但综合来说，房地产是我国一直被搞，都没有被搞死的行业。

为什么，因此，它承载中国高速发展的梦和痛。

因此，对关注楼市的人来说，我们还是针对不同的人群，做一些简单的意见。

对首套来说：

1、要根据自己的购买力、配套需求进行选择。不一定要抢在首期开盘购买，后续房源也不会太范围涨价，还有可能出现特价房。根据自己的需求购买才是最重要的。千万不要举债购买。因为在我看来，房价不会出现太大波动，但会相对便宜。

2、不要买外环的房子。财政乏力，三年内看不到的配套，不要有任何念想。就算跌价也不要买。

3、不要买吐血降价的楼盘，尾盘除外。比如恒大的房子能不能买，还是能买的，但是风险也很高。在我看来恒大不会倒下，就算倒下也会有国家队接盘，但是由于恒大自身的压力，楼盘的价格也不会太稳定。也会带来一些其他的影响。

4、购买力不好的多考虑二手安置房，非紧急的刚需，适时捡漏。因为整体购买力不足，个别安置房业主会选择降价出售，大胆压价。

5、选择下半年购房，买方为王。这时候贷款可能流程慢，但整体房价和房东的沟通压力都相对较小；因为下半年少了经济刺激，一二手市场压力很大。

对改善来说：

1、先卖后买。由于买家少，先卖掉房源再购买才是安全的选择。同时，也有利于首套房的认定，有利于控制首付和贷款利率。

2、如果不急，选择明年上半年出售，明年下半年置换，因为上半年市场有钱，有贷款额度，二手市场会有一定复苏；到了下半年也会进入躺平状态。这时候选择购房，无论是一手还是二手，都是好的机会。

3、如果房龄超过10年，有资金余量，考虑置换。以后尽量优化配置，持有房龄在3-15年的资产。

对解套来说：

1、尽可能选择年后出手；或者说是12月至5年期间，可能还会有新的经济刺激（但不一定，至少比今年下半年好）；如果是带装修的房子，可以适当重新粉刷一下，花一点小钱，稍微整整，有利于刺激买家给买家一些好的感官，因为，现在同一区域的房源较多，比较感强；

2、房龄超过10年的，尽快出手，尽快出手，尽快出手；房龄超过15年的房子，会停贷。以后，你降价都卖不掉。

3、通过按揭解决资金问题，如果市场没达到预期，也无法说服自己降价出售，就选择抵押+出租；也是一种管理方式；

4、外环的房子尽快出手，跌的可能性高于涨的可能性。

未来，稳住现金收入，优化资产持有，就是财富指南。

无脑持有房产的时代，过去了。

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