楼市再迎紧箍咒，房企也被“限购”

我是的十八簿

有统计数据显示，2021年以来，全国房地产市场累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策达46次，2020年同期只有30次左右。


从内容上看，调控“工具箱”不断丰富，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，包括房地产开发质量、二手房虚假广告、信贷挪用等过去多年存在的问题。


近日，据财联社消息有几十家重点房企被纳入“三道红线”试点名单，这些被监管被限制要求买地金额不得超年度销售额40%，并且这一比例限制不仅包括公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地支出。







不超过40%的销售额意味着货地比要超过2.5，但现在大部分优质项目的货地比都在2以内。举个例子，一家房企如果有1000亿的销售额，今年拿地的金额只有400亿，对应800亿的货值，那么这家房企的规模不仅没有成长，反而越来越小，因为多出来的销售现金流，必须强制要求还债。


根据克而瑞主流房企拿地销售比统计：上半年，超过40%的房企就有13家，其中有两家超过了90%，分别是卓越集团和越秀地产；超过50%的，有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地；徘徊在40%~50%的有4家；另有11家房企比例在30%~40%之间。


这条政策对于房企来说：


1、房企的土储池子基本不会再有扩张了


2、要想多拿地，就要多销售，鼓励减少库存


3、行业库存将明显下滑


4、加速去库存的情况下，供给增加或使得房价承压


5、一旦房价出现快速下滑，可能导致踩踏式去库存，形成房价负反馈


6、对于龙头房企来说，为了保证自身的市场地位和土储规模，基本上都会顶格40%拿地，否则名次将会下滑


7、对于试点外房企，这或是一个逆袭的机会


8、但中小房企，面临“三道红线”、“两集中”等政策联合监管，部分拿地或难以达到40%，其土储池子将逐渐萎缩，以至最后退出市场




由此可见，“房住不炒”的长效机制也正在逐步升级，政策调控朝着越来越精准的方向发展，未来多部门协调、从买房交易的各个角度精细化调控将是大方向。


此举措的目的就是倒逼房企主动降杠杆，以稳定房地产秩序，与近期高层会议的意旨也是如出一辙。


按照监管部门要求，纳入试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%，切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会，同时抑制市场资金过分流入土地市场。


当然，除了一部分拿地方式受限外，也还有一些是未被列入“限购”的。最典型的，是城市更新。所以，未来对于优质旧改项目的争夺，应该会更激烈一些。