化解楼市风险，堵不如疏 | 房叔说No.263

楚一帆

| PART 1 |

近日，在“三道红线”基础上监管部门又丢下了一剂猛药，几十家头部房企买地金额不得超过年销售额的40%，这一比例限制还不仅限于房企公开市场拿地，还包括了并购方式获地的支出。


多重枷锁齐上阵，很直白的说明了对于降低房企的杠杆监管层的决心是矢志不渝的，从侧面也反映了顶层已经坚定的认为房地产已经成为了中国经济最大的灰犀牛，处理不好总有一天会给经济带来不可挽回的影响。


事实也是如此，房地产行业高度依赖金融系统输血，没有金融系统的支持任何一家房企都做不到今天的规模，如今房企已经和金融系统高度绑定，牵一发而动全身。


放任房企无止境的扩张、疯狂加杠杆，继续高度绑定中国金融风险只会越来越大，合理的控制房企杠杆、负债率确实是有必要的。


毕竟能够稳健控制风险的房企并不多，数不清已经死掉的地方小房企便是极好的例子，但好在它们的体量不大，不能构成对全局的金融系统产生冲击。


但对于快速扩张期的头部大型房企，庞大的体量一旦出现问题，牵动的可就不是一个点了，而是一个面，化解它们的风险难度等级远高于地方上的小型房企。


近些年头部房企暴雷的案例已然不少，华夏幸福、泰禾、以及当前岌岌可危的恒大等大型房企在被抽血后都面临着前所未有的危机，稍不留神可能就倒下。


所以房企降杠杆的动作要有，但步子一定要稳，操之过急可能并不是什么好事。







降杠杆不只是房企，去年底出台的两道红线，对银行明确提出涉房贷款的比例，被称之为两道红线，从源头上限定了金融系统对于楼市的供养。


这也是各地房贷利率快速上涨的主要原因，银行在两道红线的限制下没有额度了，不是不贷，是真的没钱贷出去，这样的环境下，利率不涨才是不正常的。


居民部门、生产部门开始了全面降杠杆之路。


对于顶层设计，短期全面压制房价上涨我们当然是支持的，房价的高速上涨真正得利的只有那些手握N套房产的食利阶层，负面作用却是全面的，消费、生育、产业升级都受到了明显的抑制，甚至可能加速阶层分化。


但问题的根本是不是真就出在了如今通过金融系统严控、强制性去杠杆的需求端呢？真的是炒房客们以及疯狂拿地的房企推高房价的吗？

| PART 2 |

我们都知道影响某种物品的价格终究还是供需是否平衡，从全国楼市角度看，这点也体现的淋漓尽致，中国的高房价并不是均匀分布的。


目前中国高房价城市基本都集中在东部沿海，以及部分经济发展态势较好省份的省会城市、中心城市，而北方以及中西部绝大多数城市的房价非常稳定，部分小城市甚至出现了一套房子3万块的极端现象。







在中国，高房价和人口流动、经济发展明显呈现高度正相关的，高房价城市基本都是人口流入的主场，或者东部经济情况较好的区域，


人口流入导致这些大城市的住房需求持续猛增，而经济好又导致了大城市的购买力较强，强劲的需求和较强的支付能力是支撑房价的重要原因。


诚然人口流入强和经济好是推动房价不可忽视的重要原因，但问题在于，中国这些大城市的房价已经位居全球前列的水平，一线城市、强二线房价赶超大部分发达国家的中心城市，这显然是和现阶段中国大城市发展水平是脱节的。


背后的原因就在于，我们的大城市不仅需求持续旺盛，更重要的是供给不足，因为建设用地指标的配置问题，东部沿海区域的建设用地指标是远少于中西部的。


就使得东部城市人口流入大，购房需求压力大，供给反而是受限的，一正一反，东部楼市的供需处于长期畸形的状态中，供给远远满足不了澎湃的需求，房价怎能不涨。


举个简单的例子，近些年发展较好的成都和武汉，人口流入不弱于东部沿海大城市，经济活力也没有明显差于东部绝大部分城市，这两个城市的房价就远不如东部大城市。


原因就在于西部大城市的土地供给量跟得上，新增住房总体能够满足流入人口与本地内生需求，供需相对是平衡的，说白了，就是成都和武汉等城市“人地”之间是匹配的。







说个简单的数据就更加清晰了，成都的年流入人口与杭州相当，但成都多年以来的新房供应量几乎都是杭州的两倍，问题出在哪里不言自明。


比较遗憾的是，成都等西部大城市也开始通过降低土地容积率等措施逐步变相的降低新房供应量，新房的供给量逐年减少，价格自然难以企稳，成都近年持续上行的房价走势和这一变化无声的耦合。


开门见山的说，东部城市房价暴涨的根本原因还是“人地错配”，供给不足。

| PART 3 |

与此同时，中国经济在全球范围内并不算差，各行各业一步一个脚印的往前迈，购买力持续增强的趋势并没有发生本质上的变化。


城市化的进程显然也并没有结束，官方公布的城市化率仅60%左右，距离发达国家约80%的城市化率还有很长的路要走，且中国的城市化进程主要还发生在中小城市，从小城市往大城市迁移的“再城市化”还刚刚开始启动，中国的城市化进程尤其是大城市化进程还远未结束。


也就是说我们的大城市人口流入还要持续相当长一段时间，大城市的住房供给面临的压力是长期持续的。


再加上中国大城市永恒不断的改善置换需求，在澎湃的需求面下，中国的大城市楼市恐怕还远远未到所谓的白银时代，中国大城市楼市仍处于黄金时代。


中国楼市的问题在于：总量足够的，却大范围的人房错配。多数乡村、小城市的房产无人居住、或长时间闲置，成为无效房产，而大城市的房产却远远不能满足市场需求。







当前，几乎所有的楼市政策，如限购、利率上涨、停贷、限售，都在单方面的抑制大城市的住房需求。


但问题在于，住房需求是没错的，永远都是存在的，再怎么抑制，它们总有一天是要到市场上来的，供给上不来，大城市的楼市就永远不会平衡。


单方面长期持续抑制房地产发展不管是对国民生活改善，还是大周期内的楼市稳定都不是好事。


房地产全面降杠杆，是打击了房企的扩张、稳定了金融系统，也抑制了需求，但没有市场充分竞争的情况下，房子也变烂了。


品质生活是建立在品质住房的基础上，从这个角度看，抑制房地产开发也就抑制了住房的改善，而发展房地产的目的不就是为了改善国民的居住条件吗？

| PART 4 |

中短期通过各种政策工具抑制楼市当然是有必要的，既然短期解决不了供给，那么通过抑制需求稳定楼市的效果来得最快最好。


但堵终究不如疏，房地产全面降杠杆终究是短期手段，想要从根本上解决大城市住房问题，加大供给才是最为有效的长期手段。


用全面政策进行短期压制，从而创造出一个解决问题的窗口期，在这个窗口期内逐渐修复“人地错配”“人房错配”的底层问题，解决大城市供给不够的根本矛盾，这才是上策。


化解中国楼市风险需要的是大智慧，也是系统性的工程，更关乎国运，马虎不得。

-END-

文/荆轲 编辑/荆轲