买房越来越难了，尤其是四大一线城市“北上广深”，平均房价已超7万元/平。这意味着就算是付三成首付购买80平米的房子，门槛也提高到了168万。这还不包括未来30年每月近23200元的房贷。
有人可能会说，拿一线城市类比不合适，毕竟这里聚集的都是中高收入群体，他们拥有极强的购买力。那我们就以2021年6月末国家统计局公布的全国平均房价10720元/平计算，购买100平米的房子，房价总额是107.2万元，三成首付是32.16万，贷款30年，每月的还贷金额为4438元。这么一看买房似乎没有多大压力。其实不然，国家统计局数据显示，2020年，全国人均可支配收入是32189元，人均消费支出是21210元，相减得出居民年均余额为10979元。一个家庭按三口人计算，每年的余额仅为32937元，光攒够32万首付就得9.6年。
此外，诸葛找房4月份发布的2020年全国100城房价收入比数据显示，2020年，我国100城房价收入比平均值已经达到了13.2。这意味着一个家庭想要购买一套房产，至少需要不吃不喝积攒13年才能买得起。
基于以上事实，不得不承认我国当前的房价已经高得“离谱”了。即便如此，仍然有一些被利益驱使的专家不愿面对事实，北师大教授直言“房价并不算高，买不起房是自身造富能力不够”；房改专家强调，房价上涨是好事，既造富了家庭，也缓解了通胀压力，一举两得；更有社科院专家发表观点认为，房价太低不利于经济转型，不利于家庭奋斗。
很多专家都把2016年当作是我国楼市调控“大招开启”的元年，彼时不少人觉得，当年如果买房，5年后房子可能不是“财富”，而是“累赘”。到今天5年已经过去了，殊不知我国房价非但没有有效控制，而且还涨了不少——房地产的造富神话依然在继续刷新国人的认知：根据国家统计局数据，5年前全国均价购买的房产，到今天仍然上涨了43.4%，每年保持8.6%的涨幅。这么看来，5年前购买的房子，又一次变成了“财富”。
2021年被很多人称为是楼市转折的一年，因为从今年起楼市发生了三件大事：一、“棚改”大范围收缩，且有退场的趋势，取而代之的是新5年“旧改”。这意味着过去这几年支撑楼市的最大动力消失了，未来在“旧改”时代下，房地产市场很难再迎来大幅上涨；二、国家金融部门重拳出击收紧金融政策，开发商、炒房投资客、银行都面临“断奶断粮”的窘境，尤其是开发商，融资受限叠加高额债务逼近，以价换量拉动回款已成常态。中国经济网报道，今年上半年头部5大房企都在降价销售，其中保利降价幅度最大，高达5000元/平；三、今年2月份，土地市场迎来重大变革，22城将集中供地，一年不超过3次。土地是财富之母，是地方财政收入的重要来源，也是开发商建房的主要成本。这次调整土地出让计划，受影响最大的是地方政府和开发商，余波也间接传导到了楼市。
一边是房价仍然在缓慢上涨，另一边是楼市迎来前所未有的强势调控。2021年到底该如何打算，很多购房者彻底陷入了迷茫：2021年，到底该“抓紧买房”还是“尽快卖房”呢？其实这句话也可以理解为：5年后，房子是“财富”还是“累赘”？简单来说就是，如果大家都“看好”后市，那自然应该是“抓紧买房”，对应的房子就是“财富”。反之如果对后市充满悲观，不管是出于止损还是出于安全起见，很多人肯定会考虑“尽快卖房”，毕竟在这种趋势下房子无异于“累赘”，留得越多亏损越多。
这个问题看似很难回答，其实国家住建部和央媒早就给出了明确答案，尤其是住建部更在近期的行动中释放了重要信号，接下来我们就仔细说说：
一、央媒发声定调，答案明确了
7月26日，央媒新华网客户端发表了标题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》的时评文章，文中明确提到，
此外，文章还重点强调，新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面，未来城市政府要千方百计把这部分人的住房问题解决好。解决的办法无非两种：一是加快发展保障性租赁住房，二是保持城市合理房价。换言之，就是在采取一切可用手段抑制房价，是房价保持平稳的同时，还要大力发展保障性租赁住房。毕竟亿万国人的居住需求很难通过商品房市场全部解决。
无独有偶，7月27日央媒中国经济网也发表了《坚持“房住不炒” 重点做好“保”和“稳”》评论，重点指出：
房地产市场平稳健康发展，需要全面落实房地产长效机制，最关键的就是不管“风吹浪打”，必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，避免将房地产作为短期刺激经济的手段。
至于如何实现“房地产市场的平稳健康发展”，央媒也指出了明路：要在两个领域下苦力，一是保障性住房，二是商品房。保障性住房重点在“保”，保基本；商品房重在“稳”，稳地价、稳房价、稳预期。真正做到这两点，“市场上长期以来存在的焦虑、浮躁、追涨等情绪就会逐步淡化，房地产市场也会在目前稳中向好的基础上进一步向稳中加固、稳中提质的方向发展。”
很显然，央媒新华社和中国经济网这次的发声定调，明确了未来5年的房价走势：平稳。这里所说的“平稳”倒不是说房价一成不变，而是指“5年内房价在一个合理范围内波动”。换句话说，就是让房价更贴近于现实需求，和居民的工资收入挂钩。我们也可以理解为，国家是在用时间换空间，压制住房价，使得更多的人有能力早点解决居住问题——有经济能力的，就购买商品房，经济能力不足的也不用怕，保障性租赁住房也是非常好的选择。
二、住建部也透露重要信号：房价上涨不“担责”的时代过去了，未来5年房价很难“过快上涨”，这意味着投资房产正式进入“无钱赚”时代
作为对楼市有绝对掌控权的住建部，实际上今年一直都没有停歇：年初喊话“坚持房住不炒”，4月份约谈5座城市主要负责人，5月份宣布正式启用全国工程质量安全监管信息平台。尤其是7月份，住建部更联合发改委、公安部等7部门提出要从房地产行业全链条持续发力，加大惩处力度，强化问责机制。
值得一提的是，近日住建部房地产市场监管司司长张其光接受央视采访说：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。这给市场透露了更重要的信号：房价上涨不“担责”的时代过去了。换句话说就是，未来各大城市都将以“稳房价”为主要任务，既不能放纵房价过快上涨，更不能任由房价过快下跌。总而言之就一句话，未来5年房价很难有大的波动，这意味着投资房产正式进入“无钱赚”时代。
有人可能会说，口号喊得震天响，就是不知道结果会不会达成所愿。这一点其实从近两年调控政策的转变就可以看出端倪：过去，楼市调控主要针对限购、限贷、限售等方面进行调控。但从去年开始，楼市调控开始全面进入金融、土地等领域，比如“三道红线”、房地产贷款额度限制、严查资金违规流入楼市等。一句话：调控越来越精细化，也越来越严格了，更重要的是，现在的调控更“对症下药”了。直白点说就是，现在的调控更精准了，不仅准确打击了开发商的七寸，也对投资炒房客造成了“围剿”。
综上所述，央媒已经定调，未来5年房价会趋于“平稳”，住建部也透露未来5年房价很难“过快上涨”，那么作为刚需购房者，对于今年该买房还是卖房，对于未来5年房产是财富还是累赘，终于有明确答案了：首先，今年该买房还是卖房，我们认为要因城而异，根本原因是未来城市间的分化会更加明显。高房价城市虽然不可能过快上涨，但是房价也很难下跌，所以有需求有能力，还是应该早点落实好住的问题，早点上车。但是对于那些本来竞争力、潜力就不高的城市，尤其是纯粹靠棚改拉动涨起来的城市，房价更是严重虚高，未来几年在严调控、保持住房价格合理的基调下，房价很难支撑，房子留在手上，没有太多的升值空间，甚至很难覆盖每年的贬值成本，就意味着是“累赘”，这样的房产明智的做法是“尽快出手”，落袋为安；
其次，有需求就应该“抓紧买房”，自住型房产虽然称不上是“财富”，因为不可能变现落袋为安，但更不可能是“累赘”。如果是以投资为目的的购房，我们建议还是暂且打住吧。原因很简单，投资是为了获取收益，但房价在“平稳”的趋势下，很显然已经不能再为投资客带来“财富”。不仅如此，如果房价年涨幅达不到9%（经济学家李迅雷观点），投资房产是铁定亏损的。比如前两年房价迅猛补涨的远离中心城市、人口外流严重、经济发展缓慢的三四线城市，再比如被国家定义为“收缩型”的80余城市。对于这些城市而言，今年最正确的做法应该是把名下多余的房产“尽快卖掉”。因为按照目前的趋势发展，5年后这些房产大概率会成为“累赘”——卖不掉，也租不掉，不仅如此持有者每年还需要花费大量的人力、财力去维护管理这些房子。倘若5年内再出现“开征房产税”的变故，这些房产就算是彻底“砸手里”了。
我们不止一次说过，基于当前楼市的变化，很显然，在各方努力之下，我国房地产长效机制已经建立起来了，全国房地产市场总体实现健康平稳发展。这个成果来之不易，未来会加倍呵护。这一点从今年住建部联合七部门“维持房地产秩序”、“落实好城市主体责任”、“加快发展保障性租赁住房”，央媒发声“楼市调控绝不能喘口气歇歇脚”等可见一斑。
正如央媒新华时评所讲，“合理的房价是一个城市的竞争力所在。”合理并不是让房价涨，也不是让房价大幅降，而是与居民的钱包挂钩，让民众的幸福指数显著提升，让大多数人买得起房，这才是楼市发展之道。 | 
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发表于 2021-8-25 16:37:14
