多地迎来“二手房参考价”时代，楼市管控持续收紧

jimmy肖明

房地产行业的调控越来越严格。无锡市近日发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》，称无锡市房地产市场管理监测中心在调查分析的基础上，形成无锡市二手房交易参考价格。据统计，截至目前，深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡已明确推出二手房交易参考价格。

专家表示，参考价格体系的实施完善了对二手房市场的监管，为稳定二手房价格提供了新的途径。在二手房价格倒挂严重的城市，更有可能跟进这一措施的实施。预计下半年二手房成交量和成交价格将稳步下跌，但年度水平可能与去年持平。



或成调控标配

根据通知，无锡市房地产市场管理监测中心将在调查分析的基础上，以二手房网上签约备案价格为基础，剔除异常和非典型的交易记录，形成部分住宅小区二手房交易参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信微信官方账号、无锡市房地产市场网发布。首批发布100个住宅小区二手房交易参考价格，并将根据房地产市场的变化不断优化数据采集方式，及时调整和增加住宅小区名单，及时发布交易参考价格，原则上每年更新一次。

除绍兴不在70个大中城市统计范围内，除绍兴不在70个大中城市统计范围内，其余5个城市属于二手房价格快速上涨的城市。更多城市更有可能推进二手房市场参考价机制，尤其是一二线重点城市，这一政策可能成为二手房市场调控的标准。

今年2月初，深圳首次发文建立二手房交易参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房交易参考价格，随后多家银行作为抵押贷款的参考。据平安证券统计，自2月份深圳实施指导价以来，二手房月成交量已连续三次下降，6月份成交量跌破3000套，同比下降近80％。

二手房参考价机制效应立竿见影，但长期效应需要加强监管措施。深圳作为中国最早实施二手房交易参考价格制度的城市，调控力度大，政策效应最明显。诸葛找房数据研究中心表示，该措施对市场预期有很大影响，市场成交规模和价格水平有所缩小。同时，监管部门还需要严格要求上市价格在参考价格范围内波动，对高于参考价格过多的中介机构进行严厉处罚，以确保政策的长期效果。

房贷利率上调

越来越多的热点城市开始收紧信贷。7月23日，中国人民银行上海总部与上海银行召开会议，确定房贷利率上调。上海首套房贷利率从4.65％提高到5％，第二套房贷利率从5.25％提高到5.7％。

上海一直是房贷利率最低的城市之一。换锚后，上海并没有在五年LPR的基础上加分，而是减少了20分，获得了第一套4.65％的利率。上调后，上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率。但即便如此，房贷利率的上调也充分体现了监管部门对房地产市场调控的态度。

按贷款200万元30年支付抵押贷款，按等额本息计算，新政发布前第一套房月均还款10312.74元，上调后月均还款10736.43元，增长4.1％。原利率下两套房月均还款11044.07元，上调后月均还款11608.01元，增长5.1％。

该政策有望影响部分购房需求。提高房贷利率可以增加炒房者的投机成本，降低预期收益，削弱炒房者的积极性。

近日，杭州、广州等城市部分银行提高房贷利率，贷款周期延长。佛山农业银行近日宣布加息组合贷款，提高85BP。为了满足第一套需求，一些银行的二手房贷款业务已经暂停。

强调标本兼治

除了加强二手房市场调控外，多个监管部门近日也密集发声，加强楼市调控。

7月23日，住房和城乡建设部等八部门发布的《关于不断整顿和规范房地产市场秩序的通知》指出，力争在三年左右实现房地产市场秩序明显改善。违法行为得到有效遏制，监管体系不断完善。7月24日召开的房地产工作座谈会再次强调坚持三个稳定目标，实施长效机制，确保房地产市场稳定健康发展。会议指出，要高度重视当前房地产市场的新情况、新问题，时刻收紧房地产调控的弦，坚定不移地推进长效机制的实施。要全面落实城市政府的主要责任，快速应对和处理问题，及时采取有针对性的政策措施。

八部门通知控制房地产开发、交易、租赁和物业的全过程。明确提出建立制度化、常态化的整治机制，对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置的城市进行约谈和问责。整改力度有望相对严格。

八部门通知强调坚持标本兼治、长效整治，建立制度化、常态化整治机制，从源头上规范房地产市场秩序，进一步完善房地产长效机制。一方面有助于稳定房价、地价、预期，促进房地产市场长期稳定健康发展，未来行业波动可能大幅收窄；另一方面，随着租赁市场的日益规范，租购并举的实施有望缓解大城市住房的突出问题。

今年以来，全国房地产市场共调控320多次。其中，中央各部门有40多项调控政策。中央政府再次对房地产市场密集发声，加大了房地产调控政策力度，调控方式、力度和细致度都有了显著提升，调控工具箱不断丰富，加强了房地产金融的审慎管理，建立了多主体供的住房制度，热点城市集中供地机制，建立了人、房、地、钱的联动机制。总的来说，下半年房地产调控的严格趋势并没有改变。

度素告

指导价实际就是最高限价