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别不信，现在是房地产经历最痛的时刻！
近日，住建部联合8部门出手共同出手整治房地产市场乱象，发布《关于持续整治规范房地产秩序的通知》，力争要在三年内实现房地产秩序明显好转的目标。
按照住建部的说法，重点有这几个方面：
1、对调控工作不利、房价上涨过快的城市，坚决予以问责；
2、加强金融监管，完善房地产企业“三线四档”融资管理规则；
3、落实涉房贷款集中制管理，坚决查处经营贷、消费贷等违规用于购房；
4、着力建设房地联动机制，推广北京做法，限房价、控地价、提品质。
这意味着，3年内甚至更长时间，楼市肯定是一曲“凉凉”，同时印证了楼市一个真理：乱极必治，大乱必治。
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调控力度和决心是从所未有
我国的房地产，徐徐发展到现在，已经四十余载，中间经历了数十次重大的调控政策。
比如2005年的“国八条”、2010年的“国十一条”、2021年的“三道红线、贷款集中度管理”等等。
（1978年-2021年楼市重大政策一览）
政策之繁多，已经让绝大部分人都已经习以为常，调控归调控，但市场不会认账，过段时间该涨的还是会涨。
现在如果依旧这么想，那么在将来很有可能要吃苦头。
以往都是老调重提，隔夜尿壶拿出来用。
但这次和以往不同，明显政策导向，来得比较强硬。
首先，住建部联合的是发改委、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银保监会、国家互联网信息办公室7个部门。
这7个部门分别涉及经济犯罪调查、土地出让、税收、市场乱像监管、网络信息发布监管等，覆盖的是房地产从开发到销售的方方面面。
这就避免了政策在落实的过程，相关部门因为职能职责的关系，出现“A管不了B，B管不了C”的情况，更有利政策通知执行落实到位。
其次，从国务院以及各大监管部门的表态来看，房地产市场的主要问题全部都涉及了，覆盖的范围包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，将房产买卖的源头从开发商、中介、银行到炒房团等全部纳入其中。
比如违规建设、交房延期、房屋质量问题、发布虚假信息、经营贷消费贷违规流入楼市，茶水费、捆绑销售都明确提及。
再有就是，虽然类似“坚决查处经营贷”、“控地价”等都是叨叨念念了许多年的词，但值得真正注意的是，在8部门联合下发通知要整治规范房地产市场秩序的前一天，住建部严厉且明确表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
这是历次政策下发落实不到位不曾出现过的。
除此以外，调控通知下发当天，48小时以内就有城市火速跟进，发布新举措。
浙江绍兴住建局发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，明确提出规范二手房挂牌行为、建立二手住房成交参考价格发布机制。
上海住房赠与被纳入限购，赠与后5年内房子仍然算赠与人套数。
上海上调房贷利率，首套由4.65%上调到5%，二套由5.25%上调到5.7%。
可见，这次住建部表态“3年实现房地产市场秩序明显好转”并不是闹着玩，各个城市推出的都是最见血，最致命的招式。
所以此次真的不要再低估高层调控的决心和威力。
那么这样空前的调控高度，会带来什么影响？
一面最直接的影响是，本次调控将会是全国楼市牛市的转折点，楼市的牛市加速结束，并且会以本轮牛市出现最早的地方大湾区行情作为号角。
现在大湾区9城总体新房成交量依旧维持下跌，据不完全统计数据，上周大湾区九城共成交9953套，环比下跌14%。
另一方面，一二手房交易市场会加速进入横盘或冰封期，特别是已经落地“二手房”指导价通知的城市、房贷利率确定提高以及公积金贷款门槛提高的城市。
比如已经出台二手房“指导价”的深圳、无锡、东莞、西安；房贷利率提高的上海、南京；公积金贷款门槛提高的成都、郑州等。
因为往往利率上调，指导价指导二手市场，最终要兜底政策负面的是刚需购房群体。
还有就是，今年还可能会是各地开发商项目开盘最集中的一年，接下来全国各地的开发商都会想着法子抢拿预售证。
因为预售拿证门槛提高了。
今天有消息称，重被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，包含收并购支出。
这就意味着，如果房企想多拿地，就必须多卖房，提高销售额。
所以，接下来会看到房企为了买房会使出浑身招数，一大波房价上涨过快的典型城市将会史无前例地响应上层的政策。
而仍旧希望押注楼市的人，真的要警惕了。
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调控雷霆万钧因何？
有人不明白，为何这次高层，调控调出了雷霆万钧之势，并且全国各城响应迅速且猛烈。
除了房价上涨过快过高的背后，还隐藏着更深层次的原因——居民杠杆率上涨过快过高，房地产对GDP贡献率过高。
根据调查统计司数据显示，2020年我国老百姓人均收入杠杆率已经达到了72.5%，并且6年时间，杠杆率增加了将近20%。
虽然今年1季度出现9年来首次下降，老百姓人均收入杠杆率回落到72.1%，仅仅只是下降了0.4%，但这百分之七十多的杠杆，有超过一半都是用在了房地产上。
2020年末，中国63.19万亿元个人贷款中，49.57万亿元为消费贷款，占78.4%，13.62万亿元为经营性贷款，占21.6%。
个人住房贷款余额为34.44万亿元，占个人贷款的54.5%，也就是个人贷款中有略超过一半是房贷。
就整体来看，我们的杠杆率，和一些发达国家相差的并不太远。
尤其是和我们较为相似的日本，当年1991年房价崩盘的时候，居民杠杆率不到70%；西班牙2007年房价崩盘时，居民杠杆率约80%。
而当年美国、英国出现次贷危机，杠杆率则是杠杆率最高达到96%以上。
虽然出现危机的节点不一样，但起码都是在高杠杆率的情况下发生。
除此以外，在我们去年的GDP数据当中，房地产投资开发占比达到了40%，而制造业、矿业等各行各业的GDP贡献率已经下滑到历史最低点。
据第一财经梳理数据显示，全国有8省城房地产开发投资占全省比重超50%。
从这些数据，可以看出，房地产在我们的经济体系当中已经发展到空前的繁荣，绝大部分资金都进入了房地产，而不是流向实体经济。
如果这种情况一直放任不管，那么结果就会导致实体融资成本提升、资产引发泡沫，信用风险积聚，从而引发金融风险。
所以，这次调控的真相是，留给房地产的时间并不多了，必须要紧牙关出狠力。
至少目前，通过稳楼市消化风险是有效且中庸的方式。 |
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发表于 2021-8-24 15:09:35
