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作者：张奥
真正艰难的时期到了！
据国家统计局最新房价指数显示：2021年上半年，我国商品房销售面积为88635万平方米，同比增长27.7%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。
全国商品房的平均售价为10485元/㎡，较2020年同期相比上涨8.8%。
然而繁荣表象的背后，是冷暖自知的现实，2021年对很多房企来说，日子并不好过。
房企面临生存大考
2018年，全国新房销售额接近15万亿元，再破历史纪录，但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号。
郁亮对此的解释是，万科是一家有危机感的公司，这是一句对内的口号。
到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。
据Wind数据统计，在一年一度的“半年报行情”开启之际，截至7月，沪深两市共计47家上市房企公布了2021年中报业绩预告，其中19家房企预告亏损，占比达到40.4%、20家房企预告减少，5家房企迎来首亏。
告亏企业中，最多的上半年预计亏损8.5亿元-11.5亿元，多家房企亏损幅度甚至高达去年同期的10倍之多。
虽然上述47家房企尚不能代表全部房企的整体表现，但在47家公布2021年中报业绩预告的企业中，8成房企预告亏损或净利润下滑，也在一定程度上折射出房地产行业整体下行的趋势。
而房企的净利润之所以如此“难看”，很大程度上归于房企金融红利时代的终结。
先是房企融资“三道红线”，接着银行房贷“两道红线”，随后土地“双集中出让”……政策高压之下，房企为快速回笼资金，不得不采用“以价换量”的策略，这一定程度上也会侵蚀掉很多利润。
去年疫情的原因，导致很多房企的业绩下滑还可以理解，但今年行情还算不错，如果房企在去年本来就低的水平上再下滑，只能说明房企可能早就是硬撑了。
根据全国各地、各级人民法院公告统计，截至7月20日，今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家，其中绝大多数主业为房地产开发。
减营、亏损、破产，房地产企业生存十分艰难，但是“住房不炒”大背景下，国家对于楼市调控热情依旧没有衰退。
调控仍在持续
7月22日，全国“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”提出：
“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。”
今天（7月26日）又有消息传出：被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
这意味着，国家对房企的“三道红线”管理不会放松，未来房企融资也会越来越困难，综合土拍规则的变化，最终的结果就是地产市场供给端不断扩大需求端不断减少，新房卖不掉土地流拍，房企的金融杠杆更加难玩。
另外，7月23日住建部等8部门印发了“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ”，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
这对于房企来说，又是一道重要的“紧箍咒”，一旦开“念”，必将“头痛欲裂”。
与此同时，中国楼市的最大的市场——长三角众城市应声加码，上海、绍兴、杭州纷纷出手。
上海发布《关于加强住房赠与管理的通知》封堵直系亲属之间赠送住宅可以突破限购漏洞。
绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》则提出，建立二手住房成交参考价格发布机制。
杭州则在《关于开展房地产地名使用专项检查的通知》中明确，将于7月25日至9月30日在全市范围内开展房地产地名使用专项检查。
先是大湾区广州、深圳等多个城市加强调控，现在长三角也紧随其后继续加码，可以预见的是未来针对楼市热点地区的调控还将继续趋严，对于大部分房企来说，明显是“痛上加痛”。
房地产企业该怎么“活下去”？
房企出路何在
面对房地产行业大洗牌，为了活下去，不少大房企的做法是：围绕房地产业务，规划企业多元化发展路径。
例如万科宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展；恒大提出：以民生地产为基础“多元产业+数字科技”转型；龙湖提出“空间即服务”，全面发展商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等多个航道业务。
但是这种多渠道布局的做法投入高，回报也慢，对于体量大的房企来说还好，中小房企明显不太适用。
而且中小房企面临的压力和大房企并不同，大房企涉及的摊子大，比较怕出现金融风险和社会问题，而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的顾虑。
比如浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，损失了5000万元保证金，主要原因正是出于对后续开发出现亏损的担忧。
正如郁亮所说，房企“金融红利”时代的结束，也宣告着“产品红利”和“管理红利”时代的到来，这一点对于中小房企同样适用。
中小房企一方面需要根据各自优势坚定发展战略及方向，深耕产品价值才是王道;另一方面则要更加关注企业管理带来的红利，注重运营效率，控制成本。
同时，盲目多元化不可取，拿地时也得切忌贪心，毕竟步子垮大了，容易跌大跟头。 |
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发表于 2021-8-24 09:26:47
