未来10年，楼市面临的问题不再是高房价，而是这3个“新问题”

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目前不管是从房价水平还是房价收入比方面来看，高房价都已经成为楼市的既定事实。房价方面，根据国家统计局公布的最新数据：2021年1~6月份，全国商品房销售面积为88635万平方米，商品房销售额为92931亿元。
虽然国家统计局并没有直接公布商品房的售价，不过根据商品房的销售面积和商品房的销售额可以计算出上半年的平均房价，通过计算我们可以得出上半年商品房的平均房价为10484元/平米（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），全国的房价已经突破万元大关，房价正式进入万元时代。



房价进入万元时代也就意味着住房步入“百万时代”，因为现在大多数人买房的标准都是100平米左右，房屋总价普遍达到100万左右。
当然对于很多购房者而言，全国的平均房价参考意义并不大，因为很多人追求的是大城市的房子，大城市的房价势必要高于全国的平均房价。近日中指研究院发布了《2021年6月中指百城价格指数报告》，报告显示：2021年6月，全国100个重点城市新建商品住宅销售均价为16063元/平方米，同比去年涨幅为3.89%；二手商品住宅销售均价为15888元/平方米，同比去年上涨3.84%。
大城市是很多人都追求的城市，很多人都会选择在大城市工作和生活，因此这些重点城市的平均房价对很多人来说更具参考价值。从全国100个重点城市的平均房价数据来看，买房的门槛非常高，如果按照1.6万/平米来计算的话，一套100平米的房子需要总价160万，对于普通家庭来说全款买房肯定不现实，即使选择按揭买房，也需要50万左右的首付款，同时每个月的房贷压力也很多，基本上每个月需要还房贷6千元以上。
不过对于购房者来说，最近几年的楼市也算迎来了好消息，随着国家调控政策的不断收紧，房价大涨的趋势已经逐渐消失，虽然全国的整体房价还有一定的上涨趋势，但是房价涨幅已经大幅收窄，大多数城市的房价涨幅都在可控的范围内，并且也有部分房价虚高的城市房价处于回调状态。



可以预见的是，未来几年调控基本都不会放松，购房者也不用担心楼市过热而导致房价大涨，同时随着楼市调控体系的逐渐完善，房地产行业会逐渐朝着健康稳定的方向发展，房价也会逐渐回归到合理的水平。虽然现在房价已经处于高位，但是未来几年房价都会朝着稳定的方向发展。因此对于购房者而言，未来10年，楼市面临的问题不再是高房价，而是这3个“新问题”。
第一：在楼市分化的背景下，购房者可能买到发生贬值的房子。
对于很多中国家庭来说，房子是家庭资产最重要的组成部分，房子的升值或者贬值也就决定了家庭资产的升值或者贬值，因此不管房子是用来投资还是用来自住，房价的涨跌都是购房者十分关心的问题。
在楼市繁荣发展的时代，房价基本上处于普遍上涨的状态，即使购房者闭着眼买房，也不必担心房价下跌的问题。不过如今的楼市已经不同于几年前楼市繁荣发展的时候，如今房价分化已经成为楼市发展的主题，从楼市的发展角度而言，楼市出现分化是楼市朝着健康方向发展的重要讯息，不过对于购房者来说，楼市分化就意味着部分房子的房价会上涨，部分房子的房价会下跌，购房者有可能会买到发生贬值的房子。至于什么样的房子会升值，什么样的房子又会贬值，这个房子所在的城市有关，和房子所处的地段有关，同样也和房子本身的品质有关。因此在新的楼市环境下，已经买过房子的人可能会遇到房子贬值的问题，打算买房的人也有可能买到贬值的房子。



第二：开发商处境艰难，有可能会遇到延期交房以及楼盘烂尾的问题。
据统计，2021年上半年破产的房企数量已经超过200家，可以说对于房企来说，2021年是非常艰难的一年。房企处境艰难主要有两方面的原因，首先从房价方面来说，房价逐渐趋于稳定并不利于房企发展，因为房企在拿地的时候总会对房价有上涨的预判，也就是说只有房价上涨，房企才能真正盈利，只不过随着楼市环境的改变，房价普涨的趋势已经逐渐消失，相当于压缩了房企的盈利空间；另外就是调控方面，目前国家收紧了金融层面的调控，房企的融资环境变得更差，融资困难意味着房企的资金链变得更加紧张。
在房企处境日益艰难的背景下，购房者如果购买期房的话，就有可能会遇到延期交房或者楼盘烂尾的问题。现在很多房企都面临着资金链紧张的问题，资金链紧张的情况下，对于工程施工必然会有很大影响，延期交房的可能性很大，如果房子因为资金链断裂而发生破产，那么楼盘基本上就会发生烂尾。
因此对于购房者来说，未来楼盘烂尾和延期交房都是可能面临的重要问题，购房者在买房的时候需要十分慎重，要么选择购买现房，要么选择购买口碑好、资金链雄厚的大开发商，这样才能尽可能规避延期交房以及楼盘烂尾的风险。



第三：住房的金融属性逐渐减弱，二手房的流动也逐渐消失。
一直以来房子都具有双重属性，居住属性和金融属性，居住属性是房子最为本质的属性，因为建房子的最根本目的就是用来自住。除了居住属性之外，房子还具有很强的金融属性，房子的金融属性很强主要有2个原因，首先是房价大涨的趋势，在房价大涨的背景下，房子本身就会发生持续升值，房子巨大的升值空间使得房子具有很轻的投资属性；另外房子还具有很强的流动性，过去人们对于住房的需求量比较大，因此不管是新房还是二手房，基本上都不担心出售的问题，住房的流动性非常强。
不过随着楼市的发展，住房的金融属性正在逐渐减弱，人们开始越来越重视房子的居住属性。并且过去住房供不应求的趋势也已经逐渐消失，现在住房过剩已经逐渐成为楼市的既定事实，当住房开始过剩的时候，二手房的流动性自然也正在逐渐消失。对于手中有多套房子的人来说，过去房子可能是造富的“机器”，而今房子将逐渐会变为持房者巨大的“负担”，一方面要面临房子的盈利空间逐渐收窄，另一方面要面临房子流动性逐渐消失，二手房变得越来越难转手。