中国房地产走向迎来重要信号：高层重磅发声，定调楼市调控

当当当当裤裆坦

这是熊猫贝贝的第575篇原创文章：
专栏内容提要：


重磅会议，高层发声，给中国房地产，楼市，房价和市场规则在2021年下半年以后的趋势和方向，进行了重要定调


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
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（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。
#住建部8部门发通知整治房地产市场#
#住建部回应加快发展保障性租赁住房#
#上海房贷利率将上调#
#房产#



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导读：中国的房地产经济，走到了历史和周期的十字路口



文章开篇，不从严肃正式的高层信号开始说，先谈一谈2021年中国房地产的大变局局面。
运行稳定，形成规律的事物，发生偏转，改变甚至是变革的时候，和这样事物利益关联的绝大多数人，是难以接受的。
网上有个说法，那就是世界上最大的两个经济泡沫和定时炸弹，一个是美股，一个是中房，就看谁先破，美股咱中国人说不上，但是也从侧面说明了中国房地产，高房价的风险所在。
特别是2020年疫情爆发以来，类似于美国股票和中国房产这样事实上已经捆绑了美国和中国这样超级大国经济命脉的重要资产领域，更是备受瞩目，备受对应国家的重视。
但是中国的做法，和美国是截然不同的，甚至说是完全相反的。
不用说得太复杂，本质一点，对于核心资产的态度和手段不一样：
中国利用美国人杠杆的时机，在经济增长很稳的情况下，自己偷偷在降杠杆。
事实上，中国的货币环境，在2021年上半年，是一种边际收紧，核心资产严控的环境。
具体表现就是中国房地产经济关联的方方面面，从2020年下半年开始，迎来了前所未有的调控升级，金融收紧，还有监管执行力度加大“三管齐下”的高压政策环境。
毫无疑问，这种已经延续到2021年下半年，没有丝毫放松，甚至各个层面和角度释放出来的信号都是趋严趋紧，对于房地产经济链条上的每一个环节来说，简直就是套上了层层枷锁。
利益关联，谈什么理性客观都是假话，但是形势总是比人强，房价看涨的死硬派，心存幻想，甚至还有侥幸心理的群体是越来越少，国家意志和力量面前，所有不切实际，不与时俱进的价值认知和豪赌心态，溃不成军。
大家都知道，中国的楼市，长期以来都不不是一个纯粹的供需市场，大量伪刚需，伪投资的群体和资本力量，在市场预期和情绪的驱动下，撬动房产牟利，这不是什么秘密吧？
而这样的大环节同样裹挟着真正的刚性需求群体，让“资产需求”超越“居住使用需求”，成为了整个楼市对房产的价值风向标。
别管是不是想炒房，买房群体最关心的，是未来自己买的房子会不会涨价。
就这样的价值情绪，在过去20年，把中国房价推到了事实上的高位，如果国家不出手，那么这个高不算高，继续升高，大有可能。
所以，国家出手了，过程很艰难，问题很麻烦，利益很纠结，假摔，假生气也有……
但是从2020年下半年的出手，意义就完全不一样了，这就让对房产楼市已经形成路径依赖的群体和资金，产生了价值信仰的动摇。
行业，市场陷入了纠结，2021年房地产经济上游开发商凉飕飕的，炒房投机苦不堪言，楼市中纠结，矛盾的心态蔓延……
说到底，就是开篇那个逻辑，一个是路径依赖，一个是对未来趋势不确定性的恐慌。
这样的情绪，肯定是不利于关联国家经济结构的房地产经济稳定健康持续发展的，也和高层对于市场平稳运行，供需关系平衡的诉求不符合。
在这样的背景和环境下，来自中国高规格的重磅信号如期而至，给接下来中国房地产经济领域，楼市房价的走势趋势，做了定调。
恐惧来自于未知和不确定，而这一次，国家效率很高，高层很重视，公开表达，就是要确定方向性的政策态度。
毕竟，房地产经济，对于当前中国经济来说，顶梁柱和核心地位还是放在哪里的。
这篇文章，就为各位读者朋友解读中国房地产领域在2021年下半年，来自于中国高层的重磅政策，调控，趋势定调信号。
时代在变，观念认知也需要与时俱进，不管是刚需买房，还是资产配置，还是投资考量，这样重要的政策风向和趋势信号，绝对值得关注和研究。
毕竟，在中国要懂得这么一个道理：规则决定玩法。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、重磅会议和高层发声：主要内容提炼和信号反馈



7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，提出研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。



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主要内容如下：


◆ 要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；


◆ 城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱；


◆ 要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；


◆ 要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；


◆ 要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象；


◆ 会上，广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府和住房城乡建设部负责同志作了发言。


信号反馈表现：


同日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。其指出，（还要）着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。





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此外，住建部等八部门日前还下发了通知，力争3年内实现房地产市场秩序明显好转，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四方面问题。
央行则表示下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。


围绕近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，住建部住房保障司司长曹金彪强调，各地要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，切实加强保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。今年10月底以前，城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，向社会公布。保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理，所有的项目要纳入工程质量安全监管，保障性租赁住房要符合小户型、低租金，面向新市民、青年人的要求。此外，在积极推进保障性租赁住房工作过程中，各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营。


会后，上海23日率先响应，加强赠与管理，赠与住房自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数，且受赠人符合上海限购要求。
与此同时，上海上调房贷利率，首套房房贷利率由目前的4.65%升至5.00%，二套房房贷利率由5.25%升至5.70%。此前，上海发布二手房挂牌价核验政策（解读为上班地方版本的“二手房官方指导价”模式），未通过价格核验的二手房源禁止对外发布。


这几年，主管房地产经济领域的副总理每年都会对房地产做2次左右的指示，其中的信号意义不言而喻。这一次的信号释放，就是高层意志的态度表达，就是政策走向的定调，毋庸置疑。



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二、信号解读：关于本次高级别领导发声的政策意图解读



这次重磅级高层讲话，透露出什么信号？下半年中国房价和楼市走势，会有什么新的变化呢？
1、首先是高层对于房地产的工作重心，发生了明显的改变：
高层表态，顺序很关键，以往高层在公开场合的表达一般上来就说的，是什么？
是房价，是供需关系，而这一次，关键词是“保障性租赁住房”。
不是商品房，不是老生常谈的保障性住房，而是保障性租赁住房。
直接来说，那就是对于房产需求的主要群体的重视，发生了改变。
商品房，具有消费，投资，金融属性，是市场经济追求效率和市场活跃度时代的宠儿；
保障性住房，目标是满足购买力和收入低于平均水平的个体和家庭基本生活居住需求，相当于民生保障，没有经济效益和利益的驱动，自然难以推动；
而保障性租赁住房，是服务什么群体？
是针对新市民、年轻人的，这部分人群占我国流动人口（3.76亿人）的大部分。
这部分群体，是中国接下来经济改革和突破的重要生力军，而保障性租赁住房的落地实施，目的就是要把这个群体在迁移的大城市，新城市中扎根，落地，发展的这个过渡阶段，减轻负担，降低难度。
商品房吸引和沉淀居民主要收入的时代，即将迎来重大变革。


2、调控定调！
下半年的楼市和房价怎么走？说到底，还是要看政策导向，一松一紧，天差地别。
高层谈完保障性租赁住房，紧接着就谈调控，这很关键，也很重要：

要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；

信号很清晰，那就是一个字“稳”。
基于当前政策调控的市场表现，如何稳？该如何理解稳，才是重点。
巩固现阶段调控成果，持续通过调控消灭炒作预期和情绪，房地产全链条不放松。
这个因果关系并不复杂，对应的，就是2021年下半年，在没有更新的，同样级别的高层信号明确表态以前，调控环境不会发生什么改变。
这就相当于，给2021年下半年中国楼市和房价，绝大多数城市的行情趋势，定下了基调。


3、货币政策，继续和房地产经济“绝缘”。
金融和房地产的关系，也正在发生微妙的变化，高层发言的信号里面，有这么一个表达：

“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

这意味着什么？金融机构和货币政策，还想躺在房地产经济上面吃红利，赚轻松钱的时代过去了。
这是一种警示性表达，国家不是不知道金融机构的势利眼，不是不明白金融机构对风险控制能力不足，高度依赖房地产经济资产抵押模式。
但是金融机构这样的问题，直接导致了“每逢放水，钱进地产，推高房价”的结果，而真正需要钱的实体经济，拿不到钱。
2021年下半年中国经济形势不用多说，内忧外患，内有输入性通胀导致的中小企业面临成本和市场需求双重挤压，生存艰难，举步维艰，外有美国为首的西方资本主义国家或明火执仗，或阴谋手段，想要往中国转移经济风险。
所以2021年7月的超预期降准，就是一个明显的纾困实体经济的货币政策。
而这个货币政策要想实现顶层设计，满足预期目的，关键就是让房地产经济和货币环境“绝缘”。
这说明一个很重要的高层认知：
只有把楼市和实体经济的防火墙搞牢实了，资金才会雨露实体经济，而不是进入地产。
高层已经形成共识，管好金融和货币流向，楼市就稳了！
具体的策略表现其实已经很明显，那就是在货币流动成本上实现差异化：让资金进入房地产领域的成本远远高于进入其他领域，具体表现，就是房贷利率高于资金流动成本。
利用高成本疏导货币流向，让刚需的价值需求回到C位，让投机炒作备受煎熬。
所以，接下来的时间里面，超预期降准的货币效应，将和房地产市场长期保持绝缘状态。
关键节点是一个“7”，也就是当降准货币进入流通市场后，中国的新房房贷利率出现破七的可能性很大，叠加“二手房指导价”的价格预期打压，国家和高层的意图很简单：
让买房升值，轻松躺赚，成为历史。除了刚需能够承受，套牢一切炒房群体，用高房贷消灭收益预期。
这是配套的。中国房地产调控，进入微观经济精细化模式设计阶段的趋势，愈发明显。


其他的表达，就比较常规和场面，重点明确的还有几点：
土地出让管理；
市场秩序和规则；
违规问题等等。
没有提房产税，但是所有的表达，都指向了“长效机制”。
而这个长效机制的底层逻辑，就是稳。这是战略定力的表达方式。
对于楼市，房价来说，脱离高层认为“稳”的暴涨暴跌，就是逆势而行，必然将受到针对和治理。
所以最核心的信号分析，就是当前的政策调控，金融政策，还有监管执行，会在2021年下半年及以后的时间里面继续执行，不断深化，做细做精，直到有一劳永逸的规则制度出台，比如房地产税落地，比如全新的市场供给模式（类似于德国化或者新加坡住房供给规则）出台。



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三、趋势预判：接下来，中国房地产及关联领域的几个走势方向



高层信号解读告一段落，那么接下来，房地产经济领域，楼市房价会有一个什么样的走势？
1、2021年是中国十四五开局之年，政策表达和周期启动的威力不能小看，更不能有侥幸鸡贼心态。
看再多的楼市行情分析，价值历史表现，放到2021年来说，都没有多大意义。
历史业绩不代表未来表现,不等于实际收益。
这原本是金融行业的行业术语，现在用在房地产领域是再合适不过了。
中国的任何资产领域，市场环境，都要看政策风向的，当前国家和高层已经很明确的表达了对房地产经济态度，支柱重要是事实，但是摆脱依赖是方向。
一次政策周期的启动和效果验证，都是五年起步，也迎合了“五年经济发展规划”的节奏，在这次政策启动的周期里面，房地产经济领域中，利益关联，搞现金流资本腾挪的，死伤惨重是必然的，就连正常的投资，也将进入一个底部低迷，而且持续很长时间的调整期。


2、房地产调控定调，全面落实房地产长效机制是政策趋势：
调控不会放松，针对炒作投机主要集中变现的二手房市场，不容乐观，这是其一。
保障性租赁住房和相关联的降低迁移群体，流动人口扎根落地的政策成为主旋律，对大城市，特别是人口流入城市的租赁市场，会带来冲击，而且这种冲击不是逐渐发生，而是突然而至的。


3、货币政策定力不变，房地产领域对于资金的渴求必然滞后。
不管是上游房企，还是下游市场，资金成本上升，获得资金难度加大的现状，不会因为降准的落地，能够在短期内得到缓解。
从普通购房者群体来说，不管买房的目的和出发点是什么，成本增加是接下来的必须要面对和考虑的风险因素。


4、多项调控“全国化”趋势明显。
一个是“二手房指导价”，从2021年 2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市陆续跟进。
“官方认证资产缩水”，将给予心存侥幸，不识变通的炒房投机群体，致命和关键的一击。
一个是“金融收紧”，具体表现在两个维度，一个是房贷利率上升，并且保持高位运行，一个是银行额度和审批，放款周期延长，审核趋严。
一个是“北京土拍模式”全国推广，进一步压缩房地产开发商的利润空间。
上半年，22城供地“两集中”政策落地，但热点城市首批集中供地稳地价、稳预期效果不甚理想，长三角、珠三角等区域重点城市周边三四线城市土拍升温明显。预计下半年热点城市一方面将借鉴北京、上海等表现较好的城市，加速优化后续地块的土拍规则，引入房地联动机制和定品质等新方式；另一方面建立购地企业资格审查制度，完善资金审查和清退机制，预计将改善房企马甲拍地、围标等问题，促进房企拿地回归理性和公平。
下半年，“两集中”供地规则的目的实现，必然在实施的过程中，发生精细化调整。
这就对利润被挤压的私营，民营房企的产品，提出了质量警报。



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四、写在最后：稳住房地产经济，对于中国接下来的经济发展布局和应对挑战，至关重要。



文章最后，聊一聊在当前政策环境和高层态度下，对于房地产经济的几点个人的看法。
1、首先要说的是国家对房地产经济的态度，已经发生了变化，这一点，毋庸置疑。
什么变化？从以前对房地产行业拉动经济，刺激经济，撬动货币乘数的作用和意义的依赖，转变成为固化社会财富，稳定经济环境的压舱石。
当然，这需要顶层设计的智慧和转变周期的时间，但是这个大方向没有什么争议。
从这一点来看，房子作为绝大多数普通中国个体和家庭的最重要，也是占比最大的家庭财富资产，值多少钱，能不能交易，市场的情绪和预期带来的决定作用会持续减弱，国家，规则，政策的话语权会进一步加大。


2、然后说的是，房地产经济已经走到了负面效应大于正面积极作用的关键阶段。
这一点国家看得很准，时机选择得也很好，当然和房产楼市利益关联的群体，恐怕就要关灯吃面了。
一方面，是内循环战略，被房地产经济挤压；
一方面，是消费拉动经济发展，被房地产经济妨碍；
一方面，是房地产经济，特别是高房价，已经对中国人口战略产生了现实的负面影响。
肥了少部分房产利益关联的群体，让大多数人买单的模式，不允许，也不可能再持续下去了。


3、房地产经济的逻辑转变，需要时间周期，这是一个均衡的艺术。
既要保障市场信心的存在和稳定，又要打击炒作套利行为和防范金融风险，这是一个动态平衡的过程，但是这个过程已经开始，必然会引发投机群体和资本力量的偷奸耍滑和钻空子。
所以，2021年下半年开始，绝大多数城市的房价和楼市，基本上这一轮的牛市就到头了，特别是深圳，杭州，东莞这样的城市，事实上已经陷入冰冻下调周期和阶段，这是一个很痛苦的阶段，股市叫做垃圾时间，这也是没办法的事情，要驱逐劣币，要消灭投机，要遏制预期和情绪，毫无疑问是一个剔骨剜肉的过程。
但是对于真正的刚需和投资而言，其实并不矛盾，最多只是“持有体验不佳”，但是没有“真实伤害”存在，回到上面说的平衡艺术来看，只要能够理解，用时间周期去熨平波动，才是正途。
与其关注什么楼市热点，其实更重要的，是中国这一轮面对美国围住堵截恶劣外部环境下的经济转型和技术突破趋势，这才是关键，只要中国能够实现顺利后疫情时代经济突破，转型成功，技术破壁，走上经济继续发展的方向（当然这是终极期望），那么对中国个体和家庭而言，房产的价值回归上升通道，是必然中的必然。
当然，这一次，这个过程会比较长，以5年为单位，熬死投机，消灭炒房，改变预期，总是要时间和过程的。
但是长远来看，需求决定价值，地段决定成长，用刚需自住的心态去持有，才能成为最终的赢家，吃到中国房地产经济最后的窗口红利。而且这个红利，是绝对有想象力的，短线炒房的人和资金，注定无福享受。


这就是中国房地产经济，在接下来的趋势逻辑，记住下面这句话：
国家为人民，人民为国家，中国从来不是为急功近利，短期套利的资本服务的国家，行稳致远，陪伴成长，那么中国一定不会辜负同行者。
看懂这句话，要不要买房，该不该买房，如何理性客观认知中国房产的未来，都不是问题了。格局高一点，思维深一点，最重要的，是看懂中国的政策逻辑，才谈得上和趋势做朋友。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

晓望爷

刚需该买还要买，投资就算了，改善的看地段购买，是这个理吗？

阿豆学长长ov

不允许贷款买房就能制止炒房