楼市重演2018年？央行设局，压降地方债，货币转向，严控房企借钱

胡37

有句话你一定听说过：历史会不断地重演，但不会简单地重复。
这话放在房地产市场很贴切，每隔几年，就是一次涨跌轮回。
经济学家梁中华曾发过一组数据，过去10多年，有三波房价上涨潮。
2008年之后，全国房价第一波上涨是从2009年2月到2011年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%；
第二波是从2012年5月到2014年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%，但在之后的一年时间又回调了5.3%；



第三波是从2015年3月至2019年，持续时间为44个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。
尤其是从2015年以来，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%，如果只统计建成区均价，翻倍的城市比比皆是。
第三波房价上涨潮看起来持续时间很久，其实房价上涨巅峰发生在2017年，到2018下半年的时候，大多数城市已经开始步入下降通道，尤其是前期热炒的部分一二线远郊地区、三四线新城区，降价促销、打折卖房的现象很普遍。
回到本文开头所说的话，从宏观的财政、货币角度来看，2021年就跟2018年的情况很像。
广发固收刘郁7月21日发布报告指出：回顾2018年，与2021年进行比较，有多个相似点。
1，压降地方债。
2018年末，基础设施投资（不含电力）累计同比仅3.8%，较2017年末的19.0%出现大幅下行。这背后是中央在遏制地方政府隐性债务增量，地方政府部门经历去杠杆过程。
今年也一样，上半年基建投资两年几何平均同比持续低于3%，5月下旬开始，水泥价格出现超季节性下跌。
这当然是有政策背景的，去年底经济工作会议提出“抓实化解地方隐性债务风险工作”，今年3月份的时候，高层提出“政府杠杆率要有所降低”。
对房地产来说，压降地方债，就意味着原来“涨价去库存”的方式不可能再持续了。
前几年实行的棚改货币化，是由央行发行PSL，定向把钱发给拆迁户，从而导致地价、房价上涨，在土地财政的模式下，实质上是把地方部分债务由卖地方式转给了房地产开发商，再间接给了居民房贷。
这种由居民加杠杆方式，来化解地方债的途径，当然不是长久之计，2021年与2018年相似的地方，就是主动压降地方债发行的规模，从总量入手，减少地方债务风险。



从这个角度来看，房地产很难再复制以前的棚改涨价模式。
2，货币转向
在2018年1月，央行实施普惠金融降准，释放约4500亿元资金。
2018年4月17日，央行意外宣告降准1个百分点，释放1.3万亿元资金，对冲MLF后净释放约4000亿元，大超市场预期，这次降准往往被视为货币政策转向宽松的拐点。
与2018年相似的是，今年7月中旬，央行宣布全面降准0.5%，释放长期资金1万亿。
这两次降准的意图和表述，也非常相似，都强调要支持实体经济和小微企业，都强调了货币总量不会出现变化，政策不会出现“急转弯”。
说白一点：降准确实会释放更多资金，但跟楼市无关。
2021年的要求更严格，央行年初开始实施“房地产贷款集中度管理制度”，对每家银行规定了开发贷和个人房贷的占比上限，每家银行都不敢踩线，只能压降房贷额度，不管降准还是降息，不准贷给房企和购房者， 银行自己也没办法。
还有经营贷，央行和银保监会专门发了通知，打击经营贷流入楼市，全国银行都开展了一场大清查，查实的违规贷款都会面临抽贷、断贷、计入征信这些后果，监管的环境比去年严厉的多，没人还敢在这种环境下当“出头鸟”。
3，严控房企借钱。
刘郁指出：信用收敛+宽货币的组合，使得2018和2021上半年都出现企业存款增幅较小、非银金融机构存款增幅较大的情况。
该怎么理解“企业存款降速，非银金融机构增速”这个组合呢？
原因也不难解释，2018年和今年都大幅压缩了“非标融资”，尤其是涉及房地产行业的各类银行贷款之外的融资。
要知道，居民消费最大的项目就是买房，因此，当房企要还债给信托和资管机构，企业存款自然会减少，最终就会出现企业存款降速、非银金融机构存款提速这种情况。
不难看出，以上这三个共同点，都是央行有意为之。



压降地方债增速虽然是财政行为，但央行不再通过“定向放水”的方式缓解地方压力，这本身释放出了强烈的信号：靠棚改拆迁拉动房价去库存的历史，不可能再出现。
而全面降准，意味着货币政策将大幅向小微企业倾斜，同时严防死守，阻止信贷违规流向房地产，在楼市与经济之间筑起一堵“防火墙”。
严控房企借钱，是为了遏制开发商无序扩张，尤其是那些高周转、高杠杆、拼命拿地的开发商，接下来会受到重点管控。
在7月23日，住建部等8部门发布的通知中，也明确提及：对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。
2018年，可以看做是以2015年为起点房价上涨潮的“拐点”。
而我们对比一下货币、财政、金融等调控手段，可以得出一个结论：2021年房地产市场的下行拐点，已经到了。

度素告

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