开发商宁愿损失5000万保证金也放弃拿地，楼市真的变了

jimmy肖明

7月20日晚间，杭州房企宋都基业投资股份有限公司发布公告称，于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。



这些土地是在今年5月7日杭州首批集中供地的时候，宋都股份共夺得5宗地块，总价高达45.84亿元，超过其2020年营业收入71.61亿元的60%，但是拿到土地之后，宋都股份一直未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，所以最终才拿到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书”。
看到这，很多网友都挺好奇的，5000万可不是一笔小数目，宋都宁愿损失5000万保证金，也放弃拿地，这到底释放了什么信号呢？
首先宋都宁愿损失5000万保证金也停止购地，最直接的原因是“不赚钱”。
这次宋都股份退出的地块位于杭州运河新城区域，该地块当时的成交楼面价为20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%；同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米，其中包含精装标准3000元/平方米，如果成本掌控不好，开发出来的楼盘非但不赚钱， 还有可能亏损，所以宋都直接退出也没有什么大惊小怪。



当然宋都的做法从侧面反映了目前楼市已经变了，开始不吃香了。
所谓春江水暖鸭先知，开发商作为房产开发者，楼市会出现什么样的变化估计他们最清楚，在整体楼市行情比较好的时候，开发商拿地的积极性非常高，各地的地王不断刷新纪录，但即便土地成本非常高昂依然阻挡不了开发商拿地的热情。
而过去十几年开发商之所以敢高价拿地，最根本的原因就是有利可图，在房价不断上涨的背景下，只要最终售卖的房子收入能覆盖土地成本，他们拿地绝对不会手软。
然而现在房地产行业已经悄悄发生了一些变化，房价正面临一个新的拐点，未来房地产行业充满各种未知数，这种未知数具体如下：
第一、市场需求的未知数
不管房价怎么走，最终真正决定房价高低的肯定是市场的需求，过去十几年很多城市的房价之所以快速上涨，这里面最根本的原因还是市场需求比较多，因为过去十几年我国城镇化速度非常快，每年新增的城镇人口非常多，这里面很多人都转化成了购房人群。
结果在购房人群不断增多的情况下，各地的房价也不断上涨。





但是现在楼市的市场需求已经开始变化，一方面是楼市逐渐饱和，而房子供应却不断增加；另一方面是城镇化速度逐渐放缓，新增的城镇人口也会放缓；再一个是我国每年新出生的人口逐年下降，预计2030年之后总体人口会下降，市场需求绝对量也会跟着下降；最后一个是，目前购房群体主要以年轻人为主，这些年轻人很多都是独生子女，他们可以直接继承老一辈的房子，对购房的需求没有那么强烈。
综合这4点因素，未来楼市的需求充满各种未知数，谁也不敢保证楼市还会如火如荼。
第二、房产调控的未知数
过去几年时间我国楼市调控越来越严，各地楼市调控不断加码，房子是用来住的不是用来炒的大基调不会改变，比如2020年因为疫情影响，各地经济表现都不太乐观，按照往年的做法，各地在经济表现不好的时候会放松对房地产的调控。
但是2020年房地产调控持续保持高压状态，即便有些城市有意放宽楼市最后都被“点名”，最后急忙灭火。
进入2021年之后，随着经济的恢复，各地的房产调控政策仍然纹丝不动，有些地方甚至进一步加码，比如深圳就推出了房价指导价，这个措施立竿见影，深圳二手房交易迅速下降，房价也止住了上涨的势头。



第三、金融政策的未知数
在楼市有一个不成文的定律，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口；短期的金融政策对房价的影响是非常明显的，当市场货币政策比较宽松的时候，房价就有上涨的动力，相反，一旦货币政策收紧，房贷、开发贷审批难度越来越大，贷款成本也会跟着上升，这时候购房需求就会降低，对应的房价就开始放缓。
而最近几年时间我国对楼市金融的调控也非常严，不论是开发贷还是按揭贷款都有控制红线，在这种背景下，很多开发商甚至没法从银行贷到款而面临资金链紧张的局面。
我相信未来我国的房地产金融仍然会处于“绑紧”的状态，开发商想要从银行借款的难度会更大。
比如7月22日，住房和城乡建设部有关司局负责人强调，各地要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，切实加强保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
另外住建部房地产市场监管司司长张其光就表示：下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
这个是非常明显的信号，这个表述意味着什么，我相信开发商比谁都清楚。
总之，楼市的好日到头了，未来开发商得勒紧裤腰带过日子，该砍的项目要砍掉，要不然等到资金链跟不上才出手就来不及了。

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房价下跌是迟早的事，只是时间问题，人口不断下降，房子越盖越多，价格不跌才怪

白云追月素

楼市下跌的口子一旦开了就收不住了，物极必反，跌跌不休绝对不是好事！

崔炫俊献

投标价高高的不中标不就行了

寒郁轩良

怎么厦门的不控制下

度素告

二三线城市房价未来五年必跌，在此立言2021.7.23

芊芊551

还是乡下四合院住着舒服。

飘渺九月

一线城市的房价稳定一点，二三线城市的房价未知数太大了。

明绍宗朱聿键鼻

土地成本要降价就好了噢

胡胡胡美丽_ss

总价前年买的亳州万达的房子，总价80万，还了两年的房贷了，现在70万都卖不掉，哎，后悔死了！房子啊